浅议物业企业如何提高劳动生产率

株洲市物业管理协会   马文新

摘要：劳动生产率是指劳动者的生产（工作）效率，它表明劳动者生产（工作）能力的大小和生产（工作）效果的好坏。一般来讲，物业企业的劳动生产率越高，表明物业企业的经济效益越好。物业服务企业要走出亏损的阴影，唯一的办法就是在扎实做好物业服务的同时，努力提高企业的劳动生产率 。

关键词：物业企业   提高   劳动生产率

劳动生产率是指劳动者的生产（工作）效率，它表明劳动者生产（工作）能力的大小和生产（工作）效果的好坏。具体表示方法常有两种：一种是劳动者在单位时间内生产的产品数量，另一种是生产单位产品所耗费的劳动时间。企业的劳动生产率一般用人均产值或人均增加值来表示。如某物业企业有员工200人，年产值（经营收入）1000万元，则该物业企业的劳动生产率为人均5万元。一般来讲，物业企业的劳动生产率越高，表明物业企业的经济效益越好。

我国物业管理行业作为新兴的朝阳产业，在各级党委、政府的关怀和全行业的共同努力下，得到了快速发展。目前全国已拥有71000多家物业服务企业，有612.3万多从业人员，年主营业收入突破了3000多亿元……。然而，由于“收费难、物价上涨”等因素的影响，导致物业服务行业经济效益不够景气。如：我们对株洲市近300家物业企业进行调查发现，50％的企业亏损，30％的企业保本，20％的企业才有盈利。而长株潭之外偏远市州，有盈利的物业企业还不到20％。物业行业要突破这一“瓶颈”，实现企业盈利，一个重要的措施就是要提高劳动生产率，不断提高人均产值和人均利润，才能实现物业企业良好经济效益，才能促使物业企业步入发展壮大、做大做强的光明大道。

那么，物业企业怎么才能提高劳动生产率？笔者经过多年的探索和实践，认为要从以下几个方面努力：

一、引入激励机制，是提高劳动生产率的前提

要提高劳动生产率，首先就是要解决“干多干少一个样，干好干坏一个样，干和不干一个样”的问题，就是要“奖勤罚懒、奖优罚劣”，就是要推行“多劳多得、少劳少得、不劳不得”按劳分配原则，充分调动企业每个员工的积极，提高管理水平和服务质量，提高办事效率和创效能力，从而提高企业劳动生产率。总之，引入激励机制是提高物业企业劳动生产率的前提。美国哈佛大学威廉、詹姆斯教授研究表明：人在激励机制下能发挥其能力的90％，在非激励机制下仅能发挥其能力的20－30％。物业企业要引入竞争机制，务必做好以下几项具体工作：

（一）要建立企业经济责任制考核办法

1、明确各部门、各岗位的工作标准和职责，解决员工干什么、怎么干的问题。

2、制定考核标准和奖惩具体条款，包括考核权限、奖罚标准、员工和岗位的通用部分，对遵章守纪、经济指标、工作质量、安全生产、文明服务、开会学习、团结互助等各个方面均作具体要求，一旦违反了哪一条，就根据标准扣款，比如迟到、早退一次扣50元，旷工一天扣200元。这一条主要是解决“干和不干一个样、干多干少一个样”的大锅饭问题。

3、每月10日前召开一次经济责任考评会议，对员工上个月工作情况进行综合考评。参加人员为：公司领导、公司综合考评组、各部室负人，这样一方面可调动各部室的积极性，同时及时准确地把奖罚兑现落到实处。比如每月人均奖金为400元，通过考评会，把缺勤的、出勤不出力的与出满勤又完成任务较好的奖金拉开差踞，假设前者每月发奖金300元、后者每月发奖金500元，以鼓励员工遵章守纪、扎实工作、争做贡献。

（二）年终奖的发放，要征求各负责人意见，拉开差距，体现多劳多得

各部室、各物管处负责人经常和员工在一起，员工的出勤情况、干得如何他们是十分清楚的。公司在讨论年终奖发放标准时，一定要和各部门、各物管处主任认真商量。这有利调动各部室负责人和各物管处负责人的积极性，有利使奖金发放更加公平、公正、公开、合理，也可促使骨干起表率作用，要求员工做好，当然骨干要率先做好。另外，年终奖应与员工的出勤相结合，有缺勤的要按规定扣除部份年奖。

（三）要及时对岗位工资进行适当调整

随着政府出台最低工资标准及物价上涨，适当向上调整工资是调动全体员工积极性、提髙劳动生产率的有力措施。

当然，岗位工资的确定，要根据岗位的劳动量、工作难度、技术含量来确定，要注意向一线管理骨干层倾斜。

（四）先进集体和先进个人的评选，要结合每月经济责任考评情况及年终考年综合评定。比如，无故旷工一天以上者，取消年度评先资格。没有完成年度目标任务的部门或个人，不能评为先进单位或先进个人。

（五）物业企业设立特殊贡献奖。对为公司的发展作出特殊贡献的人员给予重奖，比如拿到新项目并带来较好效益的，可一次性奖励2000元至10000元。以鼓励全体员工为提高劳动生产率争做贡献。

二、合理配置人员，是提高劳动生产率的关键

人员的合理组织和配置，是提高劳动生产率的关键。这是解决个别岗位人浮于事的问题，实现整个公司“事得其人，人尽其才，才尽其用”，发挥每个员工的积极作用，促进劳动生产率的提升的关键。

（一）科学并合理的设置岗位，即科学做好定岗、定编、定职责的“三定”工作，严格按三定要求配备人员，能一个人胜任的工作岗位，绝对不能安排两个人。

（二）企业内的所有岗位,如果有3人以上要求竟聘的且在岗人员不能圆满完成任务的岗位，就应该在企业内部公开竞聘，促进人员的合理流动，使“事得其人，人尽其才”。这项工作难度大，且不宜大范围推进，只能有针对性地有计划地稳步推进。比如一次拿出一至两个岗位竞聘。

（三）开辟新项目或新的创效途经，将物业企业现有富余人员分流、引入到有事做的地方去，让大家都有事做。

（四）企业推行停薪留职办法，以实现减人增效。在工作允许的前提下，可以推行停薪留职，这样有利于减人增效。

（五）对长期违反公司劳动管理制度且长期完不成任务的个别员工，可采取末位淘汰：降低工薪、调整岗位。经反复教育仍不改正的个别人员，公司通过合适程序后有权予以辞退。

三、运用科技手段，是提高劳动生产率重要措施

科学技术是第一生产力。管理服务手段充分地利用信息网络技术，传递信息，发布服务广告，收集业主意见，快速便捷地为广大业主提供优质服务，同时，可以有效提高劳动生产率。

如：在城市道路环卫工作操作方面，尽量采用机械化清扫，既高效率高质量又能确保环卫工人安全。在安全防范方面，人防、物防固然重要、但高科技的技防，既可节省人力资源，又能使安全防范更加到位，还可保留影像资料，对小区管理十分重要。在绿化养护方面，机械化的修剪和农药喷洒，都是提高效率和质量的保证。

国家住房和城乡建设部及中国物业管理协会倡导的构建“智慧社区”的设想，就是实现“管理现代化、服务精细化、运行社会化、信息网络化、工作规范化”的有益探索，就是要实现科技改变生活、科技创造效益的目的。深圳彩生活物业、万科物业、长城物业、碧桂园物业等企业的建设智慧社区的成果及经验，足以说明物业服务企业运用科技手段是提高企业劳动生产率的重要措施，是推动物业服务由劳动密集型向知识、技术密集型转变，从而实现社会效益、环境效益、经济效益的同步增长的必由之路。

四、重视教育和培训，是提高劳动生产率的保障

企业的竞争，归根到底是人才的竞争。而企业的人才是通过培训和教育、通过实践锻炼成长起来的。因此，通过培训和教育，提髙员工的思想素质、管理能力、业务水平、操作技能是提高企业劳动生产率的保障。

目前，多数物业企业内部的日常培训还是做了不少，如项目经理人培训，物业人员上岗前培训等。但如质量管理培训、消防安全培训、电梯管理培训等，但做得不够，还要加强。

尤其企业在外培方面要加强，如公司组织经营团队和骨干到深圳万科物业、彩生活等企业参观学习，比我们“关门造车”肯定效果要好一些。深圳彩生活、万科物业、长城物业、绿城物业发展如此之快，影响如此之大、效益如此之好，业内领先，全国闻名，是值得内地物业企业学习的。早几年，株洲市物业行业派出数批企业经理、项目经理到广州物业行业跟班学习，收到良好效果，值得推介。

五、企业文化建设，是提高劳动生产率的源泉。

企业文化建设，犹如企业的灵魂，是企业员工之间相互理解的产物，是企业制度、企业精神、企业道德规范和价值取向的总和。比如：深圳万科物业2014年实现物业收入31亿元，利润2.88亿元，是全行业的标杆企业，其企业文化就很有特色：服务理念是“全心全意全为您”，服务宗旨是“持续超越我们客户不断增长的期望”，企业的质量方针是：“服务至诚、精益求精、管理规范、进取创新”，深圳万科物业正是有了鲜明的企业文化，才使得企业不断发展壮大，始终立于行业排头兵位置。

又如：海尔集团的企业精神是“敬业报国、追求卓越”，海尔的管理模式是“日清日毕、日清日高”，海尔的品牌战略是“要么不干、要干就争第一”。海尔总裁张瑞敏说：“海尔集团的企业文化是一种珍贵的、稀有的、不可完全模仿的、并且可创造价值的能力，是一种特殊的内部资源”。济南三联集团董事长张继升说：“企业文化是一种强有力的纽带，这种纽带能把不同经历、不同年龄、不同知识层次、不同厉害关系的人组合在一起，为共同的目标去努力工作。这种作用不是仅仅用金钱能够实现的”。由此可见，加强企业文化建设，是增强企业凝聚力，调动员工积极性，提高企业劳动生产率的重要手段。

株洲市某物业公司的企业精神是8个字：“热情、优质、团结、进取”。企业员工的行为准则：是“三讲”、“三比”、“三高”即：讲团结、讲政治、讲纪律。比服务、比质量、比贡献。高标准、高速度、高效率。员工价值观：企兴我荣、企衰我耻。

该公司企业文化对凝聚人心、团结队伍、传递正能量发挥了积极作用。使大家明白都是企业的主人，人人都要发杨主人翁精神，要想主人事，尽主人职。要自觉遵章守纪，尤其要自觉遵守劳动纪律，要爱岗敬业，扎实工作，一切为企业的发展着想，千方百计为企业的发展做贡献。

如果每一个员工都牢记企业精神、经营方针和行为准则，就会达到心往一处想，劲往一处使、人心齐泰山移的目的。

六、规避安全风险，是提高劳动生产率的重要手段。

常言道：安全就是效益。要提高劳动生产率，必须确保安全生产。要确保安全生产，就务必使每一个员工牢固树立安全意识，始终坚持“安全第一、预防为主”的方针，把一切安全事故隐患消灭在萌芽状况。物业管理的安全风险种类繁多，下面仅例举几种常见风险。

（一）把好合同关，防止合同纠纷

认真签好合同，明确相关各方的权利、义务、责任，是规避物业管理风险的重要保障。尤其物业企业做不到的事情，则不要承诺，如小区业主满意度百分之百，小区治安发案率为0等，这是难做到的，不要写入合同。

（二）重视消防，及时排除消防安全隐患

加强巡视和检修，使消防设施设备处于良好状态。加大宣传力度，使广大业主和物管人员有较强的消防安全意识。加强保安人员的训练，提高处理消防事故的应急能力。

（三）及时排除电梯安全隐患

加大宣传力度，使《特种设备安全法》不断深入人心，使相关使用、维保人员及广大业主能重视电梯安全，引导乘客能正确使用电梯。坚持按规定年检。平时经常巡视，发现问题及时告之维保公司。维保公司要按合同的约定进行巡视和维保，使电梯故障消除在萌芽状态。电梯管理人员及维保人员要熟悉应急预案，以防万一。

（四）及时排除高空坠物的隐患

平时要坚持巡视，发现高空坠物隐患，要釆取措施及时排除。在大风大雨来临，要进行安全提示，督促和引导业主将阳台上的花盘等物搬下来，以防被风刮下来。

（五）杜绝易燃易爆物品进行小区

加强对车辆的管理，凡是运输易燃易爆物品的车辆，一律不能进入住宅区。对业主进行防爆宣传，防止业主将汽油、鞭炮等物品存放家中，避免不测。

（六）及时排除车辆管理的安全隐患

外来车辆进入小区一定先要登记，确认可以进入时，才能放行进入小区。所有进入小区的车辆要停放在规定位置，停放有序。提示车主不要将贵重物品放于车内，尤其要防止车辆停放在消防通道上。

（七）尽力防止入室偷盗案发生

加强宣传，做到群防群治，提示业主外出时关好门窗。保安人员要加强巡视，对可疑人员要进行询问，尽力防止偷盗案件发生。

（八）及时排除突然停电的安全隐患

由于设备老化或雷雨影响，导致小区停水停电。此类事情一旦发生，水电工要及时到场，查明原因，及时排除故障，有备用电源的可先接通备用电源，待修复后再转换供电。

（九）提高风险防范意识同时，购买保险，尽力规避和转移风险

通过购买保险，将自身的安全风险转给保险公司，达到规避风险的目的。目前，株洲市物业行业引进太平洋保险公司，开展以下几种保险产品的推广。

一是购买物业管理责任险，将物业管理区城内的安全风险转移给保险公司。

二是购买电梯安全责任险，将电梯安全风险转移给保险公司。

三是为公司员工购买意外险和工伤保险，将员工个人的安全风险转移给保险公司。

总之，物业服务企业要走出亏损的阴影，唯一的办法就是在扎实做好服务的同时，努力提高企业的劳动生产率 。只有物业企业劳动生产率提高了，大多数的物业企业盈利了 ，整个物业行业才能健康发展，才能为构建社会主义和谐社会做出应有贡献。                        

参考文献：

1、《物业服务企业总体管控》，深圳出版发行集团出品

2、《物业经营管理》，中国物业管理协会编写

3、《物业管理是怎祥炼成的》，住宅与房地产杂志社编

4、《中国物业管理》杂志2015年1至5期，中国物业管理协会主办