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一等奖论文:小议常德市住宅小区停车收费之乱与殇如何化解

时间:2015-03-11 10:41来源:www.0731wy.com 作者:湖南物业网 点击:
摘要: 2014 年 4 月,湖南省物价局发文将本就颇受争议的住宅小区停车收费从政府指导价开放,变为市场调节价。这一本意为还权于民的政策,却引发了常德市各住宅小区停车收费的各种乱象,甚至出现了多处无法收费的现状,为物业管理服务的双方平添了一些矛盾。

 

摘要:20144月,湖南省物价局发文将本就颇受争议的住宅小区停车收费从政府指导价开放,变为市场调节价。这一本意为还权于民的政策,却引发了常德市各住宅小区停车收费的各种乱象,甚至出现了多处无法收费的现状,为物业管理服务的双方平添了一些矛盾。本文拟对常德市停车收费的乱象产生的原因进行分析,并提出缓解矛盾的思路。
 
201441,《湖南省机动车停放服务收费管理办法》开始实施,紧跟着常德市物价局于201458马上下发了《关于居民住宅物业服务收费有关问题的通知》,明确规定将住宅小区的停车服务收费从政府指导价调整为市场调节价,已成立业主委员会的由业主大会或业主代表大会决定,未成立业主委员会由物业管理服务双方自行协商确定。在常德市这个业主大会制度执行和业主委员会建立很不成熟的地方,算是“一声惊雷搅浑了一池春水”,不协商的,无法协商的,协商不一致的,同意交费的,不同意交费的,以前没交费现在被要求交费的,以前交费了现在不同意交费的……各种情况层出不穷,总之用一个“乱”字可以概括,因为停车收费而产生的投诉、堵门、吵闹甚至动手的情况频发,常德市的停车服务收费经过这么多年的运行本就没有规范,此时却显露出了要“夭折”的迹象,实属一殇。
笔者就此问题在全市做了调研,现就相关矛盾集中暴发的现象、原因进行分析,再从规范运作的实践经验角度提出一些解决问题的思路,期望引起相关部门和人员的重视,为化解物业管理服务双方的矛盾,略建小议。
 
一、2014年常德市住宅小区停车收费乱象至殇。
2014年常德市对物业管理服务投诉比较集中的一个关注点,就是住宅小区的停车服务收费问题,为彻底了解目前整个全市的停车收费现状,特针对产生过此类投诉的和未产生此类投诉的较大的共45个楼盘做了抽样调查,抽样调查的结果如下:
(一)以前有收费现在无法继续再收费的:16家,无法收费的理由就是业主认为要和他们协商确定收费价格,但协商无法进行或无法达成一致,导致没有协商结果,造成整个小区业主拒缴费用,随意乱停乱靠情况猛增。
(二)以前就未收费现在仍未收费的:18家。要么无业主委员会无法协商,要么协商不一致,无法收费,按原样随意进出,乱停乱靠。
(三)以前有收费现在降标收费苦苦支撑的:4家。以前有收费,政策出台后一部分业主开始拒缴,物业企业采取“能收一个是一个”的方式混乱操作,更是造成了小区停车矛盾频发。
(四)新楼盘在争吵中勉强收费的:7家。处于政策出台之前已签前期物业服务协议,但签订的是按物价局审批文件执行,但正式交房时物价局已不再审批,就坚持按物价局原指导价标准收费,但很多业主不理解,不支持,采取堵门、吵闹等各种方式与物业抗争拒缴停车费用。
以上调查的楼盘基本上属于小区建筑面积较大,物业服务比较规范的小区,其它小规模的小区收不到停车物业服务费的比例更高。从以上调查结果来看,可以正常收取车辆停放物业服务费的小区几乎没有了,即使有极小部分现在收费,但各物业企业也是满肚苦水,一直和业主在矛盾中纠结,总感觉常德市住宅小区停车收费有要“夭折”之势。
二、常德市住宅小区停车收费矛盾不断之原因分析。
一个矛盾的产生必有前因后果相承,纵看常德市近10年来的停车收费,一直处于收收停停、停停收收、矛看纠纷不断的状态。究其原因主要有以下几点:
(一) 收费主体、责任、收益权属不明。
车辆停放服务费该由谁收?收了之后承担什么样的责任?费用归谁所有?这三大问题一直未在实践中明确,虽然政府的相关文件有相关解释,但由于住宅小区物业服务双方信息不对称等原因导致双方理解不一致,最终造成互不买账,矛盾频发。政府文件明文规定的车辆停放服务费分为三类:物业服务费、场地占用费、特约保管费。但业主在理解时就产生了三种误区:一是小区公共部位我交了物业服务费,就不能再收取车辆停放物业服务费;二是我交了停车物业服务费,物业服务方就得提供保管责任,我的车辆发生任何问题物业服务方都要承担责任,否则就拒缴住宅的物业服务费;三是公共部位是全体业主所有的,收的费就应该归全体业主所有,忽略了物业服务方在这里的人工和管理成本投入。这就直接导致一些物业企业强行收费矛盾不断,或者一分钱都不收也不管放任业主乱停乱靠,造成混乱。
(二)政府停车收费政策的调整跨度大,未结合各地实际情况。
湖南省关于停车收费的物价政策调整虽然召开了听证会,但仅在长沙城区进行,再出台的指导性文件,到了各地州市之后这个程序就被省略了,像常德市今年接到湖南省的文件之后就直接一纸文件下到各单位,根本没有了解本市的停车实际情况,也没有召开听证会,最终引发各种矛盾频发,笔者认为这种做法还是有所欠缺的,至少是群众路线教育的“最后一公里”没有到位,没有了解物业服务双方及大众的实际困难和需求。常德市物业管理协会在了解到停车矛盾不断激发甚至影响了整个常德市住宅小区物业管理正常运行的时候,专题给主管部门提出书面建议,也是未能引起足够的重视。
(三)政策宣传不到位,导致业主“错拿鸡毛当令箭”。
从2006年《湖南省机动车停放保管服务收费管理办法》(湘价服[2006]58号)出台,对住宅小区停车收费制订指导标准,住宅小区多多少少还是可以收一点停车物业服务费上来,至少在给物业公司多了一点费用保障。到2014年《湖南省机动车停放服务收费收费管理办法》(湘价服[2014]11号)出台,规定:住宅小区停车场机动车停放服务收费实行市场调节价,已成立业主委员会的住宅小区停车服务收费由业主大会或业主代表大会决定,未成立业主委员会的住宅小区停车服务收费由停车服务管理方与入住业主参照本办法协商决定或在物业合同中约定。几乎所有的业主都认为物业服务方必须与他们逐一协商,他们协商的结果就是不同意交费或只愿象征性交一点费,协商肯定不一致,这样就导致了无法收费,无法管理,混乱不堪的结局。因为业主错把鸡毛当令箭,而忽略了“收费标准由停车场经营者依据经营成本和市场供求等因素,按照补偿合理成本、依法缴纳税费、获取合理利润的原则自主确定,并保持收费标准相对稳定”的规定。
(四)业主代表机制不完善,协商主体缺失。
常德市业主大会和业主委员会建设很不完善,现在全市住宅小区成立业主委员会的比例仅占32%左右,在停车收费协商主体上存在严重的缺失。对于未成立业主委员会已入住的小区如果让物业服务企业去与全体业主逐个协商,几乎不太可能达到一致意见。另外由于开发商对停车收费的政策不是很了解或者为了自身创造更好的销售环境和政策,也不想提前就向业主告之或约定停车收费的标准,相对来说对“按合同约定”的依据也造成了极大的阻碍。
三、住宅小区停车服务收费之依据。
住宅小区停车收费之所以矛盾重重,主要还是物业服务双方对停车服务收费的依据理解不一致。那么住宅小区停车服务收费的依据是什么,这是必须要弄清楚的。
(一)法律法规政策之依据。
    不可否认,建在小区公共区域的停车位或停车场,应当按《物权法》第七十四条规定:建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。而且“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”但非并完全无偿让业主使用,物业企业也无理由免费为其停车进行服务,按《湖南省物业服务收费管理办法》第十六条规定,物业管理公共性服务费用构成里并未包含停车服务类的费用,同时在第二十二条专门明文规定了物业管理区域内的车辆停放服务,包括场地占用服务、停车物业服务和车辆特约保管服务三种组成,虽然该规定的停车物业服务费实行政府指导价被“湘价服【2014】11号”文改为了市场调节价,并非指不收费了。所以无论是国家法律层面还是地方法规文件层面的规定,停车物业服务费均属有偿服务,应在住宅物业服务费之外单独再收取。
(二)经济市场运行之需求。
2011年5月1日常德市批准市城市公用资产管理有限公司对常德市江北城区洞庭大道以南区域(其中武陵大道延伸至海关路口路段)的道路公共停车泊位实施收费管理,收费标准为3-5元每小时,2014年9月1日又将道路公共停车泊位的收费范围扩大到了几乎整个常德市城区,收费标准为3-5元每小时。如此一来,几乎常德市所有的公共停车位都要收费,造成大量的车辆无原则的涌入住宅小区,而常德市绝大部分的小区原本车位配比都不足1:0.5(2013年起新规划的楼盘的车位比提升到了1:0.7左右或以上),自己业主的停车需求都无法满足的情况,随着大量社会车辆的涌入,给物业服务方增加了极大的管理难度,一是人员增加人力成本增加;二是车位不足乱停乱靠造成道路损坏加速、绿化损坏等也造成物业的维修、维护成本大增;三是车辆增加之后车位少乱停乱靠后造成车辆擦刮事故增加、通行困难、疏通量增大等,必定需物业服务方投入更多的人力成本;四是车位不够时极有可能造成消防通道等堵塞,会给物业服务方增加各种难度甚至是管理法律风险。
所以住宅小区停车收费势在必行,一是通过收费政策杠杆尽可能避免外来车辆涌入小区侵占业主的公共资源,二是通过收费提高物业服务方对停车管理的积极性和服务水平,避免混乱。
四、如何摆脱常德市住宅小区停车收费的“乱殇之困”。
笔者认为要解决常德市住宅小区停车收费的困局,必须要达到“政府与企业齐规范、企业与业主共协商、业主与业主寻共识”,才能真正有效走出困局,达到减少矛盾,和谐共赢的目的。为达到此目的,笔者建议从以下方面来着手。
(一)完善停车收费政策,制订参照标准便于操作。
目前常德市停车收费的政策完全是直接转发湖南省的文件,而没有考虑到本市的实际,且对于实际操作过程中的某些问题没有实操性的标准。尤其是对下面的三个问题:一是对于已入住多年但因为各种原因一直未成业主委员会的小区,如何和业主进行协商,在什么价格范围内进行协商没有指导性意见;二是对20145月下文之前已通过招投标与业主签订“按市物价局审批的价格标准收取停车服务费”的条款,但实际交房在文件下发之后,在物业服务方再找业主收取停车服务费时发现物价局已不再审批停车收费价格时,合同履行就产生的无法操作执行的局面,业主此时就不愿交费,去逐个协商又因为收房时间不一致等原因而缺少可操作性;三是对于已成立业主委员会的小区停车收费标准,物业服务方与业主委员会的协商中由于信息不对称,或者物业服务方进行的测算业主委员会不认可(目前来看众多业主委员会成员都不太专业),造成协商意见迟迟不能达成一致,一度长时间导致小区停车管理混乱。这个三方面是目前急需解决的问题。建议采取以下措施:
1、市物价部门要和市物业行业主管部门进行沟通,有可能的情况下召集物业管理协会理事以上单位代表、被投诉停车收费小区的物业服务方和业主代表、部分业主委员会代表共同召开关于常德市住宅小区停车收费的座谈会,了解民意;
2、在不违反省物价局关于停收费政策原则的情况下,出台适合常德市的停车收费政策文件的解读性文件,一是对上述的问题给予明确的操作流程和数据比例,便于实际操作;二是对双方协商的价格要给予一个范围,可参照以不超过目前我市执行的各片区公共道路泊位停车收费标准为依据进行协商,以免出现不愿缴费和漫天要价的矛盾。
3、物业行业主管部门和物业管理协会要制订停车收费收入的分配指导意见和监管制度,纳入物业管理行业自律公约和物业企业的诚信管理档案中,除了对于物业服务方的停车物业服务费和车辆特约保管费应该由物业服务方所有之外,对于收取的场地占用费,一定要建立和业主委员会协商分配的制度,要么跟业主委员会进行分成,要么补充专项维修资金的不足用于小区公共设施设备和共用部位的维修并建账公示,要么经业主委员会同意用于弥补物业服务费不足并建账公示。
(二)职能部门加强事前监管减少不必要的矛盾。
职能部门对停车矛盾的化解应该从源头抓起,不能等到矛盾出现之后再去灭火。笔者认为职能部门可以从以下几个方面来预防矛盾产生。
1、规划部门在住宅楼盘规划审批时必须考虑现在业主对车辆持有量的预期,楼盘车位配比必须达到11甚至以上,缓解停车位不足的问题,可以要求开发商在土地不足的情况下引进智能立体车库等新型车位、车库建设模式。
2、政府对整个城市的公共资源进行合理配置和投入,分区域建设一批向公众免费开放或低价开放的公共停车场,缓解老旧小区停车位不足的压力。
3、物业行业主管部门应明确要求将停车管理服务标准和收费标准纳入住宅前期物业管理招投标中,对住宅小区的规划车位的停车收费标准、服务标准纳入招标要求,再按中标文件要求开发商在房屋预售时将住宅小区停车收费直接签入《购房合同》中的关于“前期物业服务内容”的主要条款中,让全体购房者知晓并做好有偿享受停车服务的准备。
4、各社区要积极督促和指导符合条件的小区及时召开业主大会并成立业主委员会,组织专业机构对住宅小区的物业管理进行监管,对业务进行指导、对投诉进行处理、对从业人员和业主委员会进行培训、对各种政策和文件组织学习,尽可能做到物业服务双方信息对称。
    5、消防部门、公安交警部门应将住宅小区的违章违法行为纳入管理范畴,采取强有力的手段保证住宅小区停车的规范化,形成良好的停车习惯,减少各类消防、交通重特大事故的发生率,保障居民生活安全、稳定。
(三)主流媒体做好正面宣传和引导。
目前常德市的媒体宣传一味追求“新、奇、特、惨”,而忽视了前置预防性正面宣传。对于住宅小区停车问题,大面积报道的都是:某个小区的消防通道被堵消防救援受阻损伤多少了;某个小区的停车收费矛盾出现物业企业和业主之间发生冲突了;某个小区内停放的车辆被擦被刮物业不赔钱了;某个小区的业主因为停车收费问题把小区的大门给堵了之类的……更有甚者有些记者连政策都不懂一顿乱写,不仅没有解决停车的矛盾,反正激发物业服务方与业主之间的矛盾,这些都是不正常的现象。
笔者认为:以上矛盾是可以报道,但更重要是进行正面宣传和深度报道。
1、物价部门和物业行政主管部门要针对性的对停车收费政策在主流媒体上进行宣传,对文件进行解读、剖析及可能出现问题的应对措施;
2、物业管理协会要对全市停车收费做得规范、做得好的小区进行典型宣传,让大众以事例对停车收费的有偿服务进行了解;
3、各主流媒体对发生的关于停车负面事件的报道要采取深度报道,对负面事件发生的原因、过程、结果及今后的预防措施进行深度剖析,可以邀请物业行业主管部门、物业管理专家进行专业深度分析,让大众了解整个事件的前因后果,并形成正确的消费观。
4、消防、交警部门可以通过小区的安全检查为手,列举违规违法现象及可能产生的后果和法律责任,正面引导车主要规范有序合法停车,形成系列“事例+责任”的宣传,预防事故发生。
当然以上宣传必然要花费一定的精力、财力,但从整个社会安定、稳定团结角度来看,很有必要,成本也不高。
 
总之,常德市目前住宅小区停车收费矛盾已大面积的影响到了物业服务双方的正常关系,原因复杂,且会直接影响到整个常德市物业服务水平的保证和提升,这是任何政策出台前期必然会遇到的一个自然过程,但也是必须要想办法去尽力解决的,如果一味放任自流,后果将不堪设想。笔者也是从大局出发,希望以一已之言,能引方各方关注与重视,采取各种措施将停车收费引入正轨,减少矛盾发生,真正为物业服务行业的发展排除一点障碍。
 
参考文献:
1、湘价服〔2006〕58号,湖南省物价局关于印发《湖南省机动车停放保管服务收费管理实施办法》的通知
2湘价服〔2010〕165号,湖南省物价局关于印发《湖南省机动车停放服务收费管理实施办法》的通知
3常价服〔2011〕14 号,《常德市物价局关于核定市城区道路公共停车泊位收费标准的通知》
 

 

 

 

 

 

(责任编辑:湖南物业网陈)
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