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三等奖论文:浅谈如何构建和谐物管环境

时间:2015-03-11 10:39来源:www.0731wy.com 作者:湖南物业网 点击:
党的十八届四中全会通过了《中共中央关于全面推进依法治国若干重大问题的决定》并提出,将每年12月4日定为国家宪法日。在首个国家宪法日之时,习近平总书记再次强调:宪法是国家的根本大法,是治国安邦的总章程。宪法作为依法治国的总纲,是提升治国水平和执

      党的十八届四中全会通过了《中共中央关于全面推进依法治国若干重大问题的决定》并提出,将每年12月4日定为国家宪法日。在首个国家宪法日之时,习近平总书记再次强调:宪法是国家的根本大法,是治国安邦的总章程。宪法作为依法治国的总纲,是提升治国水平和执政能力的基础,是人民意志的集中体现,符合国情、符合实际、符合时代发展要求。结合我们物业管理的工作实际所产生的思考就是:如何将法治思维与平常的物业管理工作相结合,使物业企业的服务质量有保障、业主的生活品质有提高,二者的关系能真正做到的远亲不如近邻的鱼水之情,从而构建和谐的物管新环境。
一、构建和谐的物管环境需要法治思维
      从上世纪80年代的的物业行业创业初期到现在的服务创优阶段,物业管理行业在我省走过了高歌猛进的前二十年,为千万业主的安居乐业保驾护航,为城市化进程贡献力量,但随着社会的不断发展,业主对物业服务企业的需求不断提升,行业市场机制的不健全等因素,物业服务企业面临的压力也越来越大,与此同时,业主对物业的满意度也随之降低。就省会城市而言,全年收到的业主关于物业服务的投诉达500多件;在一些区(县)级的基层法院中,近五年受理物业纠纷案件呈现连续大幅增长,物业纠纷案件占基层法院民事案件总数的比例从约10%提高到30%以上,成为一类案件数量大、审理难度大、不稳定因素多的案件;同时,广播、电视、报纸等媒体对物业纠纷的报道基本上采取了一边倒的趋势,纷纷指责物业公司的“不作为”,将原本是亲密“管家”的物业服务公司俨然变身为业主眼中的“冤家”,在社会当中造成了极其恶劣的影响,使得行业的社会美誉度直线下降。一些物业企业面对矛盾束手无策,深深苦恼于与业主的交往,有的业主因为不满物业服务,业委会成立后的第一件事就是“炒”物业公司,造成小区垃圾堆集,设备设施停止运转,公共秩序杂乱无章,严重影响业主的生产生活和社会的稳定。所谓“纲举目张”,拿起纲,目才能张,这些物业管理乱象的背后就在于没有抓住法治思维这个纲。
二、用法治思维为和谐物管保驾护航
     自1992年党十四大以来,我国就确立了建立社会主义市场经济体制的经济体制转型目标,而现代物业管理是社会主义市场经济的重要组成部分,用法治思维来指导和谐物管的建设应是物业管理转型升级的应有之义。目前,物管小区业主对于优质物业管理服务的需求与优质物业管理服务供给不平衡的矛盾突出,通过优化物业小区的“法治”环境,明确各方主体的权、责、利是构建和谐物管环境的基础。
   (一)契约精神,是和谐物管的根本保证。在物业市场中服务主体和消费主体应树立牢固的契约精神意识,众所周知,物业管理是指业主单位(消费主体)选聘物业企业(服务主体)按照物业服务合同约定来向业主提供服务,物业企业按照合同的约定向业主收取服务费用。业主与物业企业均是通过物业服务合同来主张和约束自身的权利。因此,物业企业作为卖方必须忠实地按照合同约定为业主提供物业服务,不得以各种理由降低服务品质或者变相降低服务质量,做到项目扩张不以稀释管理资源为前提,成本控制不以降低服务质量为代价。物业管理市场作为一个充分竞争的市场,物业服务企业必须牢固树立契约精神,扎实做好服务工作,“诚信守诺”、以优质的物业服务来提升自身的市场竞争力。除了签订的物业服务合同,《物权法》、《物业管理条例》及《业主公约》等法律规章都对业主(含单一业主和集体业主)的行为做了一系列的规范。业主作为物权所有者,在享有对物的权利的同时,也必须负有对人的义务,对小区的责任。业主并不是不受契约约束的绝对自由人,现在比较普遍的业主恶意拖欠物业费、肆意占用公共空间、私搭乱建、改变使用性质、改变外立面形状、在公共场所种菜等行为,肆意践踏公共道德、侵占相邻业主合法权益、扰乱公共秩序、破坏公共财物、侵犯物业服务企业合法权益,正是由于我们广大业主契约精神的缺失,自觉不自觉的突破了法律法规、公序良俗、物业服务合同、业主公约等的约束,在一个由契约精神构建的法治社会内恣意徜徉。广大业主若是能作为一个信奉契约精神的“新教徒”,必然能为构建和谐的物管环境奠定坚实的基础,也能为法治国家的建设贡献绵薄之力。著名启蒙思想家卢梭在《社会契约论》中有言:“人生而自由,但却无往不在枷锁之中”,让我们的物业服务企业和业主共同拥抱契约精神,摒弃绝对自由思想,得到和谐物业小区的平等的契约自由。
   (二)主人翁意识,是构建和谐物管的结构支撑。目前,困扰行业发展的业主大会召开难、维修资金使用双三分之二签名难、物业服务价格调整机制僵化等问题,固然有入住率不高等客观因素的影响,但归根到底在于业主参与公共事务的意识淡薄,主人翁意识的缺失。根据《物权法》的相关规定,业主作为物业所有人,对物业的私有部分具有占用、使用、收益、处分的权利,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利,业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利、承担义务,不得以放弃权利不履行义务。为保障业主的全体的合法权益,我国建立了业主大会制度和住宅专项维修资金制度,并授予了全体业主共同决定的法定权限。但是由于部分业主参与公共事务意识到淡薄,放弃权利而不履行义务,不主动、不参与,导致了业主大会成立难、动用维修资金难等困境的出现,君不见部分老旧物业小区物业费十年没有调整、电梯等公共设备设施年久失修而不得动用维修资金维修,从而导致小区物业服务质量下滑、硬件环境日益老化,严重影响了小区的居住环境、影响了物业的保值增值。如何提高业主的参与意识、树立主人翁精神,也需要我们用法治的思维来提高业主对于权利、义务的认识,树立“物权在我”的主人翁意识,制定一整套规范的业主自治的流程,引导业主依法参与公共事务决策,发挥业主大会和业主委员会作为业主自治机构的主体作用,弥补业主主体地位缺失,导致的服务主体与消费主体关系失衡的局面,为构建和谐的物管环境做好结构支撑。
   (三)社会共识,是构建和谐物管的落脚点。前所述契约精神、主人翁意识,兼在于物业服务企业和业主个体,物业管理消费意识则不限于个体,而应延伸到涉及物的人。“三分建设、七分管理”,物业的保值增值的关键在于物业服务这一观念正在逐步得到认同,全社会对物业管理的客观共识,是构建和谐物管环境的落脚点。目前,社会各界对与物业管理的认识还失之偏颇,部分业主将物业服务等同于保险服务、将物业管理基础服务与增值服务混为一谈、将物业管理与单位后勤相等同,过度的主张业主的权利而故意漠视物业管理的社会化、专业化、法制化的商品属性,使物业管理矛盾丛生、错综复杂,部分媒体对物业管理缺乏公允的报道,更是为妖魔化物业管理推波助澜,市场经济呼唤理性的物业管理消费意识。随着城市化进程的加快、房地产市场的高速发展、单位后勤的社会化,物业管理逐步走入平常百姓生活,物业管理服务与水、电、煤气等生活必需品一样,逐步成为百姓日常生活的一部分,但是老百姓的消费观念却并没有随之树立,视物业管理服务是强加之物、分外之责,“理直气壮”的采取对抗思维,严重的影响了日常的物业管理工作。理性的物业管理消费意识的建立,必然要以法治思维来统领,由被动的、非理性的维权转变为自发、理性的维护自身的合法权益与消费利益,逐步厘清物业管理与自身相关权益之间的边界,逐步将物业管理服务视为生活服务产业之一,逐步在全社会形成一种理解、关注、关心物业管理发展的氛围,潜移默化的成为一种社会意识,是构建和谐物管环境的出发点。
     我国的物业管理行业起步晚,相关的法律法规的完善与市场经济快速发展的速度不成正比,构建和谐的物管环境需要法治意识来统领全局,更需要全社会共同的理解支持,行业应研究设立“物业管理日”在全国推广,以此来构建物业服务企业和业主的和谐关系,弘扬法制精神,共建和谐物管。
 

 

 

 

 

 

 

(责任编辑:湖南物业网陈)
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