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三等奖论文:试论如何发挥业主委员会的作用

时间:2015-03-11 10:26来源:www.0731wy.com 作者:湖南物业网 点击:
摘要 :小区业主委员会作为业主大会的执行机构,在小区物业管理活动中,始终扮演着十分重要的角色,这个组织是联系广大业主、物业管理企业、居民委员会以及社会有关方面的桥梁和纽带。因此,分析业主委员会现状,发挥业主委员会作用是十分重要的 关键词: 发

 

摘要:小区业主委员会作为业主大会的执行机构,在小区物业管理活动中,始终扮演着十分重要的角色,这个组织是联系广大业主、物业管理企业、居民委员会以及社会有关方面的桥梁和纽带。因此,分析业主委员会现状,发挥业主委员会作用是十分重要的
关键词:发挥 业委会 作用
 
 
小区业主委员会作为业主大会的执行机构,在小区物业管理活动中,始终扮演着十分重要的角色,这个组织是联系广大业主、物业服务企业、居民委员会以及社会有关方面的桥梁和纽带。2003年9月1日,施行的国务院《物业管理条例》(以下简称《条例》),2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》以下简称《物权法》,以及2010年1月1日施行的住建部《业主大会和业主委员会指导规则》(以下简称《规则)用了较大的篇幅对业主委员会的职责和义务、选举产生的办法、任职资格等均作了较为详细的阐述和规定,为规范业主委员会的职能和行为,正确地发挥业主委员会的作用,打下了坚实的基础。因此,近几年来业主委员会的工作日趋规范。绝大多数业主委员会委员是敬业的、称职的。中国的物业管理行业发展这么快,目前已拥有71000家物业服务企业,有612.3万从业人员,年主营业收入突破了3000亿元……,这些成绩的取得,与全国成千上万个业主委员会委员的辛勤工作是分不开的。
然而,由于《物权法》、《条例》和《规则》实施的时间还不长,加之在《物权法》《条例》和《规则》出台之前,全国各地物业管理区域就已诞生了许多个业主委员会。因此,从当前业主委员会的现状来看,与《物权法》《条例》和《规则》的要求相比,还存在较大差距。因此,分析业主委员会现状,采取应对措施,充分发挥业主委员会作用是十分重要的。要充分发挥业主委员会作用,笔者认为有四个方面问题需要解决。
一、个别业主委员会成员素质不高
1、个别业主委员会主任在单位是领导干部,加上兼职较多,工作太忙,很难有时间来处理业主委员会的工作,虽在其位,难谋其政,几乎是徒有其名。
2、个别业主委员会委员年龄太大,身体太差,文化水平太低,政策水平不高,虽然有时间、有想法,可心有余,力不足,爱莫能助。
3、个别业主委员会成员思想素质较差,不按照《物权法》《条例》和《规则》的要求带头履行义务(比如带头交物业服务费)、带头遵守管理现规约等物业管理制度。如:晚上12时后禁止的士驶入小区,以防影响业主休息,可他就是不遵守业主委员会制定的制度。个别业主委员会委员滥用职权,动不动就要求安排其熟人到物业公司上班,符不符合条件都得安排,否则,他就要想尽千方百计找物业公司的毛病,然后就煽动业主不交服务费,更有甚者,煽动不明真相的业主一起来炒物业公司的“鱿鱼”,搞得整个小区鸡犬不宁,使广大业主受害,使物业公司难堪!
4、个别业主委员会成员怕得罪人,不坚持原则,做好好先生,不能发挥应有的作用。
二、少数业主委员会的办公场地和办公经费无着落
少数业主委员会无办公场所,大多数业主委员会委员无劳动报酬。他们有时想办事,却因无资金而泡汤。个别业主委员会委员认为,反正未拿报酬,办不办事也无所谓,做一天和尚撞一天钟,工作积极性难以调动。
三、有关方面对业主委员会的培训教育、正确引导还有待进一步加强
只有经过培训,使他们真正能了解业主委员会的性质、职责、权利和义务。工作起来才会心中有数。
四、有少数业主委员的产生没有严格按照《业主大会和业主委员会指导规则》规定的程序进行选举
个别小区选举业主委员会不规范,一方面没有选出素质较高的业主委员会成员,另一方面没有经过过半数的业主的确认,业主委员会成员缺乏合法性,因而工作威信难以树立。
 
针对少数业主委员会存在上述情况,对照《物权法》《条例》和《规则,》,联系自己多年从事物业管理工作与业主委员会打交道的体会,笔者认为,要正确发挥业主委员会的作用,务必着重抓好以下几个方面的工作:
一、在公选业主委员会成员时,要严格按照《物权法》《条例》和《规则》的要求,认真宣传,细心操作,真正选出广大业主满意的业主委员会委员和主任。
首先,在推选业主代表时,按照公开、公平、公正的原则充分发扬民主,就目前的物业管理区域而言,一般都比较大,业主人数较多,难以集中召开业主大会,按《规则》规定,可以幢或单元为单位推选一名业主代表参加会议。但要注意,推选的业主代表时要召开会议或者采取每户投票的方式推选,要使推选的代表真正能担当起业主的代言人的职责。
其次,业主推选或自荐的业主委员会委员候选人必须符合《规则》
第三十一条规定条件。即:
1、本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;
2、遵守国家有关法律、法规;
3、遵守业主大会议事规则、管理规约、模范履行业主义务;
4、热心公益事业,责任心强,公正廉洁;
5、具有一定组织能力;
6、具备必要的工作时间。
因此,在推选业主委员会委员候选人之前,要在小区公示业主委员会委员候选人应当符合的条件,让广大业主或业主代表对照条件推选业主委员会委员候选人。
最后,将推选出的候选人在小区公示一周后,业主大会筹备组可以通知召开正式的业主大会或业主代表大会进行投票选举。需要注意的是:如果召开业主代表大会选举,业主代表上会前要找本单元或本组业主征求意见,并请每位业主在选票上表决并签字确认,然后由业主代表将选票带入会场进行投票。反之,业主代表没有征求本单元或本组业主意见的投票是无效的。
业主委员会委员选举产生后,七日内召开首届业主委员会,推选主任和副主任。
经过以上三个环节推选的业主委员会委员和主任等负责人是有效的、可靠的、职称的。
二、为业主委员会正常工作提供办公场所和办公经费,为业主委员会主任或委员提供适当的劳动报酬。
常言道:巧妇难为无米之炊,业主委员会若无办公场地和经费,又怎么能够正确的履行职责,处理日常事务呢?《业主大会和业主委员会指导规则》第四十二条规定:“业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担;工作经费可以由业主分摊,也可从物业共用部分经营所得中列支。工作经费的收支情况,应当定期在物业管理区城内公告,接受业主监督。”也就是说业主委员会的活动经费以及适当的劳动报酬可以由全体业主共同承担。关于对业主委员会主任、副主任或委员的适当报酬,各地不一。有的地方给了,如:株洲市青年乐园小区业主委员会的活动经费来自于某门面的租金;株洲熹悦花都小区业主委员会的活动经费来自于小区公共停车场的部分停车收益。但大部分小区业主委员会没有经费来源。而依笔者之见,按照国家《劳动法》规定的多劳多得的分配原则,谁付出了劳动,谁就要获得报酬。而业主委员会在职的兼职人员不要报酬,乐意无私奉献,那是他们的风格高,值得提倡。但对于那些退了休的老同志,专心致志地投入到业主委员会工作,增加了电话费、交通费等开支,他们本人工资不高,适当给予报酬或补贴电话费,既是依规办事,也合情合理。
三、加强对业主委员会委员的培训和正确引导,组织他们学习《物权法》、《条例》和《规则》等,使其能正确发挥作用。
新当选的业主委员会成员一般来讲过去很少接触物业管理知识,对《物权法》《条例》和《规则》感到较陌生。因此对他们进行培训和正确引导,使他们熟悉《物权法》《条例》和《规则》,是十分必要的。特别要熟悉业主委员会的基本职责。《规则》第三十五条规定业主委员会作为主业大会执行机构履行下列职责:
(一)、执行业主大会的决定和决议;
(二)召集业主大会、报告物业管理实施情况;        
(三)与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;
(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。
(五)监督管理规约的实施;
(六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用。
(七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用。
(八)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷。
(九)业主大会赋予的其他职责。
培训可由县、市房地产主管部门牵头,各物管企业负责与业主委员会联系申报培训名单,费用可由政府承担,也可从物业管理服务费列支,由全体业主共同承担。
四、规范业主委员会的职能,发挥业主委员会应有作用
为了规范业主委员会职能,发挥业主委员会作用,笔者建议由县、市房地产行政主管部门牵头,各物业小区所在地的街道办事处(乡人民政府)派员参加(如居委会主任参加),组建指导、监督小组,指导、监督业主委员会的换届选举、履行职责、规范行为等同时由房地产行政主管部门或行业协会筹集一定资金(如各物业管理企业适当缴纳的会费等),对工作扎实、业绩突出的业主委员会主任和委员进行表彰奖励,比如评选全市的十佳业主委员会主任、十佳业主委员会委员、十佳业主代表等,以增强他们的光荣感、自豪感、责任感、使命感,以提升他们的社会地位,充分调动他们的积极性。同时,对有业主举报工作不扎实,甚至以权谋私,违法乱纪的业主委员会主任和委员,指导、监督组牵头召开业主大会或代表大会对其进行帮助或者罢免,对触犯法律的要依法追究其法律责任。
总之,进一步规范业主委员会的职能和行为,充分发挥业主委员会的作用,是物业管理行业向前发展过程亟待解决的问题。政府有关部门、行业协会、物业企业和居民委员会等,应该贯彻党的十八届四中全会精神,站在“关注民生”、依法治国、全面构建和谐社会的高度,对业主委员会的建设引起高度重视,着手研究解决的办法,使之不断完善。我们坚信,在《物权法》《条例》和《规则》的指导下,在政府有关部门大力支持下,经过广大业主和业主委员会委员以及物业管理企业、居委会的共同努力,业主委员会的工作将会更加规范,业主委员会的作用更加有效,既能维护广大业主的合法权益,又能促进物业管理行业健康有序向前发展,真正为构建社会主义和谐社会做出应有贡献。
 
 
主要参考文献:
1、《中华人民共和国物权法》
2、 国务院《物业管理条例》
3、《业主大会和业主委员会指导规则》
4、《中华人民共和国劳动法》
5、《物业管理向现代服务业转型升级》(由中物协编写)
6、《物业管理的本质》(住建部陈伟著)

 

 

 

 

(责任编辑:湖南物业网陈)
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