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三等奖论文:物业管理的艰难处境与法治的思考

时间:2015-03-11 10:16来源:www.0731wy.com 作者:湖南物业网 点击:
物业管理的艰难处境与法治的思考 物业管理作为一个产业进入国内已经 30 余年,发展到今天,已经遇到了一些深层次的问题,阻碍了行业的发展,有必要对行业进行全面的梳理,以正本清源,寻找行业新的发展方向。 一、物业管理艰难处境的历史根源与现实纠结 (一

 

物业管理的艰难处境与法治的思考
 
物业管理作为一个产业进入国内已经30余年,发展到今天,已经遇到了一些深层次的问题,阻碍了行业的发展,有必要对行业进行全面的梳理,以正本清源,寻找行业新的发展方向。
一、物业管理艰难处境的历史根源与现实纠结
(一)物业管理落后的历史根源
1、“谁建设,谁管理”,“物业管理是不以盈利为目的的”。
2、重建设,轻管理。
3、将物业管理简单化。
4、政府从来没有将物业管理列入市场经济的范畴。
5、物业管理活动偏离了物权这个核心。
权利与义务不对等,没有培育人们买房要养房、有房必消费的意识。
(二)物业管理现实纠结最多的问题
三十多年来,物业管理一直围绕下列问题纠结着:
1、物业服务费定价低且收费难、提价难上加难的纠结:一直以来所有物业项目在前期没有详细科学的物业服务费的成本预算,开发商没有物业费成本的基本概念。
召开业主大会后,物业服务合同同业委会签,物业费的价格只能降低,不能提高。物业服务是商品,物业公司应当有定价的参与权,房屋价格如果要购房者定价,估计房价现在还到不了800/平方米。
物业服务费的最初定价变成了终生定价。运行了20多年的小区,物业费还是0.3元、0.4元、0.5元的不在少数。20年来房价涨了10-20倍,物价涨了几十倍,人力成本涨了10倍,但物业费一分不涨,物业公司还有生存空间吗?
2、启用专项维修资金的纠结。专项维修资金好比就是人的社保、医保资金,是为人的养老和健康作保障的。所有限制使用维修资金的作法都是违背科学的。现在的维修资金等于是房屋及设施设备的“安葬费”,非得等它坏了(死了,不能动了)才有申报条件。
3、房屋及设施设备质保期内不保修,拖过质保期一大堆质量问题无人负责的纠结。如电梯问题、房屋漏水问题、安防、消防设施等问题特别突出,找开发商,他说过了质保期,找业委会要求启动维修资金,业委会说这是开发商的责任。这里最根本的问题是质保期满后没有进行工程质量查验和移交。
4、物业公司税赋重,杂费多。物业公司像一只蚊子,虽然收了一点点物业费,但四面八方刀光剑影,都要到蚊子身上割肉。
(1)税收重:营业税5%,两个附加6‰,所得税、印花税、防洪资金、残疾人资金、工会资金……,税率达到7-8%。
(2)电梯年检费太高:湖南电梯年检费是北京、上海等发达城市的5-6倍以上,各地州市比长沙市还高。
(3)垃圾清运费。2012年省政府发文,垃圾清运费纳入水费内一同收取了,但到现在很多小区仍须交纳。这里最大的问题是垃圾收集站应由谁建设、谁维护的问题。按规定小区的临时垃圾清运都是环卫所负责的。
(4)电梯电费,消防、供水加压电费,公共照明等都要按动力电价交费。这一不合理的电价我们提了多年了,终于有了回应,据说将按居民生活用电价格计算,但具体哪一天实施还很难说
(5)很多小区给水管爆裂,地下管网漏水,造成严重水损,不应由物业公司承担责任。很多小区由于此类水损把物业公司逼走。
(6)有业委会的小区,业委会对物业公司盘剥很厉害。有的小区公共收益部分全归业委会,又不公开账目。
还有很多难以说出口的各种费用。
5、很多小区成立了业委会,但有了业委会好像麻烦更多,这也特别纠结。按照《物权法》、《物业管理条例》规定,小区物业管理活动中所有大事都由业主大会决定,但现实是前期物业管理都是开发商作主,有业委会的都是业委会作主。
业委会本身也很纠结,一无经费,二无办公场地,三无法律地位,业委会能主张权利,但不承担责任,小区搞得一团糟,他们玩消失,再换一班人,搞得更糟,无可奈何。
6、物业服务自管和外聘的纠结。08、09年刮起了一股炒掉物业公司的旋风。长沙市两年内炒了30多家物业公司,名曰“自己管理”。实践证明,那30多个小区没有一个搞满2年的,越搞越乱。
另外,前期物业管理是开发商自己管理还是外聘物业公司也很纠结。现在几乎99%的新建小区都是由开发商自己的物业公司管理。从近期看是利大于弊,从长远看是弊大于利。
7、政府行政执法不到小区的纠结。小区是城市的一部分,属于政府行政管理的范畴,小区出现各种违法事件无人执法。
8、物业管理活动中权重不清,责任不明的纠结。物业管理是七个责任主体的共同的活动,每一个责任主体既要享受权利,又必须履行义务,现在的问题都出在履行义务的程度上。物业管理中发生的任何问题都推到物业公司身上,有理三扁担,无理扁担三。
9、物业公司良莠不齐,服务不到位的纠结。某小区物业公司总经理将收的物业费、代收的水电费拿去赌博,造成员工工资发不出、交不出水电费的严重恶果。某些物业公司撤离小区服务时,带走代收的水费电费或不移交属于业主的资产资料。公共场地进行经营的收入,物业公司不公布用途和账务,前期物业公司不向开发商收取物业费,有的物业公司对小区业主区别对待,不一碗水端平等等。物业服务做不好,业主要炒掉物业公司还特别难,炒掉前期物业服务公司更加难。
10、小区内停车难、管理难、收费难的纠结。
业主反对停车收费的理由:1、公共场地是业主私有产权的延伸,车停在自己的地方为什么要收费?2、交了物业服务费,为什么还要交停车服务费?3、我没有同意交停车费,就是违法的。长沙市2012年发生停车斗殴事件28起,3名保安被殴身亡,近20人被打伤。
11、业主房屋产权中专有部分的所有权和共有部分共同管理权的矛盾与纠结。业主对专有部分的占有、使用、收益、处置的权利基本能理解,但对共有部分共同管理权不理解。他们认为共有部分是私有产权的延伸,他们可以擅自占有、使用、收益、处置,因此出现侵占绿地养花种菜、违章搭建、侵占道路(消防通道)、乱堆乱放、封闭阳台、乱接水电气、排放污染物、噪声扰民、燃放鞭炮、乱扔垃圾杂物、饲养家畜家禽宠物、破坏公共设施、露天停车不交费、不交公共费用和物业服务费、公用专项维修资金不签字、不参加业主大会、不遵守业主大会议事规则和管理规约、不支持业委会的正常工作、虐待物业服务人员等等。
12、房屋及设施设备维修养护费用及维修改造资质的纠结。
房屋及设施设备有零星保养、一、二级保养,有零星维修,中修、大修、更新、改造四项工程。三级保养、四项工程都要有费用。而这些费用由谁支付一直是一笔糊涂账。
维修资金使用项目必须由专业公司施工,如电梯、治漏水,消防、土建、强电、绿化、给排水等等,我们也感到十分纠结。物业公司三级资质需要五个以上中级职称的工程技术人员,二级、一级要的更多。很多项目一个技术工都可以做的非得要一家公司来做。专业公司报价一般高一倍,关键是还没有做好就玩消失,没有做好,钱花了,留下质量问题又找物业公司。更重要的是物业公司要养那么多工程师,又没有事给他们做。
以上总结了物业管理活动中比较突出的12个纠结的问题,但实际上远远不止这些。我感觉做物业管理的每一件事都很纠结,动手就是麻烦。
物业管理是不是就永远做不好呢?不然,随着党的十八大召开,让我们看到了希望,燃烧起了激情。三中全会高举的是改革大旗,大刀阔斧,真枪实弹搞改革,已见成效。四中全会高擎法治大旗,以宪治国,以法治政,这是根本大计。物业管理必须以党的十八大三、四中全会决议为指导思想,调整改革思路,进行顶层设计,加强立法,完善制度。
二、物业管理必须依法治理,强力推进
按照现在的物业管理情况,只会出现两种趋势,一种趋势是政府强力推进,强势介入,依法依规治理物业管理,使物业管理步入市场,健康持续发展;另一种趋势是政府怕沾物业管理的边,任其自由发展,走向大乱,从而再来大治。现在小乱层出不穷,大乱为期不远。我认为第一种趋势较为艰难,第二种趋势必然会出现,少则10年,多则20年,非要有沉重的教训,要交更多的学费,要走一段弯路,人们才会醒悟,才会有大法治的曙光。
物业管理依法治理的基本思考。
(一)物业管理必须贯穿两条主线
1、贯穿以物权为核心的主线
2007316,第十届全国人民代表大会第五次会议通过的《中华人民共和国物权法》第一条:“为了维护国家基本经济制度,维护社会主义市场经济秩序,明确物的归属,发挥物的效用,保护权利人的物权,根据宪法,制定本法。”这是《物权法》的立法目的。第十七条:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房、专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十二条:“业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利承担义务,不得以放弃权利不履行义务。”物业管理活动都是围绕物权这个核心而进行的,他具有特定的含义:
1、房屋产权专有部分的所有权包括:占有、使用、收益、处置四项权利,特征是排他性。
2、共有部分有全体业主共同所有权,也包括共同占有、共同使用、共同受益、共同处置。特征有二:①是排他性,排除本小区业主之外的他人非法侵占、使用、受益、处置。②是不准单个或部分业主擅自占有、使用、受益、处置。
3、共有部分由全体业主共同管理。共同管理体现在:①健全组织:由全体业主组成的业主大会和选举出来的业委会。②完善制度:业主大会议事规则、业主委员会议事规则、管理规约。③共同决定:十件大事由全体业主共同决定。
4、共有部分由全体业主共同履行义务。要使房屋保值增值,业主就要尽养房的义务。就房屋总价值而言,购房费用只占25%,而养房费用即物业的维修服务费用要占75%以上,因为物业管理是百载工程。9月25日三湘都市报报道,湖南人每年的养车费用1.5-2.5万元左右,而我们都没有养房意识,不可悲吗?不掏钱养房,只能使物业贬值或者提前结束房屋使用寿命。
现在物业管理的种种乱象,都偏离了物权这个核心。
2、物业管理必须坚持以市场为导向的主线
建立物业管理消费市场体系。发达国家把物业分作建设、交换(出售)、分配(公房分配)、消费(物业管理)四个阶段,统称物业消费市场。
拉动物业消费使其成为我国服务经济的主要支柱。物业消费包括:1、物业服务费约占30%;2、房屋及设施设备运行、维修、养护、改造、更新费约占42%;3、利用公共场所、设施经营性支出如停车费等,约占15%;4、特约维修、家政服务收费约占8%;5、增值服务费5%。发达国家物业消费约占家庭总收入的10-15%,约合每平方米每月15元左右。我国房价比发达国家还贵,而养房费即物业消费只占家庭总收入的2-5%。
物业服务业是未来社会中最大的就业市场。规范的物业服务每万平方米需要服务员工5-15人不等,如果每万平方米按7人计算,就业人数将达到5712万人。随着物业管理规范化程度的提高和物业管理市场化程度扩大,就业人数将达到8000万以上。
而现在的物业管理实则不是市场行为。那些大的物业公司,绝大多数是开发商的服务机构,一旦开发商终止给物业公司输血或断奶,一旦业主维权意识增强,实行业主自治,那些大项目的物业管理还能做得下去吗?物业管理的潜在危机时时都有可能爆发。
因此,立法必须将物业管理导入市场,让人们增强养房意识。
(二)物业管理立法必须强调全面性、系统性、科学性
在宪法的框架内,以《物权法》、《物业管理条例》为准则,结合我省物业管理实际进行顶层设计,高端立法。
物业管理立法是一个十分复杂的过程,它与民生、民情息息相关,与政府的执政能力息息相关,它是关系到长治久安的系统工程,这也就预示着物业管理立法的复杂性和艰巨性。
1、物业管理立法的全面性、系统性主要体现在一纵一横两条轴线上。
(1)纵轴线体现在:投资征地——拆迁安置——规划设计——施工建设——建材及附属设施采购安装——房屋销售——各种查验——质保工程——售后服务——物业管理——物业服务——物业使用与维护——产权管理与交易等等。
(2)横轴线体现在——业主、业主大会、业主委员会、房屋建设单位、公用事业单位、物业服务企业、政府相关部门七个责任主体的权利与义务。只有使上述主体在物业管理活动中行为规范,才能达到共赢的目的。
2、立法方式
(1)先搭建物业管理立法的构架,哪些应该由省人大、省政府立法,哪些应该由行业和部门立规,哪些细则、标准、定额应该制定。具有全面系统的覆盖率,还要有较强的逻辑力。立法逻辑力是指物业管理法律、法规、政策是相互凝聚、相互支持、相互作用的,而不是相互矛盾、相互排斥、相互诋毁。
(2)省人大、省政府立法在先,行业和部门立规政策在后。
所有的立法、立规,先试行,后修改,再正式实施。
(3)立法的编写。既要有立法的专业人员编写,也可以发动专家、学者、社会力量参与。
(三)有法必依,执法必严
现在的问题不是无法可依,而是有法不依、违法不究。加强立法固然重要,但更重要的是执法必严。《物业管理条例》第六章列举了十三条违约责任,“条例”颁布13年了,有哪一条得到过执行。因此政府要在严格执法上下工夫,坚决杜绝执法中的不作为、乱作为、讲人情、讲关系、施之于松、宽之无边的种种行为。
(四)司法要公平,维权成本要降低
业主和物业公司是两个最弱势的群体,在物业管理乱象中,他们的权益总是受到不同程度的侵害。某小区未按规定配置物业管理用房,维权无门,打算上诉到法院,但面对高额律师费,只能放弃;某小区房屋漏水十分严重,多次调解无效,起诉要几万元的诉讼费、律师费无法筹措;业主欠费比较普遍,有的欠费十多年,因标的低,即算打赢了官司,收回欠费,付完律师费和诉讼费,又亏一大截;某小区6年了,开发商未发国土使用证,根本无法调解,起诉要10多万元的诉讼费、律师费,只得放弃。
我国的法律要达到违法的成本很高,维权的成本很低,真正的依法治国的目的才会达到。物业管理维权必须简化程序,降低成本,惩治一切违法行为。
三、亟待解决的几个具体事项及建议
(一)制定切实可行的物业服务费成本定额或物业费的调价机制
最重要的是物业服务用人定额、耗材定额等,也就是直接费、间接费的定额。有了定额,物业费收费标准定价就有参照,合同谈判只是上下浮动的系数了。制定定额一时难以出台,应急的措施是制定物业服务费最低保障运行价格,无须业主同意。
(二)物业服务费缴纳应纳入市民诚信档案,像银行一样,有不良记录将影响他个人的社会活动。全国已有几个城市在试行或准备试行。
起诉欠费应免除诉讼程序,由法院直接发支付令,如不执行,列入黑名单予以限制消费和公示。
(三)必须严格执法开发商的下列行为
1、没有达到交房条件交房的;
2、逾期交房,逾期发放产权证、国土使用证的;
3、不进行接管查验的;
4、质保期内不质保的,拖过质保期不负责或将公司注销的;
5、交房率达到50%,不积极筹备召开业主大会的;
6、自有物业、未售、未交付的物业不交纳物业费的;
7、业主大会成立,不向业委会移交查验物业及资料的;
8、质保期满不查验、不整改的;
9、扫尾工程长期不扫尾;
10、不按规定配置物业管理用房的;
11、提高容积率,改变房屋用途的;
12、擅自处理属于业主共同所有的场地或设施的。
(四)要解决小区停车难、收费难的问题
城中心区停车难是城市病中最突出的病。我省13年汽车拥有量增加了1533倍,每年以30%的速度在猛增,今年8月份长沙市易炼红书记召开部署开辟公共停车位的会议,主要针对重点学校、重点医院、重点商务区,这固然重要,但长沙市内有67万台车晚上要归窝呀,总不能让市民开着车在街上转吧。如何开创小区停车位、规范收费是当务之急。我建议:
1、所有新建项目必须按国家标准配足停车位。
2、老旧小区,特别是多层小区要破解绿化法、规划法,将绿化率换成绿化覆盖率,过去的小树长大了,而大树下面的绿篱、草皮无阳光、露水也生长不了,可以改造成停车位。
3、政府拨款或政策扶持开建立体或地下停车位或修建公共社会停车位。
4、2014年省物价局印发了《湖南省机动车停放服务收费管理办法》制定了收费标准,各小区停车收费标准由业主决定,应该改为各小区参照执行或规定最低收费标准。
(五)必须大幅降低或者取消电梯年检费
(六)要重点研究解决电梯安全问题
(七)要制定业主大会筹集、管理、使用维修资金的实施细则,必须解决没有维修资金小区的维修资金筹集与有维修资金小区的续筹的问题。
我写过一遍文章《谁来拯救电梯安危》,详细阐述了电梯安全隐患基本原因,也提出了解决安全问题的几点建议。
总之物业管理存在的问题太多、太杂,积三十多年的诟病于一体,在短时间内很难改变现状。但是只要改变观念,立足于物权这个核心,改革掉一切阻碍物业管理市场经济发展的束缚,顶层设计,高端立法,以法治理,政府强力推进,物业管理市场前景是较为广阔的。

 

 

 

 

 

(责任编辑:湖南物业网陈)
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