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物业项目总CPM 工作手册

时间:2020-07-02 11:20来源:www.0731wy.com 作者:湖南物业网 点击:
如何做好一个物业项目总? 首先,我们明白CPM是没有标准化剧本的,给你个题纲就算是业界良心了。 所以,不要指望说,直接给你文件。 当然,这和网上太多的毒鸡汤不一样的,如要善于言表、精于管理、敢作敢为、善于沟通、八面玲珑等等 关于CPM的工作描述,百

 如何做好一个物业项目总?

 
首先,我们明白CPM是没有“标准化剧本”的,给你个题纲就算是业界良心了。
 
所以,不要指望说,直接给你文件。
 
当然,这和网上太多的毒鸡汤不一样的,如要善于言表、精于管理、敢作敢为、善于沟通、八面玲珑等等……
 
关于CPM的工作描述,百度也会有很多答案,但认真去研究剧情的并不多,基于对这个行业的热爱,苦累中带着幸福,今后会在此多种点庄稼,以免杂草肆虐,愿与有志者共勉同行。
 
注意
 
本手册比较简单,是假设你有高中的文化程度,并能开放性的接受东西。
 
本手册比较简单,是假设你自认为不是很牛逼,并知道版面有限。
 
CPM 工作手册
 
解释:CPM,项目经理亦可认为是项目总物业经理。
 
一、CPM 关注重点
 
a) 遵守政府相关法律法规,落实公司的所有政策要求,带领项目团队严格执行质量控制标准及目标(经营、管理、服务三重目标)的达成。
 
b)监督大厦运行状况并保持规范运作(内容包含财务管理、人事管理、行政管理、风险管理、客户服务、设施设备、保安环境服务、工作计划管理等),为项目作出正确决策,有效分配项目各项资源。
 
c)使客户感受到你所提供的优质服务。
 
二、CPM 工作内容重点分解
 
a) 财务管理
i.保持大厦财务账户健康,确保管理预算有盈余,及时收取业户及支付承包商的服务费。
ii.每月详细检查财务报表,发现异常或潜在风险时,及时与上级或总部团队讨论作妥善处理/解决。
iii. 密切关注高风险流程,如采购、招投标、库存控制、支付核准/控制等方面严格执行总部既定的程序要求。
b)人事管理
i.明确岗位职责,明确权限
ii.定期与团队骨干保持良好沟通的渠道。
iii. 建立项目员工花名册,并定期分析,发展A级员工、管理B级员工、改进C级员工,更换经过努力仍无法达到标准的员工。
iv. 重视新员工入职首次培训及首次项目介绍。
v.加强管理中心员工文化建设(生日会)。
 
c)行政管理
i.严格遵守公司档案、采购、库房、印章管理制度。
ii.执行月度盘点,形成仓库月报表。
iii.形成物资使用明细表。
iv.建立函件往来档案,并制定标准函件格式。
v.项目合同、保险新签、续签、补签必须更新合同清单,并每月进行检查、提醒,保证项目所接收的证照及保险全部在有效期内。
 
d)风险管理
购买项目保险
1.财产一切险
2.大厦公众责任险
3.供应商公众责任险
4.建筑及安装工程一切险及第三者责任险(大厦所有的建筑或安装工程和租户二次装修工程必须购买该保险。)
5. 其他险:机器损坏险、车位险、现金险等
ii. 建立设备证照、员工证照清单。
iii.必须存有设施设备检测报告。
iv.建立完善的项目应急预案机制,并每月进行实操。
v. 对事故发生、法律事件按照公司要求,进行呈报和处理。
vi.严格遵守印章、库房、采购管理制度。
vii. 严格要求员工作业安全意识,培训并存档。
viii. 工作手册电子版提交给总部业务组审批并备案,现场必须有管理中心工作手册,并有发放及培训记录会议纪要和设备台帐记录。
ix. 现场必须保存所有会议纪要及设备台帐记录,所有会议纪要必须签署包括出席者及确认人。
x. 建立项目危险品管理制度。
xi. 建立物业管理有关法律法规清单、公司政策。
 
e)客户服务
i. 完成项目收缴率、满意率的指标。
ii.负责处理项目客户一切投诉。
iii.根据项目特点做好增值服务相关工作。
iv.做好现场品质巡检。
 
f)工程维护
i.拟定项目年度设施设备维保计划。
ii.保证达到项目服务品质的基础上做好节能降耗举措。
iii.建立设施设备标识卡。
iv.建立设施设备台账。
v.负责二装申请审核、现场巡检。
 
g)保安环境维护
i.按照合同约定,完成对项目安全管理、消防管理、保洁绿化管理要求。
ii.制定保安巡逻路线及制度。
iii. 将安全隐患预防在萌芽状态。
 
h工作计划管理
i.确定项目需达成的目标(年度经营、管理、服务目标)。
ii.根据目标,拟定项目年度管理计划并进行分解(按时间及部门),包括但不限于年度预算、年度工作计划、项目年度设施设备维保计划、年度合同续签新签计划、年度培训计划等。
iii.编制项目重大关注目标节点。
 
三、职责描述
a)遵守政府各项法律、法规以及公司制订的有关规章制度和工作流程。
 
b)主持项目物业服务中心全面工作,并就项目物业服务中心经营管理重大问题进行决策。
 
c)统筹项目物业服务中心各部门工作,对影响物业管理服务质量的问题进行改善;完成公司下达的年度目标
 
d)维护与开发商、业委会以及相关政府部门的良好关系。
 
e)全面负责物业服务中心综合管理、财务、客户服务、秩序维护、工程维护、环境维护管理等工作;以身作则,关心员工,奖惩分明,发挥核心作用,不断提升项目物业服务中心的团队凝聚力。
 
f)定期(至少每月一次)向公司总经理汇报项目物业服务中心的工作;定期(至少每周一次)召开物业服务中心业务会议,及时掌握并解决管理中存在的问题。
 
g)制定项目物业服务中心管理目标,负责将公司制订的规章制度、操作规程等落实
 
h)到位;确保各级管理人员全面履行岗位职责。
 
i)对管理区域坚持每日巡查,经常拜访客户并处理好客户的各类投诉和建议,不断提升客户满意度。
 
j)负责各部门经理/主管的绩效考核,包括试用期考核、月度考核、年度考核和合同期考核;同时监督和指导各部门经理/主管对本部门员工的各项考核工作。
 
k)严格执行财务制度、认真分析财务报表、注重节约、合理安排管理费用的使用。
 
l)配合公安、消防、城管、环卫等政府部门做好项目安全、防火、社区等管理工作。
 
m)负责项目物业服务中心设备的全权管辖和调配,包括审查各项维修合约。
 
n)负责审核物业服务中心日常的行政费用包含员工薪酬发放。
 
o)审核工程月报、财务月报以及汇总管理月报,并按时向公司的相关负责人报送。
 
 
(责任编辑:湖南物业网陈)
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