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蓝光嘉宝物业项目筹建作业指导书

时间:2020-05-21 08:45来源:www.0731wy.com 作者:湖南物业网 点击:
蓝光嘉宝物业项目筹建作业指导书 1.0 目的 指导物业新项目的筹建工作 2.0 适用范围 适用于新建住宅项目筹建全过程 3.0 术语及定义 无 4.0 工作职责 4.1 物业服务中心:负责支新项目合法性经营法规、标准对接,前期物业管理权限申办流程制定; 4.2 项目筹备组:

      蓝光嘉宝物业项目筹建作业指导书
1.0目的
     指导物业新项目的筹建工作
2.0适用范围
     适用于新建住宅项目筹建全过程
3.0术语及定义
     无
4.0工作职责
4.1物业服务中心:负责支新项目合法性经营法规、标准对接,前期物业管理权限申办流程制定;
4.2项目筹备组:负责按筹备倒排计划完成筹备物资、团队组建,以及前期物业招投标、资质备案等工作。
5.0方法与过程控制
5.1 组织筹建
5.1.1 新项目交付前三个月成立物业服务中心,物业服务中心成立前新项目相关筹建工作,由前期介入工作小组相关专业人员负责.
5.1.2 应结合物业服务方案及物业费测算确定项目的组织架构和人员编制。
5.1.3 根据确定的组织架构和人员编制,符合岗位需求,进行人员招聘及调配,确保各岗位按期到位,到位时间如下:

  
岗位名称
  
  
到位时间
  
  
备注
  
  
物业服务中心负责人
  
  
交付前3个月
  
  
前期介入
  人员除外
  
  
主要管理人员
  
  
交付前1个月
  
  
维修技术员
  
  
交付前3个月
  
  
普通管理人员
  
  
交付前1个月
  
  
保洁员
  
  
交付前半个月
  
  
秩序维护队员
  
  
交付前半个月
  
  
会所及其他服务人员
  
  
交付前半个月
  

5.1.4 组织新到岗人员培训,确保其了解公司企业文化、规章制度,熟悉岗位工作内容、 专业技能、服务礼仪,满足上岗的要求。
5.2 规范建设
5.2.1 物业服务相关政策法规、集团和公司相关制度规范导入新项目适用。
5.2.2 体系文件导入新项目试运行不少于三个月,品质管理部在交付后六个月内对新项 目体系运行情况进行评估。
5.2.3 收集、编制本项目相关管理规范。
5.2.4 遵循《文件及记录控制程序》,建立项目文档。
5.3 物资与后勤装备

5.3.1 根据物业服务方案,遵循《资产管理办法》、《采购管理程序》配置相关物资装备。综合管理部负责对物资及资产配置清单、品牌型号、价格等进行指导和审核。

置包括:

  
类型
  
  
配置(各项目可根据实际情况增减配置标准)
  
  
办公用品
  
  
办公桌椅、文件柜、钥匙柜、文具、信笺、白板等。
  
  
办公设备
  
  
打印机、复印机、电话、传真机、保险柜、验钞机、饮水机、空调、电 视机、音响等。
  
  
后勤服务设施
  
  
餐具、厨具、灶具等食堂用品,宿舍桌椅、衣柜、床架、排气扇、热水 器等。
  
  
网络设备
  
  
电脑等
  
  
清洁及绿化设备和工具
  
  
洗地机、吸尘器、喷雾器、垃圾筒、剪草机、绿篱剪、高枝剪、花铲、 铁锹、手推车、水管等。
  
  
安全设备和工具
  
  
保安岗亭、对讲机、电警棍、手电筒、消防器材及工具等
  
  
维修设备和工具
  
  
电焊机、切割机、冲击钻、应急灯、管道疏通机、维修梯等设备,及相 关家庭维修用工具物品
  
  
工作服
  
  
保安、保洁、维修、会所、管理人员等工作服装,数量和配置可根据项 目档次、类型自行拟定,服装款式、颜色须按照蓝光嘉宝物业企业形象策划  手册相关规定执行。
  

5.3.2 确定物业管理用房面积、位置分布及装修。
5.3.3 完成所有现场服务标识的设计、制作并指导安装。
5.3.4 完成物业服务管理软件、财务软件的导入、调试,确保正常使用。
5.4 公共关系建立

5.4.1 建立本项目公共关系名录,主动对外建立、协调各类与本项目业务相关单位、部门的公共关系。包括: 与工商、税务、物价部门建立良好的公共关系,办理项目工商注册登记、物价申报工作。

a)与公用事业单位建立良好的公共关系,包括:自来水公司、供电局、煤气公司、 有线电视、电信局、邮政局、供暖公司等,办理水、电、煤气、有线电视、电话、网络、通邮、供暖等的开通手续及相应的抄表到户业务。

b)与辖区派出所、街道办事处、居委会、市容环卫、交管、消防部门等建立良好 的往来联系,协调理顺项目周边系列关系:
--协调项目治安外援方案,咨询外来人员管理办法和犬类管理办法。
--理顺项目所属街道、户籍管理、计生工作等关系。
--协调落实项目自有垃圾堆放清运及周边环卫责任范围等事宜。
--调项目商铺管理、装修违章处理程序,争取对住户违章、纠纷行为的制止和执法支持。
--规范项目内道路及主出入口各类交通标识、安全运作规则。
c)与消防部门取得联系,参与消防的验收接管,取得其日常对项目的技术支持和指导。
5.5 印鉴证照办理
5.5.1 及时办理正常经营所需的各类证照:

  
类别
  
  
证照名称
  
  
证照主体
  
  
颁证单位
  
  
办理要求
  
  
组织机构类
  
  
  
营业执照正副本
  
  
物业服务中心、停车场
  
  
工商局注册
  
  
必须申办
  
  
组织机构代码证、组织机构代码卡
  
  
物业服务中心、停车场
  
  
技术监督局
  
  
必须申办
  
  
统计登记证正副本、信息卡
  
  
物业服务中心、停车场
  
  
统计信息局
  
  
必须申办
  
  
机动车停车场许可证
  
  
停车场
  
  
交通管理局
  
  
必须申办
  
  
公章印鉴类
  
  
申请刻制印章登记卡
  
  
物业服务中心、停车场
  
  
公安局
  
  
在公司做好登记
  
  
公章
  
  
物业服务中心、停车场
  
  
公安局
  
  
必须申办
  
  
业务专用章
  
  
物业服务中心
  
  
公安局
  
  
根据业务需要申办
  
  
收费专用章
  
  
停车场
  
  
公安局
  
  
根据业务需要申办
  
  
发票专用章
  
  
停车场
  
  
公安局
  
  
根据业务需要申办
  
  
税务收费类
  
  
国税登记证、登记表
  
  
物业服务中心
  
  
国家税务局登记分局
  
  
必须申办
  
  
地税登记证、登记表
  
 
  
  
物业服务中心、停车场
  
  
地方税务局登记分局
  
  
必须申办
  
  
收费许可证、价目表
  
  
物业服务中心、停车场
  
  
物价局
  
  
必须申办
  
  
设备设施类
  

  
  
对讲机执照
  
  
物业服务中心
  
  
无线电管理委员会
  

  
  
凡配置对讲机的部门,均需申办,一机一证
  
  
电梯安全检验合格证
  
  
物业服务中心
  
  
技术监督局
  
  
所有电梯均须申办,一 般由电梯维护的专业 公司代办
  
  
环境卫生类
  
  
卫生许可证(会所或泳池
  
  
物业服务中心
  
  
卫生防疫站
  
  
必须申办
  
  
卫生许可证(食堂)
  
  
物业服务中心
  
  
卫生防疫站
  
  
根椐食堂规模及外卖 情况申办
  
  
二次供水设施清洗消毒合格证
  
  
物业服务中心
  
  
水务局
  
  
有相关业务的部门必 须申办
  
  
其它
  
  
房屋租赁许可证
  
  
物业服务中心
  
  
辖区租赁所
  
  
根据业务需要申办
  

5.6 经营提效.

5.6.1 交付时同步收取停车管理服务费,根据项目实际情况,办结停车服务收费物价备案(如车位暂不具备交付条件,可先行收取临时停车费),以实现车位服务收益最大化;

5.6.2 综合评估新项目节能降耗可实施方案,竣工验收完毕后立即组织实施新节能降耗 改造工作,并由工程部在交付前完成节能降耗实施工程。

5.6.3 经营部组织公共部位经营资源招商引进,在交付前完成公共资源商业广告安装布 展(含车库、电梯厅等商业广告的安装)。
5.7 管理提效

5.7.1 人员提效:根据交付情况、业主入住情况,动态调整人员(含外包方),交付后一个月内提交人员提效方案。品质管理部每季度评估一次,并根据实际情况予以调整。

5.7.2 安防提效:交付前,综合小区安防要点和风险点,增加物防技防措施,合理关闭 非常用出入口;交付后一个月内,根据交付情况、业主入住情况,提交安防提效方案。品质部每季度评估一次,并根据实际情况予以调整。

5.7.3 能耗提效:结合项目实际情况,制定节能降耗管理规范,每月对项目公共能耗情 况进行分析总结,并提交公司报备。
6.0 关联文件
《采购管理办法》
7.0记录表格

  
序号
  
  
任务
  
  
责任部门/人
  
  
时限
  
  
1
  
  
成立物业服务中心
  
  
人力资源管理中心
  
  
交付前三个月
  
  
2
  
  
确定项目组织架构和人员编制                   前期介入工作小组               物业服务中心成立时
  
  
前期介入工作小组
  
  
物业服务中心成立时
  
  
3
  
  
新到岗人员培训
  

  
  
人力资源管理中心
  

  
  
交付前
  
  
4
  
  
收集政策法规、集团与公司制度规范, 编制本项目管理规范,并导入项目适用。
  
  
服务中心负责人
  
  
交付后一个月内
  
  
5
  
  
体系文件导入运行评估
  
  
品质管理中心
  
  
交付后六个月内
  
  
6
  
  
建立项目文档
  
  
服务中心负责人
  
  
交付后一个月内
  
  
7
  
  
项目物资装备配置
  
  
服务中心负责人
  
  
交付前
  
  
8
  
  
指导、审核项目物资装备配置                   财务管理部                   交付前
  
  
财务管理中心
  
  
交付前
  
  
9
  
  
物业用房确认及装修
  
  
服务中心负责人
  
  
交付前15日
  
  
10
  
  
     现场服务标识安装                               服务中心负责人                               交付前
  
  
服务中心负责人
  
  
交付前
  
  
11
  
  
物业服务管理和财务软件导入                               服务中心负责人                               交付后
  
  
服务中心负责人
  
  
交付后
  
  
12
  
  
建立项目公共关系
  
  
服务中心负责人
  
  
交付后
  
  
13
  
  
新项目印鉴证照办理
  
  
综合管理中心
  
  
交付前
  
  
14
  
  
新项目公共资源招商引进
  
  
经营管理中心
  
  
交付前
  
  
15
  
  
新项目节能降耗措施的实施落实
  
  
工程管理部
  
  
交付前
  
  
16
  
  
制定并落实人员提效方案
  
  
服务中心负责人
  
  
交付后一个月
  
  
17
  
  
制定并落实安防提效方案                               交付后一个月内
  
  
服务中心负责人
  
  
交付后一个月内
  
  
18
  
  
评估项目人员提效方案实施效果                               品质管理部                               每季度一次
  
  
品质管理中心
  
  
每季度一次
  
  
19
  
  
估项目安防提效方案实施效果                   品质管理部                   每季度一次
  
  
品质管理中心
  
  
每季度一次
  
  
20
  
  
制项目公共能耗月度分析报告               服务中心负责人               每月一次
  
  
服务中心负责人
  
  
(责任编辑:湖南物业网陈)
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