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物管转型如何取悦投资者

时间:2015-10-15 08:26来源:www.0731wy.com 作者:湖南物业网 点击:
文/严跃进 物业管理一直被视为住宅开发的附属产业,甚至是一类非盈利的产业而被对待。随着住房拥有率的提高,以及消费需求的释放,物业管理的新价值开始得到挖掘。不过各大房企颇为困惑的是,虽然其有动力去改善物业管理的服务,但消费群体或者业主并不愿意

 文/严跃进

物业管理一直被视为住宅开发的附属产业,甚至是一类非盈利的产业而被对待。随着住房拥有率的提高,以及消费需求的释放,物业管理的新价值开始得到挖掘。不过各大房企颇为困惑的是,虽然其有动力去改善物业管理的服务,但消费群体或者业主并不愿意买单。而从外部环境看,房企虽然可以拍胸脯说相应的物业管理有较好的商业模式,但要说服投资者投入资金依然是很困难的事。
为了取悦投资者,让其看好目前的物业管理公司,必须采取新的策略。目前来看,有三类策略或创新是可以借鉴的。第一是在物业管理公司上市后,积极并购优质的物业资产。第二是在传统物业管理的基础上,努力打造大消费平台。第三则是围绕物业费收入等,积极尝试资产证券化模式。
物业并购扩大资产规模
目前各大物业管理公司正积极筹划分拆上市,这俨然成为2015年物业管理领域的亮点,体现了物业业务价值资本化的特征。在2014年花样年分拆彩生活成功上市后,其市值重估的价值,已经为各大物业管理公司所认同。各大物业管理公司积极行动,以实现分拆上市的目的。今年8月19日,中海地产在中期业绩发布会上就宣布,中海将分拆物业上市,此前中海物业已向港交所提交了招股说明书。追随者也有很多,包括万科、保利等大型房企。
分拆上市,从融资的角度看,能够加速资金进入。但新的问题其实并没有被解决,比如说光靠上市的光环,并不能完全取悦投资者。关键点在于,物业管理的资产规模应该力求扩大。而要实现这个目标,则需要通过强强联合的方式,或者直接并购物业的方式来进行。
第一种模式是强强联合的模式。万科物业目前正推出“睿服务”的体系。在这个体系下,通过互联网将员工、设备、项目和管控平台相连,改变了传统物业人管人的模式。通过培育“睿管家”的服务,进而让业主真正享受到新型物业服务的价值。万科在这个时候推出“睿服务”体系,其意图很明显。一方面是希望物业板块成为万科最早拆分上市的领域,另一方面也是借此类新业务,进而不断将此类商业模式推介给其他企业。从实际的运行情况能够看出,已经有部分房企开始和万科进行接洽,希望将此类新模式导入到实际的物业管理环节中。
第二种模式是对物业公司的兼并。类似花样年等公司,就已经开始尝试这样一种模式。花样年目前通过收购其他物业管理公司,希望把旗下管理的建筑面积于2015年年底前增至3.2亿平方米,以及于2016年年底增至5亿平方米。通过并购新的物业管理公司,一方面能够促进可供管理的资产规模增加,另一方面对于投资者而言,意味着此类企业的规模在做大。这是投资者评估投资风险比较看重的一个指标。
搭建大消费平台是必然
传统物业管理可谓是一个“三件套”的模式,即保安、绿化环卫和社区生活的日常管理。此类业务本质上没太多盈利水平。即便是部分物业管理公司推出了各类便民的服务,比如围绕餐饮而打造新的业态,但实际过程看,盈利状况一直不如人意。
为了吻合市场需求,部分物业管理公司确实在进行创新,比如说推出智能化、互联网和科技系统,进一步降低物业管理的成本。不过此类成本的压缩是微不足道的。
若要真正创新物业管理的服务,关键要从“物业管理”转变为“大消费平台建立”的环节上来。有部分企业已经在进行创新。比如花样年目前正在进行新业务创新,其业务线已经发展到了“一体三翼”的格局,包括彩生活的线下并购、美易家的跨界深耕以及解放区(大社区联盟)的线上物业结盟。此类模式的构建,恰是大消费平台的建立,对于后续多元化经营战略的推进是有极大利好的。
从实际过程看,大消费平台的建立,应该和社区业主的实际消费需求紧密结合。目前之所以提这个概念,本质上和移动互联网技术的广泛运用有密切关联。从目前社区的业主层次和特征看,年轻群体开始增加,对于新的消费模式有比较好的接受程度。所以,后续物业管理应该把重心放在类似社区理财、社区金融、社区休闲、社区医疗等内容上来。此类业务此前没有太多的开拓,恰成为目前物业管理企业转型的突破口。
假如大消费平台真正得以建立,那么此类多元化的商业模式,对于投资者而言是富有吸引力的。更重要的是,消费需求的释放是一个长期的、可持续的过程,所以从逻辑上说,后续的现金流模式也会比较稳固。
资产证券化将是创新的亮点
资产证券化的模式,此前是在商业地产的物业租赁领域中进行的,这是盘活存量资产、加快资金快速回笼的重要手段。当资产证券化的模式进入物业管理领域,那么也可能会成为一个新的亮点。
此类创新已经有了案例。根据世茂房地产的介绍,世茂房地产联合博时资本、招商银行股份有限公司、北京市金杜(深圳)律师事务所四方共同推出了“博时资本-世茂天成物业资产支持专项计划”。这样一个金融产品,是以世茂集团境内全资子公司世茂天成物业服务集团有限公司因提供物业服务而享有的物业费收入为基础资产的。
通过资产证券化的模式,能够使得后续一系列的物业费收入变现,这使得此类物业管理公司的资金压力快速释放。通过此类资金,也能够实现对新项目的打造。
当然,资产证券化的基础资产不仅仅局限于物业费的收入。实际情况是,后续凡是现金流稳定的业务,都可以尝试此类金融创新。举例来说,后续若能够对停车库的租赁费用有一个很好的测算,那么围绕停车库的租赁费用,也可以设计相应的资产包。
更重要的是,如果在物业管理环节确实能够形成大消费平台,那么对于此类物业管理公司来说,能够基于此类业务背后的现金流来设计产品。对于投资者来说,此类产品的面世,为其增加了一款新的金融投资产品。甚至后续此类金融产品可以让社区的业主来认购,毕竟其更加熟悉所处社区的经营情况和盈利状况。一旦形成比较大规模的认购群体,那么过去没有盈利的物业管理板块,完全可以成为现金流活跃的新领域。

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(责任编辑:湖南物业网田)
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