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宁波出台物业服务纠纷新规 你怎么看

时间:2019-04-22 08:47来源:www.0731wy.com 作者:湖南物业网 点击:
宁波出台物业服务纠纷新规 你怎么看?海曙法院出台《宁波市海曙区人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件的补充规定》。规定中有几条内容物业人可要注意: 物业服务合同纠纷案件,一般要先由调解组织或相关部门调解,调解不成再起诉; 物业公司起诉拖欠物业费

       宁波出台物业服务纠纷新规 你怎么看?海曙法院出台《宁波市海曙区人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件的补充规定》。规定中有几条内容物业人可要注意:

  物业服务合同纠纷案件,一般要先由调解组织或相关部门调解,调解不成再起诉;

物业公司起诉拖欠物业费的业主,必须就所有欠费业主进行起诉,而不仅仅是选择性地对部分欠费业主起诉;

若全体业主缴费率或满意度不足80%,且物业服务有明显瑕疵,该物业公司的起诉,法院将暂不予受理或立案。


  新规:

  要起诉一起起诉,不能“挑肥拣瘦”

  据了解,海曙法院西郊法庭负责集中审理法院辖区范围内的全部物业案件。截至去年年底,共收物业案件772件,结案748件,其中,物业公司胜诉约占91.18%,业主胜诉约占8.69%,其他主体胜诉约占0.13%。

  “772起物业案件中,绝大多数是物业公司起诉业主不交物业费的,而物业公司起诉时,往往‘挑肥拣瘦’。”海曙法院西郊法庭陈庭长举了个例子:业主甲在装修房屋过程中,违规改变了房屋承重结构,物业公司没发现,或发现了没劝阻。业主乙是甲的邻居,他立即向物业公司反映,但物业公司仍未劝阻,也未向相关行政部门报告。

  于是,业主乙以物业服务有瑕疵为由,拒付或者要求少付物业费。如果业主乙的理由成立,其他业主就可以同一理由要求少付物业费。

  “出于公司利益,物业公司肯定不愿业主少付物业费,因此,他们就选择那些业主无明确证据和理由的案件进行起诉。这样一来,法院很难综合判断该公司提供的服务是否存在瑕疵,甚至很可能影响审判的公平公正。”陈庭长说,出于综合考量,新出台的规定中要求,物业公司起诉拖欠物业费的业主,必须就其提供同一物业服务的所有欠费业主提起诉讼,避免物业企业遮掩其因提供的服务有瑕疵,而对个别业主造成直接损害的行为。

  同时规定,物业公司在起诉时,还需载明该小区的全体业主的缴费率或者满意度,对缴费率或者满意度未达80%以上的,法院在审查后视情进行处理:未发现明显瑕疵或已整改的,予以登记立案或受理;发现有明显瑕疵或未整改的,暂不予以立案登记或受理,以指导调解为主,并将物业公司存在问题及时反馈区物管办,建议区物管办加强对物业公司的监督管理,督促物业公司更好、更规范地为全体业主提供物业服务,从而减少纠纷的发生。

  不过,海曙法院相关负责人也表示,虽然物业公司服务时总存在这样或者那样的瑕疵,但某些瑕疵并不当然意味着业主可以借此理由不交物业费,确对物业公司有意见的,应当及时提出,不得无故拖欠。

  物业公司:

  对“要诉一起诉”,有些吃不消

  新闻发布会上,海曙区物管办的负责人和20多家物业公司的工作人员也参加了。对这些新规,他们也发表了自己的看法。

  海曙区物管办负责人陈先生表示,物业服务纠纷日益增多,涉及面也很广,但相关的物业法律法规中仍有很多空白,新规中一些细化的要求,对物业公司是一种督促,物业公司在保证自身物业服务质量的前提下,可按条款进行比对,不用担心出现自己起诉后法院不受理的情况。

  银亿物业管理公司的吴先生表示,新规对物业企业是有促进作用的。法院审判资源毕竟有限,起诉前先调解,也是为了更好地处理纠纷,但对欠费业主要起诉必须一起起诉的规定,他感觉有些“吃不消”,“物业服务毕竟不是一次性买卖,无论是出于成本考虑还是出于今后服务的可延续性,我担心,将所有欠费业主一起起诉会影响物业和业主之间的感情,会将简单问题复杂化。”

  不过,对于业主缴费率或满意度不足80%,且服务有明显瑕疵的物业公司起诉欠费业主,法院暂不予受理或立案的规定,吴先生表示认可:“如果物业服务本身不过关,还要请求法院支持自己的请求,这样的物业公司,是做不下去的。”

  亚太酒店物业管理公司的顾先生认为,如果对未交费业主“一起起诉”,很容易造成未交费业主“抱团”,这样一来,还有可能对其他缴费业主造成不好的影响。

  法院:

  立案登记后,视情况进行处理

  对于这些担心,陈庭长表示,物业公司是多虑了。在去年法院受理的众多物业纠纷案件中,最终判决的只有6件,绝大多数案件是在法院介入之后,业主主动缴费或是双方经调解化解了纠纷,最终撤诉的。

  “要求物业公司将所有欠费业主‘一起起诉’,是为了尽可能全面地了解情况,并从公平公正的角度解决问题。”陈庭长说,物业公司在起诉时,可备注哪些欠费业主是他们还在努力沟通、有主动交费可能的,对于这部分业主,物业公司可继续进行沟通。

  法院在立案登记后,会先进入诉前调解程序,根据每个小区欠费业主的人数多少,分别采取在小区门口或宣传栏张贴公告的方式,集中告知或者直接告知欠费业主,要么在规定时间内自行至物业服务公司办理结清物业费,要么向法院提交书面的欠费理由。

  对在规定时间内主动缴费的业主,或者经审查业主欠费理由成立、且物业服务公司对业主欠费理由也无异议的,法院将动员物业公司以撤诉或和解的方式结案;对未主动缴费也不提交书面欠费理由的业主,法院将视情决定是否继续进行诉前调解还是终结诉前调解。若终结诉前调解程序的,将正式予以立案受理。

 

 

 

(责任编辑:湖南物业网陈)
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