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开发商解聘物业服务企业案例分析一则

时间:2019-03-29 08:59来源:www.0731wy.com 作者:湖南物业网 点击:
▌一、案情回放 原告临桂某房产公司是本案所涉小区即时代花园小区的建设单位(即开发商)。从2006年起,原告将其开发的时代花园小区物业交由被告管理,原、被告双方为此签订了多份《前期物业服务合同》。2012年12月31日双方签订的最后一份《前期物业服务合同

      ▌一、案情回放

  原告临桂某房产公司是本案所涉小区即时代花园小区的建设单位(即开发商)。从2006年起,原告将其开发的时代花园小区物业交由被告管理,原、被告双方为此签订了多份《前期物业服务合同》。2012年12月31日双方签订的最后一份《前期物业服务合同》合同期满后,原、被告未再续签《前期物业服务合同》,也未签订正式的书面物业服务合同。同时,由于时代花园小区业主委员会没有成立,在原、被告未续签物业服务合同的情况下,被告一直对时代花园小区进行物业管理。2015年9月22日,原告复函给被告,认为被告从2006年进入时代花园小区进行物业管理至今,小区物业管理非常混乱,问题十分严重,且无任何改观,小区业主对被告物业管理非常不满意,要求被告于2015年10月9日前撤离时代花园小区,退出时代花园小区的物业管理,并将小区有关物管资料移交给该公司。之后,原、被告就时代花园小区的物业管理未达成一致,原告遂于2016年1月7日诉至法院,请求:1、解除原、被告间形成的事实物业服务合同关系;2、判令被告撤离时代花园小区物业服务区域。

  ▌二、法院判决

  驳回原告桂林市临桂县某房地产开发有限公司对被告桂林市某物业服务有限责任公司的起诉。

  ▌三、案例分析

  此案主要的争议焦点是开发商能否解聘物业服务企业。根据《物权法》第七十六条第一款“下列事项由业主共同决定:

  (一) 制定和修改业主大会议事规则;

  (二) 制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;

  (三) 选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

  (四) 选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

  (五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;

  (六) 改建、重建建筑物及其附属设施;

  (七) 有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”

  《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定:

  (一) 制定和修改业主大会议事规则;

  (二) 制定和修改管理规约;

  (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

  (四) 选聘和解聘物业服务企业;

  (五) 筹集和使用专项维修资金;

  (六) 改建、重建建筑物及其附属设施;

  (七) 有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”

  根据《物业管理条例》第十二条第三款“业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”

  《物权法》第七十六条第二款“决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”

  本案的原告是开发商,且在本案辩论结束前时代花园小区的业主委员会一直没有成立。开发商在房屋建成之后把房屋交付给其他业主,且时代花园小区目前已交付使用的住宅建筑面积达到314731平方米,占建筑物总面积的94.81%,所以开发商只是众多业主中的一员,在时代花园小区未召开业主大会并获得全体业主授权或经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的情况下,无权提起本案诉讼。所以有权提出解聘物业服务企业的主体应是专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主。

 

 

 

(责任编辑:湖南物业网陈)
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