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物业公司到底该承担哪些保安责任

时间:2017-09-29 09:09来源:www.0731wy.com 作者:湖南物业网 点击:
小区物业保安责任分析 物业公司到底该承担哪些保安责任?小区业主的可移动财产丰富多样,尤以汽车为最,当这些财产丢失、而公安局又无法破案的时候,该由业主自认倒霉还是由物业公司来背负这个责任呢,业主和物业公司闹的不亦乐乎,偏偏每个小区每年丢汽车、

      小区物业保安责任分析 物业公司到底该承担哪些保安责任?小区业主的可移动财产丰富多样,尤以汽车为最,当这些财产丢失、而公安局又无法破案的时候,该由业主自认倒霉还是由物业公司来背负这个责任呢,业主和物业公司闹的不亦乐乎,偏偏每个小区每年丢汽车、电动车、珍贵猫狗、珠宝钱财等又不在少数,妥协不得!

  这口锅到底该扣在谁头上呢?

  一、法律依据

  《物业管理条例》(以下简称《条例》)第四十六条:物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。

  物业服务企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。

  二、合同条款

  通常的物业保安条款表述:(1)配备保安人员;(2)承诺24小时巡逻小区;(3)监控系统有效运作;(4)当发现犯罪行为时,小区保安人员采取合理措施;(5)外来人员凭证出入的小区,盗贼出入小区时门卫是否查验证件;(6)小区业主对小区安全提出改进要求,物业公司及时改进。

  三、司法实践

  笔者在网上搜集了部分这类型案例,以汽车丢失无法破案找回而起诉物业管理公司者居多,判决有这几种类型:1、由于业主无法提供物业公司存在过错的证据而驳回业主的起诉。2、物业公司证明自己履行了保安责任,法院驳回业主的诉讼请求。3、法院认为物业公司没有尽到保安责任致使车辆丢失判决物业公司按照车辆丢失价值的一定比例承担责任。其中一份判决书判决物业公司负担车辆价值的70%的责任,目的是“促使物业公司更好地履行义务”。

  由上述可以看出,法院对于这类案件的责任划分目前来讲是不统一的,原因一是《物业管理条例》没有对对“安全防范”的内涵及责任作出详细说明;二是最高院目前对这类型纠纷没有做出具体的司法解释,导致法官判案时完全靠自己的智慧了。

  四、理论界对保安责任的理解

  简单地说,如果物业公司证明自己按照物业服务合同尽到了巡视、摄像头正常工作、对出入人员查验证件等保安责任时就不对物品的丢失承担责任,如果没有尽到这些责任则应当在其过错范围内承担责任。听起来似乎没啥毛病!

  五、笔者的意见

  物业公司对小区的保安责任只是一种协助责任,公安局才是负有主要责任,物业公司不对小区内发生的民事案件、刑事案件负担责任。如果物业公司做到了各项合同保安条款,说明它是一个优秀的物业,住户的物业费更应及时缴纳,不能眼看一个好人变恶人。如果没有尽到合同保安条款,这说明它是个不负责任的物业公司,住户可以此为据解聘物业公司,要求违约责任(如果合同约定有违约责任的话),而不能要求物业公司承担小区内发生物品丢失、刑事案件的责任。试想,如果那辆法官判决承担70%责任的车辆价值1000万呢,那信球才去开物业公司呢!没有物业服务,舒适度没有了,房屋价值大幅度下降,什么秩序都没了!!!

  1、从立法本意来讲。

  《条例》总则第一条:为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,制定本条例。第二条:本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

  物业管理制度的设立目的主要在于保持小区基本环境卫生、设备的维修养护、日常秩序的维护。《条例》的主要内容也主要是对物业公司开展这些服务展开的。

  2、《条例》第四十六条保安责任解读。

  这里的保安只是一种协助责任,具体表现为设置保安人员、装设摄像头、巡视。协助谁呢,协助“有关行政机关”,主要指公安机关。既然是协助,说明公安机关等“相关行政机关”对小区的安全才是负的主要责任。

  3、利益责任相等原则。

  物业公司收取的物业费用一般包括物业区域内的环境绿化、清扫保洁、公共维修、消防管理、装修管理、秩序维护等,车辆单独收费也是交通秩序疏通费用。在我国物业费收缴率极低的状况下,保障上述这些支出,维护小区环境整洁、公用设备正常运转已经着实不易了。如果认为这些基本费用对财产的丢失、人身的安全具备保障作用,则是具备保险功能了,属跨业经营,且保险业属于金融行业,需要金融管理机构特批,恐怕实现不了。所以物业费不具备财产保障功能。

  4、不堪承受之重

  由于法律法规的不完备,民众对物业服务的价值认识欠缺,分不清共有部分、私有部分,只愿不付或少付物业费,却要求物业公司做个无微不至的暖男,朋友、保镖、环卫、私人助理一肩挑,物业作为新兴的服务行业一直步履维艰,目前基本形成了死循环,一副恶人形象。为什么呢,是我们赋予了物业服务太多的理想,而忽视或缩小了自己应尽的责任。

 

 

(责任编辑:湖南物业网陈)
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