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小区业委会起诉物业公司索要公共收益案例分析

时间:2017-06-26 08:42来源:www.0731wy.com 作者:湖南物业网 点击:
重庆某小区业主委员会因业主共有权纠纷将重庆某物业管理有限公司起诉至法院,法院经一审、二审审理,最终判决: 一、重庆某物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日立即返还重庆某小区业主委员会公共收益491602.80元。 二、重庆某物业管理有限公司于本判决

       重庆某小区业主委员会因业主共有权纠纷将重庆某物业管理有限公司起诉至法院,法院经一审、二审审理,最终判决:

  一、重庆某物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日立即返还重庆某小区业主委员会公共收益491602.80元。

  二、重庆某物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日立即赔偿重庆某小区业主委员会资金占用损失,该损失以491602.80元为本金,从2013年4月11日起,按照中国人民银行同期贷款利率计算至本判决生效之日止。

  2003年1月10日,重庆某地产发展有限公司与重庆某物业管理有限责任公司签订《物业管理前期委托合同》,约定由重庆某物业管理有限责任公司对某小区进行物业管理,委托管理期限从2003年1月10日至2006年1月10日。在前期物业服务合同期满后,某物业公司未与建设单位或业主委员会签订新的合同,但仍对某小区进行事实物业服务。

  2008年,某小区成立业主委员会,但未与重庆某物业管理有限责任公司签订物业服务合同。2013年3月,某小区成立新一届业委会。

  2013年4月11日,某物业公司退出某小区物业服务区域。某物业公司退场时未就公共收益情况与某业委会进行交接。

  某小区至迟于2008年11月开始产生公共收益,公共收益由两部分构成,一部分为露天停车位收益(停车位未划线,大约300个停车位),一部分为电梯广告位收益。开辟露天停车位以及广告位未经过业主大会同意,也未办理相关审批手续。

  2012年3月9日,某物业公司与上海某广告传播有限公司签订《信息化联播网合作合同书》,约定某物业公司允许上海某广告传播有限公司在某小区安装“LCD液晶类信息化联播系统”,播放商业广告和其他各类信息,总计15台LCD,合计3000元/年。

  同日,某物业公司与上海某某广告传播有限公司签订《电梯位广告服务合同》,约定某公司同意将某小区27部电梯轿厢共81个广告位出租给上海某某广告传播有限公司设置广告媒体,刊发广告,合计8100元/年。

  在某物业公司撤场后,某业委会曾发函要求某物业公司交付该小区公共收入账目。

  一审审理中,某物业公司举示了2008年11月至2013年4月期间的公共收益账目:2008年11月-12月的公共收益为7400元;2009年的公共收益为143608元;2010年的公共收益为226730元;2011年的公共收益为221704元;2012年的公共收益为191231元;2013年1月-4月的公共收益为28665元。以上合计819338元。

  某业委会对某物业公司提供的上述数据提出了“车辆逐年增多收益却逐年减少”等多项质疑,在一审法院向其询问是否申请司法审计后,某业委会表示为便于案件的审理,认可以上数据,同时撤回对于2008年11月之前的公共收益的请求。某物业公司在庭审中就2008年11月至2013年4月期间的公共收益账目进行了交接。某业委会撤回了要求某物业公司公布公共收益账目的诉讼请求。

  某物业公司主张其公共收益的支出中,人力成本包括工资、保险费、节假日礼金、生日礼金、通讯费、生活费、高温补贴、服装费、年终奖、慰问金、员工活动等项目;物资成本包括办公类、保洁类、维修类等项目;以及税费等。2008年的公共支出为39064元;2009年的公共支出为166262元;2010年的公共支出为212325元;2011年的公共支出为236726元;2012年的公共支出为252174元;2013年1月-4月的公共支出为77868元。以上合计984419元。某物业公司举示了2008年11月、12月的工资表、费用报销单、重庆市财政性资金通用缴款书,2009-2013年的员工工资表、社保费用情况表、节日礼金及补贴发放汇总表、伙食费预算明细、费用报销单、收据、发票、税收通用完税证;13份劳动合同书;2010年-2013年的中信银行批量记载业务、员工工资发放表;2010年-2013年重庆市财政性资金通用缴款书等书证证明上述事实。

  某业委会对于某物业公司主张的以上支出提出了如下质疑:上述支出并非因管理公共区域而产生,人力成本、物资成本与本案均无关联性,某物业公司公司系为整个小区提供服务,上述支出是为小区提供物业服务产生的成本,而非管理公共收益区域产生的成本。针对某业委会的上述质疑,某物业公司提交了一组数据对比,欲证明上述支出仅用于公共收益区域的支出:2008年的公共收益支出占整个小区经营成本的4.43%;2009年的公共收益支出占整个小区经营成本的5.43%;2010年的公共收益支出占整个小区经营成本的7.47%;2011年的公共收益支出占整个小区经营成本的5.44%;2012年的公共收益支出占整个小区经营成本的4.13%;2013年的公共收益支出占整个小区经营成本的6.18%。

  一审法院在庭审中询问双方当事人是否就某物业公司所称经营成本的合理性申请司法评估,某物业公司称其已举示充分证据,所以不提出申请;某业委会表示举证责任在某物业公司,所以也不提出申请。

  法院审理后认为,物业服务企业擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动,业主委员会请求物业服务企业将扣除合理成本后的收益给付业主委员会的,人民法院应予支持,物业服务企业对成本的支出及其合理性承担举证责任。

  本案中,某物业公司未经业主大会同意即将业主共有部分经营停车位及广告位,某业委会有权要求某物业公司将扣除合理成本后的收益给付业主委员会,用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途。某物业公司对成本的支出及其合理性承担举证责任。

  对于某物业公司抗辩称停车位、广告位的经营成本高于收益的观点一审法院不予采信,理由如下:一、结合某物业公司未经业主大会同意擅自将业主共有部分经营停车位及广告位的行为,和其自称从2008年起一直经营至2013年长达5年期间的事实,如果其经营成本高于收益,有违日常生活常理;二、某物业公司所称的经营收入占整个物业服务企业的成本比例缺乏基础事实依据;三、从其举示的证据内容来看,某物业公司举示的工资、保险费、节假日礼金、生日礼金、通讯费、生活费、高温补贴、服装费、年终奖、慰问金、员工活动等项目清单,办公类、保洁类、维修类等项目清单是物业服务企业所必然要支出的成本,与擅自经营停车场及广告位并无直接关联性。

  但是,一审法院考虑到约300个停车位以及电梯广告位的设立、运营、维护必然存在成本,在双方对此均不申请专业评估、审计的情况下,一审法院依据双方的举证、质证、陈述、抗辩、本地区行业现状等因素,将某物业公司应当返还某业委会的收益酌定为双方确认的收益总额819338元的60%,即491602.80元。

  关于某物业公司抗辩的诉讼时效问题,向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案某业委会要求某物业公司返还公共收益的诉讼时效应当从某物业公司撤场之日,即2013年4月11日起算,某业委会于2014年9月10日提起诉讼,未超过诉讼时效,某物业公司的抗辩不能成立。

  本案的审理过程中主要涉及以下三方面问题:

  (一)关于某业委会是否是本案适格主体,是否有权提起本案诉讼的问题。

  业主委员会根据业主大会的决定,代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼或者仲裁。本案某小区于2013年3月19日成立新一届某业委会,并于2013年10月22日在沙坪坝区磁器口街道办事处进行登记备案。某业委会在一审中举示业主大会决议及业主签名,授权某业委会向某物业公司起诉追回被侵占的公共收益。因此,某业委会根据业主大会授权,有权提起本案诉讼。

  (二)关于某物业公司利用小区公共部分获取的公共收益是否产生了经营成本以及一审法院确定某物业公司返还某业委会的公共收益的比例是否恰当的问题。

  最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定,建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动,权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的,人民法院应予支持。该条第二款之规定,属于前款所称擅自进行经营性活动的情形,权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途,人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。本案中,某物业公司在对某小区进行物业管理期间,利用某小区的公共区域,开辟露天停车位,收取的露天停车位收益和利用电梯为广告公司提供广告位,收取的电梯广告位收益,均属某小区全体业主所有,某物业公司扣除合理成本之后的收益应返还给某业主。一审审理中,某物业公司与某业委会均认可2008年11月至2013年4月期间的公共收益为819338元,法院予以确认。某物业公司虽然未经某小区全体业主同意,擅自利用小区的公共区域,开辟露天停车位和电梯广告位,收取了公共收益,但某物业公司相应履行停车位和电梯广告位的管理义务,客观上存在管理成本的支出。某物业公司认为停车位、广告位的经营成本高于收益,并提交相应的证据,但提交的证据不足以证明其理由。由于双方对合理成本均不申请评估、审计,一审法院根据本案具体情况和本地区行业现状等因素,酌情确定某业委会与某物业公司按6:4的比例分配公共收益并无不当。某业委会提出某物业公司擅自使用小区公共部分进行经营,事实上并未产生额外的成本等理由不成立。

  (三)关于某业委会的部分诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。

  向人民法院请求保护民事权益的诉讼时效期间为2年,法律另有规定的除外。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中,某物业公司于2013年4月11日退出某小区物业服务区域,但某物业公司退场时未就公共收益情况与某业委会进行交接。因此,诉讼时效期间应从2013年4月11日开始计算,某业委会于2014年9月10日向一审法院提起诉讼,未超过诉讼时效。某物业公司提出某业委会的部分诉讼请求超过时效的理由不成立。

 

 

(责任编辑:湖南物业网陈)
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