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业主委员会与业主大会物业纠纷与案例分析

时间:2016-07-11 08:53来源:www.0731wy.com 作者:湖南物业网 点击:
业主委员会与业主大会物业纠纷与案例分析 一、业主投诉业主委员会 (一)业主投诉业主大会会议表决票造假 月光小区的前期物业服务公司为甲公司,2010年4月8日,月光小区成立业主大会并选举产生了首届业主委员会。4月12日,甲公司与开发商的前期临时物业服务

       业主委员会与业主大会物业纠纷与案例分析

  一、业主投诉业主委员会

  (一)业主投诉业主大会会议表决票造假

  月光小区的前期物业服务公司为甲公司,2010年4月8日,月光小区成立业主大会并选举产生了首届业主委员会。4月12日,甲公司与开发商的前期临时物业服务合同到期。7月份,该小区业主委员会召集业主大会,会议决议授权业主委员会通过公开招标方式选聘新的物业服务企业。该小区某业主频繁到市、区物业管理行政主管部门上访,反映该次业主大会会议表决票存在造假情况。甲公司及小区部分业主联名亦多次向市主管部门反映业主大会会议表决情况不真实。

  【基本情况】

  月光小区2003年11月份入伙,小区业主595户,现在管理费为3.6元/平方米/月。2003年11月至2009年初,一直由开发商委托乙公司对小区进行前期物业管理。由于业主对乙公司管理工作不满意,在开发商的协调下,乙公司愿意退出,但由于没有业主委员会、开发商便委托甲公司对小区实行临时管理,管理期限从2009年4月至2010年4月,临时服务合同约定甲公司是否能在2010年4月以后继续管理小区,由小区成立业主委员会后召开业主大会会议决定。

  2010年4月份首届业主委员会备案后,业主委员会便推动召开业主大会,会议授权业主委员会通过公开招标方式选聘物业服务企业。2010年7月8日至7月29日,业主大会会议决议通过了业主委员会所提交的两个议题,一是通过公开招标选聘物业服务公司;二是委托业主委员会代表业主公开招标选聘物业服务企业,并对议题进行投票表决,7月30日开箱验票,投票表决结果显示两个议题全部通过。7月31日,业主委员会将《业主大会表决结果》向小区业主公告,该情况遭到乙公司的强烈不满。从2010年7月开始,小区某业主开始频繁到市、区物业管理行政主管部门上访,反映该次业主大会会议表决票存在造假情况。9月,乙公司及小区部分业主联名多次向市主管部门反映业主大会会议表决情况不真实,乙公司称联名业主人数超过20%。乙公司同时去函街道办事处,表示已经有业主就此次业主大会会议程序及结果真实性问题起诉了业主委员会,请求法院撤销业主大会授权业主委员会公开招标选聘物业公司的决议。区法院拟定于2011年1月13日第一次开庭。在该诉讼未结案前乙公司坚决不会退出小区。

  【纠纷调处】

  1.个别业主投诉业主委员会的调处

  8月19日,区住宅局、街道办事处、社区工作站召集业主委员会在社区工作站约谈投诉人,决定现场开箱重新查验表决票的真伪。会议开始后两个小时,投诉人迟迟未到会,区住宅局及街道办工作人员分别给投诉人打电话,通知其尽快赶到现场,但该投诉人表示其放弃投诉,认可表决结果。会议现场,区住宅局、东门街道办事处及社区工作站均派员见证了开箱验票过程,认为该次业主大会会议派发回收表决票过程真实可信,7月8日至7月29日派发回收表决票期间,票箱一直保管在社区工作站,社区工作站安排专门人员每天跟踪落实票箱使用情况。鉴于此,认定此次表决真实可信。

  2.业主联名投诉调处

  2010年10月26日,区住宅局在市主管部门指导下,会同街道办事处、社区工作站工作人员,召集小区业主委员会主任到社区工作站开协调会。会议决定,首先调查联名投诉人员的签名真实性,在真实性被证实的基础上即开箱验票,调查表决票的真实性。会议安排工作人员从120名投诉业主中,随机抽取20%业主,进行电话核实,核实情况为:“你在2010年9月11日是否在部分业主组织的签名表上就‘月光小区业主委员会违规召开业主大会应彻底调查并撤销’及‘提议重新召集业主大会由全体业主审议与乙公司续签合同事宜’两个事项进行过签名?”

  核实结果是:此次共核实36户,其中有5户表示知道两个事项内容并作确认签名;有2户表示签了名但不知道具体内容;有6户表示本人没有签过名;有8户的电话表示不是签名业主本人,不知道此事;有5户提供的电话号码是空号或无人接听;有2户提供的是异地手机;有6户提供的号码错误。

  根据以上核查结果,与会各方人员认为,此次业主联名提议的业主签名不能反映20%业主的意愿,依照《深圳经济特区物业管理条例》第十一条规定,该提议联名人数达不到召集临时业主大会的法定比例。

  【点评】

  根据物业管理法律法规规定,物业管理区域内的重大事项需要有业主大会会议表决决定。但是在业主大会会议召开的过程中,经常会有业主以业主大会会议程序不合法或表决票存在造假行为而要求撤销业主大会的决议。

  业主投诉业主委员会,有多种解决方法。一是在市、区物业主管部门、市物业管理协会指导下,由街道办事处司法所、维稳办引导业主委员会与乙公司走诉讼途径解决交接纠纷。二是鉴于业主已就业主大会会议相关问题起诉业主委员会,法院还未宣判,建议由街道司法、维稳部门牵头,组织业主委员会、乙公司达成书面调解协议,约定待诉讼结束后,视情况解决纠纷,若业主胜诉则该次业主大会会议决议无效,业主委员会招投标工作无效;若业主委员会胜诉,则乙公司与新物管单位交接退出小区。三是各部门联合协调乙公司先行退出小区,新物管单位进驻小区,待诉讼结束后,若业主委员会胜诉,则纠纷消除;若业主胜诉,则新物管单位退出,乙公司再进驻小区管理,业主委员会及新物管单位补偿乙公司退出阶段的经济损失。

  (二)业主投诉首届业主大会筹备组不公

  宏富家园首次业主大会会议筹备工作引发的纠纷持续4年,2008年1月,《深圳经济特区物业管理条例》实施,区住宅局指导街道办事处依照新条例重新开展首次业主大会会议筹备工作。在依照法规,穷尽调处办法情况下,终于平息了小区牵头业主的无理投诉,于2009年3月选举出小区首届业主委员会。

  【基本情况】

  宏富家园由深圳市某房地产开发有限公司开发,1994年入伙。2006年底,为继续推动该小区业主委员会选举工作,街道办依据当《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》(以下简称《导则》)指导工作站第二次组织开展宏富家园首届业主委员会筹备工作。2007年8月筹备组组织小区业主开始推荐候选人,筹备组从16名参选业主名单中核定了12名业主候选人,还有4名参选业主的候选人资格遭三名业主筹备组委员否定,业主筹备组委员同时拒绝说明原因、提供说明和签名确认,导致部分业主与筹备组产生纠纷。由于业主大会筹备委员会未能妥善解决候选人核定矛盾,筹备工作僵持停顿。2008年1月1日《深圳经济特区物业管理条例》实施。条例将《导则》文件中所明确的内容法规化:街道办事处负责组织、指导首次业主大会会议筹备工作,并且明确首次业主大会会议筹备组成员不得参选业主委员会委员。

  【纠纷调处】

  《深圳经济特区物业管理条例》实施前,区住宅局与街道办、社区工作站一再指导筹备组成员业主代表把握平等原则,公平对待每一位参选业主,必须清楚提出对每份参选名单的意见,以此利于向小区业主作好解释工作,但街道办事处所做的工作却遭筹备组成员业主代表强烈抵制。街道办事处认为需重新调整筹备组才能化解矛盾,推进筹备工作。2008年1月1日《深圳经济特区物业管理条例》实施。新条例将《导则》文件中所明确的内容法规化:街道办事处负责组织、指导首次业主大会会议筹备工作,并且明确首次业主大会会议筹备组成员不得参选业主委员会委员。

  街道办事处职权清晰后,主动调整宏富家园筹备组成员人数。在此基础上,街道办事处指导筹备组重新核定候选人,推动业主大会会议工作,于2009年3月底,选举出金福首届业主委员会,化解了首次业主大会会议筹备工作纠纷。

  【点评】

  根据《深圳经济特区物业管理条例》,街道办事处应当在收到书面告知后一个月内,负责核实并组织、协调成立首次业主大会会议筹备组。所以建设单位或者物业服务企业对首次业主大会会议筹备工作应给予必要配合。筹备组组成成员拒不参加筹备工作的,不影响筹备工作的开展及筹备组工作会议所作出的会议决议。筹备组成员对有关事项无法达成一致意见时,由筹备组组长在街道办事处的指导下作出决定。

  同时《深圳经济特区物业管理条例》还规定,街道办事处在区主管部门指导下,负责组织、协调业主大会成立及业主委员会的选举工作,指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动。

  因此,街道办事处要正确把握自己在物业管理当中的职责分工,充分发挥在首届业主大会的筹备过程中的关键作用。

  (三)当选业主拒绝参加业主委员会

  某住宅小区在街道办事处的组织下选举产生了业主委员会,但由于部分业主代表认为选举不合法,拒绝出席业主委员会会议,致使业主委员会一直没有召开。其后,该小区业主以业主委员会过期为由,要求开展换届选举工作。

  【基本情况】

  2008年3月,某住宅小区在街道办事处的组织下选举产生了第三届业主委员会,共有7名委员当选,其中大业主代表3人,小业主代表4人。选举结果公布后,筹备组通知当选的委员召开第一次业主委员会会议,拟推选主任和副主任。3名当选的大业主代表及时到会,但4名小业主代表拒绝参会,他们认为此次选举多处不合法,应当重新进行选举。筹备组对4名小业主代表的问题逐一进行了解答,但他们仍然拒绝参会,致使第一次业主委员会会议因达不到过半数的委员出席而无法召开。因无法推举业主委员会主任和副主任,选举产生的小区业主委员会无法向政府主管部门备案,无法开展工作。

  2010年3月,小区部分业主向街道办事处提出进行第四届业主委员会的换届选举,原因是根据小区《议事规则》的规定,该小区业主委员会任期2年,第三届业主委员会从2008年3月产生至2010年3月已经任期届满,应当进行第四届业主委员会的换届选举。该小区的大业主代表也提出,根据《深圳经济特区物业管理条例》的规定,该小区的业主委员会任期为3年,第三届业主委员会任期并未届满,不同意进行第四届换届的要求。

  【纠纷调处】

  街道办事处驳回部分业主于2010年3月提出的业主委员会换届选举请求。根据《深圳经济特区物业管理条例》第四十一条明确规定业主委员会每届任期三年,该三年的任期为固定时间,不应将其理解为一个期间;议事规则规定的两年时间因违反《深圳经济特区物业管理条例》的规定而无效。《深圳经济特区物业管理条例》第三十三条规定:业主大会、业主委员会的决定应当符合法律、法规的规定。《物业管理条例》第十九条第二款规定:业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

  【点评】

  根据《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》第三十条规定,组织召开首次业主委员会会议是筹备组的职责。在未成功召开首次业主委员会会议并推选出主任和副主任前,筹备组应当继续履行首次业主委员会会议召集人的职责。针对筹备组首次向业主委员会成员发出会议通知,在四名委员拒绝参加会议的情况下,筹备组应当将未参会成员的名单及不参加会议的理由记录在案,然后向全体业主委员会成员第二次发出召开业主委员会会议的通知,将无故缺席会议的委员名单记录在案。如果仍达不到过半数的委员出席,则筹备组第三次发出召开业主委员会会议的通知,并告知如果一年内无故三次缺席业主委员会会议,则依据《深圳经济特区物业管理条例》第三十五条第二项中止其委员资格。4名委员三次无故缺席会议,则筹备组组织的第三次业主委员会会议应当决定中止4名委员的资格。同时,根据《深圳经济特区物业管理条例》第三十七条关于业主委员会缺员超过40%的,应当召开业主大会会议增补的规定,组织召开业主大会就中止4名委员的资格及增补新的业主委员会成员进行表决。面对4名委员不参加首次业主委员会会议,业主大会筹备组并未采取积极措施予以纠正,是导致依法产生的业主委员会在长达两年的时间里无法正常运作的重要原因。

  (四)业主告业主委员会越权

  颜某于2003年购置了一套A小区的商业用房。A小区原有南、北、东三个出入通道,其中东面的出入通道上设有电动伸缩门,颜某的房屋位于该通道附近。2008年5月,A小区成立业主委员会。2009年5月,A小区业主委员会未经业主大会讨论决定,做出《业主委员会决议》,其中载明:“因有部分业主反映,本小区东出入口使用存在着交通安全隐患和治安管理问题。经本委员会多次现场查勘,确实存在交通和治安安全隐患,为了更好的解决该问题,经本委员会研究,并依法作出决议如下:关闭A小区东出口,具体由B物业管理公司负责实施。”随后,B物业公司将东面出入通道的电动伸缩门用电焊焊死。2009年10月,颜某向法院起诉A小区业主委员会,要求行使业主撤销权,撤销业主委员会的决议。

  【法院判决】

  经审理,法院认为:根据《物权法》第七十六条第一款的规定,对于事关业主重要权益的事项,除非获得法律规定的多数业主的同意,否则业主委员会无权作出决定。本案中,小区的东出口通道作为公用设施,为业主提供交通便利,属于业主享有的建筑物区分所有权的共有部分范畴,业主享有共有和共同管理的权利。关闭小区出入通道改变了共有部分的用途,会对小区内的通行、安全保卫等产生重大影响,属于应当由业主共同决定的事项,应依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第二款的规定,经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意方可决定和实施,业主委员会本身无权独立作出关闭小区出入通道的决定。被告A小区业主委员会做出的决议未经业主大会研究决定,其程序不合法,原告颜某作为业主,在其建筑物区分所有权受到侵害的情况下,有权请求人民法院予以撤销。综上所述,原告颜某的诉讼请求具有事实和法律依据,依法应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条、第七十八条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定,判决撤销A小区业主委员会做出的决议。

  【点评】

  根据《深圳经济特区物业管理条例》第三十一条的规定,所有规定须提请业主大会决定的事项,业主委员会均不能自行作出决定,否则就是越权。对于越权行为,有关业主可以通过联名提起业主大会予以否决,可以向有关行政主管部门投诉,也可以通过行使业主撤销权进行司法诉讼。

  业主委员会是受全体业主委托代为管理业主共同事务业主大会的执行机构,其存在的目的是为了避免因业主人数众多带来的业主行使其共同管理权利的不便。因此,业主委员会必须维护多数业主的利益,其行为应当符合多数业主的意愿,并忠实执行业主大会决议,否则将面临诉讼风险,成为民事诉讼被告。

  【相关法条】

  《物业管理条例》第十一条:“下列事项由业主共同决定:(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业;(五)筹集和使用专项维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”第十二条:“业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”

  (五)业主告业主委员会投票程序不合法

  某小区业主委员会在接到物业服务公司有关本小区财务状况以及物业亏损严重的报告后,即责令物业公司制作有关提高物业管理费标准的表决票,并由物业公司保安分别分发给各个业主,要求书面表决。在投票截止日,经统计,80%以上业主和投票权数同意提高物业管理费标准。于是,业主委员会贴出公告,决定提高物业管理服务费标准。公告贴出后,业主纷纷向行政主管部门投诉,有个别业主向法院起诉。经调查,一半以上选票的业主签名为虚假签名,一些选票甚至并非本小区业主签名。大部分业主声称没有收到任何表决票,业主委员会也不能出示证据证明其曾召集临时业主大会或者是事先张贴过公告。

  【法院判决】

  经审理,法院认为,提高物业服务费标准属于关系整个小区业主切身利益的事项,应由小区业主共同决定。本案中,业主委员会的决定未经依法召开的业主大会批准,也未通过合法方式获得法定多数业主和拥有法定投票权数业主的同意。该提高物业管理服务费的公告,违反法定程序,依法应予撤销。

  【点评】

  公正、公开的程序是获得正确实体决定的基本保障。对于需要业主共同决定的事项,必须依照条例要求通过召集业主大会的方式进行。即使在目前小区业主大部分不太关心公益事务的情况下,也要履行正当程序,做到事前公告、身份核实、投票权数核实以及利害关系人回避等,保证经得起历史、事实以及司法诉讼的检验。

  【相关法条】

  《深圳经济特区物业管理条例》第十三条:“业主大会会议召集人应当于会议召开十五日前将会议议题、时间、地点、方式以及表决事项等予以公告,并同时抄送全体业主。”第十七条:“业主大会作出决定,应当经与会业主所持投票权二分之一以上和与会业主人数二分之一以上多数同意。业主大会作出本物业管理区域物业专项维修资金(以下简称物业专项维修资金)使用和续筹方案,改建、重建建筑物及其附属设施的决定,应当经与会业主所持投票权三分之二以上和与会业主人数三分之二以上多数同意。”

  (六)业主状告业主委员会违法招标侵权

  2008年10月31日,某住宅小区业主委员会发布《业主委员会决议》称:业主委员会决定按深圳市物业管理有关规定,采用书面形式召开业主大会,就是否同意授权业主委员会采用邀请招标方式重新选聘物业公司进行表决。业主委员会将依据多数业主意见,根据有关政策规定和程序开展招标工作。同年11月23日,业主委员会发布《业主大会关于是否同意授权业主委员会邀请招标物业管理公司事项表决通告》,表明业主大会同意授权业主委员会采用邀请招标方式选聘物业公司。同年12月6日,业主委员会再次发布《公告》称:关于授权业主委员会邀请招标物业公司的业主大会召开后,经业主委员会请示区政府主管部门得知,本小区不属于商住小区,招标方式应作调整,遵照大多数业主意愿,为体现公开、公平、公正的招标原则,小区将按《深圳经济特区物业管理条例》的有关规定进行社会公开招标。

  小区业主余某对业主委员会的招标行为不满,将业主委员会告上法庭,要求法院撤销业主委员会于2008年10月31日做出的关于邀请招标物业管理公司的决议,并就业主委员会违规召集业主大会事宜向全体业主公开说明理由并赔礼道歉、消除影响。余某的理由是:(1)业主委员会组织召开的业主大会未满足法定15日公告期;(2)未依法将召开业主大会的决议及表决票向钱某送达;(3)在统计业主投票意见时,并未按法定程序从业主中推选唱票、计票及监票员,而是由业主委员会自行违规统计,其统计真实性无法确认;(4)业主委员会统计的选票中有相当部分系非业主所谓或虚假签名,且业主委员会未通知原告召开业主大会及表决事宜,已严重侵害了钱某知情权、投票权;(5)业主委员会为达到驱离现物业公司的目的,人为造成业主之间、业主与物业公司之间的对立,其行为已在整个社区产生恶劣影响,给钱某的生活带来严重的负面影响,因此,钱某有权依据《民法通则》第134条之规定,要求业主委员会承担消除影响及赔礼道歉的侵权法律责任。

  业主委员会认为:(1)业主委员会是业主大会的执行机构,依法向业主大会负责。钱某作为小区的单个业主无权要求撤销业主委员会做出的决定,钱某不具备诉讼主体资格。(2)业主委员会原来对商住小区的认识有误,但业主委员会收到区政府主管部门要求将“邀请招标”方式改为“公开招标”方式的指导意见后,业主委员会已经改正并向全体业主进行了通告。各主管部门也是按照改正后的招标方式(即公开招标)进行指导的。这些行为和证据都可以证明,业主委员会已经对不当的招标方式进行了改正。业主委员会做出的《决议》已经失去了法律效力,钱某起诉要求撤销该《决议》的理由已经不存在。因此,要求法院驳回钱某的诉讼请求。

  【法院裁判】

  本案法院最终驳回了钱某的全部诉讼请求。

  【点评】

  1.钱某具有原告的诉讼主体资格

  《物权法》第七十八条规定:“业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”从该法律规定可知,钱某作为小区的业主,其认为业主委员会作出的决定侵害其合法权益时,有权作为原告提起诉讼。

  2.钱某要求撤销《决议》的理由不成立

  业主委员会对小区商住的性质认识错误,其已经根据区政府主管部门的指导意见进行了改正,将邀请招标改为公开招标。从本案的事实来看,业主委员会在2008年12月6日发布的《公告》中已明确提出将邀请招标方式改为公开招标。可见,业主委员会已经撤销了《决议》,《决议》在《公告》发布后已不再具有法律效力。

  由于钱某诉讼请求是要求撤销业主委员会作出的《决议》,该《决议》并非由业主大会作出,所以,钱某以业主大会召开程序违法要求撤销《决议》,两者之间没有任何关联。如果钱某认为业主大会召开程序违法,业主大会的决定侵害了其合法权益,其可以要求撤销业主大会的决定。但其不能以业主大会程序违法要求撤销业主委员会的决定。

  3.钱某要求被告消除影响及赔礼道歉的理由不能成立

  根据《物业管理条例》第十一条和第十五条的规定,业主大会有权选聘和解聘物业服务企业,业主委员会有权组织召开业主大会,就选聘和解聘物业管理企业的方式等事项作出表决。业主委员会依法组织召开业主大会,就采用何种方式选聘物业服务企业进行表决,是其依法履行正常的管理事务,没有侵害钱某的人格权。因此,其要求业主委员会向全体业主公开说明并赔礼道歉、消除影响的诉讼请求没有事实和法律依据。

  【相关法条】

  最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条:“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由,依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的,应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”

  《物权法》第七十八条:“业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”

  《物业管理条例》第十一条:“下列事项由业主共同决定:(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业;(五)筹集和使用专项维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

  第十五条:“业主委员会执行业主大会的决定,履行下列职责:(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;(四)监督管理规约的实施;(五)业主大会赋予的其他职责。

  二、业主委员会主任投诉业主委员会

  2008年,建东花园业主委员会原主任李某频繁上访、闹访,反映业主委员会委员阻碍其召集业主大会会议选聘新物业服务企业工作,经深入调查了解到,该主任为了达到控制小区物业服务企业目的,私自使用业主委员会公章,在小区煽动业主破坏小区安定。为了妥善化解纠纷,理顺业主委员会内部运作,街道办事处切实履行业主委员会、业主大会日常运作指导、监督职能,充分发挥积极作用,主动协调多部门联动,依法依规调整业主委员会内部职务分工,妥善化解了纠纷。

  【基本情况】

  建东花园小区2002年12月竣工入伙,迄今一直由开发商下属物业公司甲公司管理。现有业主686户,业主委员会为第二届。李某为业主委员会专职主任,负责保管业主委员会公章、日常与物业服务企业沟通工作。由于物业服务企业拒绝提高其工资待遇,引起其不满,利用物业管理合同到期机会,李某企图引导业主罢免小区物业服务企业。其利用职权之便,私自签章在小区内以业主委员会名义发布污蔑物业服务企业言论,扰乱小区安定。

  【纠纷调处】

  区住宅局经过调查了解到,小区业主委员会之前由于个别委员对法规不熟悉、与其他委员关系不和谐,导致业主委员会内部运作不规范,对小区物业服务企业不能开展有效监督工作。街道办事处多次到小区协调业主委员会内部运作问题。2008年7月23日,街道办事处指导业主委员会召开全体委员会议,区住宅局、区信访局列席。会议最终作出决议更换业主委员会主任,并确定了下步工作计划,最终有效疏通了业主委员会内部运作。投诉人李某以原业主委员会主任身份出席了该次会议并参与投票选举新业主委员会主任。

  【点评】

  业主委员会作为业主大会的执行机构,应当按照业主大会的授权和法律的有关规定正确履行职责。

  根据《物业管理条例》规定,业主委员会履行下列职责:

  (一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

  (二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;

  (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;

  (四)监督业主公约的实施;

  (五)业主大会赋予的其他职责。

  根据《深圳经济特区物业管理条例》业主委员会的议事规则为:

  “业主委员会会议由主任召集和主持。主任因故不能履行职责时,由副主任召集和主持。

  经三分之一以上委员提议召开业主委员会会议的,应当召开业主委员会会议。主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的,由街道办事处指定一名委员召集和主持业主委员会会议。

  业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。

  业主委员会会议应当邀请物业所在地社区工作站派员列席。

  业主委员会会议应当有过半数委员出席,作出决定时应当经全体委员过半数同意。一名委员拥有一票表决权。

  业主委员会应当在作出决定之日起三日内,将会议情况以及决定事项以书面形式在本物业管理区域内公告”。

  业主委员会应该在合法的程序下,维护好物业管理区域内业主的共同利益,不能为个人私利而违反有关法律规定。同时街道办事处应当协调召开业主委员会会议,指导业主委员会调整业主委员会内部分工,完善议事机制、运作规范,指导监督业主委员会依法召集业主大会会议。

 

 

 

(责任编辑:湖南物业网陈)
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