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小区幼儿园物业费标准、物业费收取标准纠纷案例

时间:2015-12-08 09:20来源:www.0731wy.com 作者:湖南物业网 点击:
小区幼儿园物业费标准、物业费收取标准纠纷案例 【案情】 被告许某与被告甲公司于2011年6月8日签订房屋租赁合同,约定被告甲公司将其开发的某小区内配套幼儿园出租给被告许某用于开办幼儿园。因该小区尚未成立业主委员会,遂由被告甲公司委托原告丙公司为该

 小区幼儿园物业费标准、物业费收取标准纠纷案例

  【案情】

  被告许某与被告甲公司于2011年6月8日签订房屋租赁合同,约定被告甲公司将其开发的某小区内配套幼儿园出租给被告许某用于开办幼儿园。因该小区尚未成立业主委员会,遂由被告甲公司委托原告丙公司为该小区进行前期物业服务。原告丙公司于2012年6月1日起正式进入该小区从事物业服务,并于2013年3月1日与被告甲公司签订前期物业服务委托合同,约定多层住宅为每月每平方米0.35元,非住宅为每月每平方米1.5元。后因双方对被告许某承租的幼儿园是否属于非住宅产生争议,致原告诉至法院。

  【审判】

  清浦区人民法院审理认为:建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,对业主具有约束力。被告甲公司与原告丙公司签订的《前期物业服务委托合同》合法有效,对小区业主具有约束力。原告丙公司与开发商即被告甲公司签订的前期物业服务委托合同,只针对小区普通住宅和非普通住宅约定了物业服务费收取标准,没有考虑到小区内一些配套的公益性设施和建筑物如幼儿园的特殊情况。而小区幼儿园的收费标准须考虑其公益性,如将幼儿园按商铺收费,不尽合理。但幼儿园位于小区之内,实际享受了原告对该小区提供的各项物业管理服务,应当向物业公司交纳合理的物业服务费。法院综合原告实际提供的服务、被告自行负责的项目等情况,酌情确定该幼儿园应按0.6元/月/平方米的标准交纳物业服务费用。

  【评析】

  一、小区内配套幼儿园应否交纳物业服务费?

  小区内幼儿园算不算公益性教育设施,应否交纳物业服务费?这些问题一直困扰着设立在住宅小区内的幼儿园与物业公司之间。物业服务费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主收取的费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定,建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。小区内幼儿园要不要交纳物业服务费,需视情况区别对待,关键看它在不在物业管理服务区域内及是否享受物业公司提供的管理服务。如果小区幼儿园在物业管理服务区域内,并实际享受物业公司提供的物业管理服务,就应当按照物业服务合同的约定或者双方商定的标准交纳物业服务费,合同约定或商定不需交费的除外。

  二、小区配套幼儿园如应交纳物业服务费,则应如何确定交纳的标准?

  小区内配套幼儿园依约定或商定需交纳物业服务费的,是按民用标准,还是按商业标准给付?根据《江苏省物业管理条例》第四十九条第一款规定,物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点,遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定,实行政府指导价和市场调节价。小区内配套幼儿园物业服务费并没有列入政府定价和政府指导价的管理范畴,其物业服务费依据实际情况由业主或物业使用人与物业公司协商确定。

  相关案例

小区幼儿园该如何交纳物业费 法院判决:应视情况区别对待


  小区幼儿园算不算公益性教育设施?该不该按一般业主标准给付物业管理费?11月16日,广东省中山市第一人民法院对一起物业管理纠纷案作出一审判决,判决调低幼儿园物业费交纳标准。

  2005年3月,张先生发现新建楼盘天星小区地处商业中心,却独缺一配套设施——幼儿园,就下重金买了该小区一栋地上3层地下1层的房子,签合同时,双方就约定购买的这套商品房仅作幼儿园使用。

  同年9月,张先生与楼盘原有物业管理公司签订合同,约定“由物业公司提供全天保安巡逻”、“专人定期10点左右将垃圾清走”等若干管理细节。随后的几年,张先生却感觉物业可有可无。幼儿园本身有保安、清洁工人,和其他业主一样每月交2元/平方米的费用着实有点冤。

  眼看着5年下来50万元的物业费都没见着,物业公司将幼儿园的经营者张先生告上法庭。该案成为中山市首宗公益性教育设施物业管理费纠纷案。

  张先生认为,幼儿园属于小区内配套的教育设施,一方面解决了该小区业主孩子的学前教育问题,同时也提升了该小区的品质。过高的物业服务费,既不利于幼儿园自身的发展,同时间接地损害了该小区业主的公共利益。

  物业公司则认为,物业管理公司按每平方米2元收费是经过物价局备案的。张先生尽管经营的是幼儿园,但同时也是业主,应当按照双方签订的合同交纳管理费。在法庭激辩中,幼儿园能否区别于一般业主成为了争议焦点。

  法官经过现场勘查发现,幼儿园内的卫生、保安、绿化等由幼儿园自己管理、维护。而在幼儿园上学、放学期间,物业公司安排保安员指挥接送小孩的车辆通行、停放,并提供免费的停车位。

  据此,法院综合考虑后作出裁决,酌定幼儿园的物业服务费按建筑面积×每月每平方米0.7元收取。

  ■连线法官■

  收费须考虑公益性

  承办法官饶琨介绍,该案争议的焦点问题是配套幼儿园应否交纳物业服务费以及按何标准交纳?饶琨认为,原告与开发商签订的合同对小区物业收取物业服务费的标准只分为住宅和商铺,没有考虑到小区内一些配套的公益性设施和建筑物如幼儿园的特殊情况。如将幼儿园按商铺收费,不尽合理。

  根据中山市物价局的《关于幼儿园等非住宅物业服务费的复函》,幼儿园等非住宅的物业服务收费不属于政府列管项目,实行市场调节价,其收费标准由业主与物业服务公司协商确定。从原告实际提供给幼儿园的物业管理服务来看,原告只负责提供小区内即幼儿园外围公共区域的管理服务事项,幼儿园内的卫生、绿化、保安等所有管理事项及费用均由被告自行负责。若按建筑面积×每月每平方米2元的收费标准收取物业服务费,则与原告实际提供的服务及承担的义务不相对等,权利义务不相一致,故应予调整。

  ■新闻观察■

  物业费纠纷最好先行业调解

  以中山市第一人民法院为例,该院2008年、2009年和2010年受理物业服务类纠纷案件数量分别为85件、360件、452件。大幅增长的数字说明了诉讼已成为绝大多数业主或者物业服务企业解决物业纠纷的重要途径之一。

  法院调研发现,交纳服务费是最为常见的物业纠纷,占9成以上。

  该院民一庭庭长吴浩明说,一方面,开发商和物业服务企业处于强势地位,弱势的业主不具有对等谈判的能力,其不仅在购房和物业服务合同中夹杂“霸王条款”,而且签订合同后违约也是家常便饭。

  另一方面,由于缺乏一定的法律法规依据,物管纠纷案件往往需要依照例如合同法等其他法律条款进行裁定,这不仅加大了案件审理的难度,导致案件处理方式多以调解或撤诉方式为主,但两者间的矛盾并没有得到完全化解。

  日常生活中,绝大部分业主不满意物业管理首先选择的方式是拒交物业费。

  尽管在法律地位上,物业公司与业主完全平等,但在权利的真正实现上,业主显然面对的是一条更多荆棘和更为漫长的道路。拒交物业费更是被认为他们表达对物业不满的唯一途径。且很多业主与物业之间签订的合同欠完善,合同的约定相当不明确也不规范,无法涵盖履行过程中可能出现的种种问题。

  法院建议,由有关部门设立物业管理行业调解委员会,在小区内发生的物管问题以及小区住户之间的民事纠纷,可以直接通过调解委员会方便快捷地进行调解,充分发挥人民调解组织专业性、行业性调处民事纠纷的作用,及时化解物业管理中的矛盾纠纷。

  小区办幼儿园可少交物管费

  小区幼儿园算不算公益性教育设施?该不该按一般“业主”标准缴付物业管理费?11月24日,广东省高级人民法院发布了一个有意思的案例:中山市幼儿园物业管理费纠纷案件已作出一审判决:调低幼儿园物业费缴纳标准。

  五年来拒交管理费

  2005年3月,张先生发现正在新建的楼盘天星小区地处商业中心,独缺一个配套设施———幼儿园。为此,张先生下重本买了该小区一栋地上3层地下1层的房子,建筑面积达3826.81平方米。签合同时,双方就约定购买的这套商品房仅作为幼儿园使用。同年9月,张先生与物业管理公司签订合同,约定“由物业公司提供全天保安巡逻”、“专人定期10时左右将垃圾清走”等若干管理细节。

  随后几年,张先生却一直感觉物管可有可无。幼儿园本身有保安、清洁工人,其实并不需要小区物管,像其他业主一样每月花2元/平方米的费用请“管家”着实有点冤。接下来的五年里,张先生拒交管理费共50多万元,为此,物管公司将幼儿园的经营者张先生告上法庭。

  业主应按合同交费

  张先生拒交管理费的理由是:“看了网上关于中山物业管理收费办法,我认为应该按多层住宅三级标准0.70元/平方米收取,其他还有一些小区幼儿园不收管理费呢。我的幼儿园基本不用提供什么服务,保安也没有到我们里面巡逻,我们都是相对独立的。”

  张先生认为,朝阳幼儿园属于小区内配套的教育设施,解决了该小区业主孩子的学前教育问题,也提升了该小区的品质。过高的物业服务费,既不利于幼儿园自身的发展,同时也间接地损害了该小区业主的公共利益。

  物业公司则认为,物业管理按每平方米2元收费是经过物价局备案的。张先生尽管经营的是幼儿园,但同时也是业主,就应当按照双方原先签订的物业合同缴纳管理费。

  收费应考虑公益性

  法院经过现场勘查发现,幼儿园位于天星小区之内,实际享受了原告对该小区提供的物业管理服务,包括建筑共用部位、共用设施设备和对相关场地进行维修养护和管理,对生活服务设施进行维修养护和管理,以及对公共环境卫生、交通与车辆停放秩序、安全防范的管理和服务,应当向物业管理公司交纳合理的物业服务费。

  承办法官饶琨认为,原告与开发商签订的《前期物业服务合同》对小区物业收取物业服务费的标准只分为住宅和商铺,没有考虑到小区内一些配套的公益性设施和建筑物如幼儿园的特殊情况。如将幼儿园按商铺收费,不尽合理。

  法院综合考虑后作出裁决,鉴于被告张先生曾在协商过程中自行提出按建筑面积×每月每平方米0.7元的标准收取物业服务费,该标准其实较为合理,符合双方利益,故酌定朝阳幼儿园的物业服务费按每月每平方米0.7元收取。

  建议设调解委员会

  以中山市第一人民法院为例,该院2008年、2009年和2010年受理物业服务类纠纷案件数量分别为85件、360件、452件。大幅增长的数字说明了诉讼已成为绝大多数业主或者物业服务企业解决物业纠纷的重要途径之一。法院调研发现,缴纳服务费纠纷最为常见,占9成以上。日常生活中,绝大部分业主不满意物业管理时首选的方式就是拒交物管费。

  法院建议,由有关部门设立物业管理行业调解委员会,在小区内发生的物管问题以及小区住户之间的民事纠纷,可以直接通过调解委员会方便快捷地进行调解。

  小区幼儿园遭遇高额物管费 法院判决“3元变1元”

  幼儿园认为物业费过高一直拖欠,被物管公司告上法庭。但法院却“偏向”了幼儿园。重庆市南岸区人民法院近日审结一起物管公司状告小区幼儿园交纳物管费案件,将物业费由每平方米3元降到1元。

  案件中的幼儿园坐落于重庆市南岸区某小区内,系民办全日制幼儿园。小区业委会与物管公司签订的物业服务合同中约定幼儿园属于经营性质,按照小区内商业标准3元/平方米/月收取。

  而小区幼儿园认为物管公司按照3元/平方米/月的标准收取物业费标准过高,一直拖欠物业公司物管费。

  法院审理后认为,该小区幼儿园属于公益性事业,并非完全的营利机构。从小区教育事业和社会公共利益考虑,物管公司主张按照3元/平方米/月的标准收取物管费,对于小区内设立的幼儿园等教育设施物业而言收费过高,应根据实际情况予以调整。

  最后,法院综合考虑该小区内其他物业类型的收费标准、物管公司所需提供的物业管理服务事项等情况,酌定参照小区住宅收费1.00元/平方米/月标准计算。

 

 

 

 

(责任编辑:湖南物业网陈)
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