二房屋管理与维修养护
　　1、大厦、栋号、楼层、房号标志明显，大堂内布置合理并设立引路方向平面图，驻大厦各单位名录标识在大堂内显著位署符合1.0，无示意图或发现一处标志不清或没有标志扣0.21
　　2、无违反规划的私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象符合1.0，发现一处私搭乱建或擅自改变房屋使用用途均扣0.51
　　3、大厦外观完好、整洁；无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象符合2.0，大厦外墙是建材贴面的每发现一处脱落扣0.2，是玻璃幕墙的每发现一处破损或不洁扣0.2；是涂料的每发现一处褪色不一致的扣0.1；每发现一处纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂扣0.22
　　4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损符合1.0未按规定设置0；按规定设置，但不整齐或有破损每处扣0.l，有安全隐患每处扣0.51
　　5、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，无锈蚀符合2.0，每发现一处不符合扣0.22
　　6、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等符合1.0，每发现一处不符合扣0.11
　　7、房屋装饰装修符合规定，没有发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象符合1.0，每发现一处不符合扣0.51
　　三共用设备管理35
　　（一）综合要求4
　　1、制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行l 年度维修保养计划（年、月、周）是否覆盖全，是否合理。及落实情况，是否与维修保养记录对应起来。 l 巡回检查，维护保养，维修及各项运行记录完整。 l 各类设备标识、标牌清晰、明确并悬挂整齐。 符合1.0，每发现一处不符合扣0.21
　　2、设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘、无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求符合1.0，每发现一处不符合扣0.21
　　3、配备所需专业技术人员，严格执行操作规程l 设备运行记录、定期巡查记录。 l 设备设施操作规程，持证上岗。符合1.0，不符合01
　　4、设备良好，运行正常，无重大管理责任事故制度齐全、巡查提醒整改记录。符合1.0，不符合01
　　（二）供电系统3
　　1、保证正常供电，限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知住用户。l 查看是否制订有停电、限电、停电审批权限。以往发生限电停电是否按规定通知住用户。（记录） 符合1，0，不符合01
　　2、制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行l 制定有停电预案。 l 制定有临时用电管理措施符合1.0，临时用电措施或停电应急措施不符合均扣0.51
　　3.备用应急发电机可随时启用符合1.0，不符合01
　　（三）弱电系统2
　　1、按工作标准规定的时间排除故障，保证各弱电系统正常工作l 弱电系统管理制度和维护保养制度。 l 系统运行记录和定时巡检、维保记录 符合1.0，发现一处不符合扣0.51
　　2、监控系统等智能化设施设备运行正常，有记录并按规定期限保存探头、屏幕工作正常，各项记录完善。 监控录像，保存时间达到30天。不得随意删改或扩散。2.   查看现场 l 监控室制度上墙。 l 所有监控屏幕显示正常。 l 检查《消防值班登记表》对现场检查          报警情况有记录。是否能正常打印故障报警记录？可追溯检查前的故障记录及处理情况。符合1.0，基本符合0.5，不符全01
　　（四）消防系统5
　　1、消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好，可随时起用l 消防设施档案齐全。如：消防箱、消防栓、灭火器、报警系统、排烟系统、消防泵房、消防水箱房等齐全。 l 消防巡查、设施设备保养、值班记录清晰完整。 l 设备状况良好。 发现一处不符合扣0.51
　　2、消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题每发现一处不符合扣0.21
　　3、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人l 消防法规及消防知识的宣传教育记录或照片。各区域防火责任人分工制度。符合1.0，责任人不明确每发现一处扣0.21
　　4、制订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通l 突发火灾应急方案，消防演练和总结。有电子版或书面版消防演练照片。 无应急方案扣0.5，各种标志每缺少一个及每发现一处不畅通扣0.１1
　　５、无火灾安全隐患l 消防设施档案齐全以及火灾隐患日常检查。如：消防箱、消防栓、灭火器、报警系统、排烟系统、消防泵房、消防水箱房等齐全。火灾隐患日常检查记录。 l 消防巡查、值班记录清晰完整。 每发现一处安全隐患扣0.51
　　（五）电梯系统6
　　１、电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备l 查看电梯准运证、维修保养合同、年检合格证、维修保养记录、巡查记录等。符合1.0，不符合01
　　２、电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好每发现一处不符合扣0.21
　　３、轿厢、井道、机房保持清洁符合1.0，不符合01
　　４、电梯由专业队伍维修保养，并持证上岗l 维保记录及物业公司的确认。 l 维保人员的证照有效。维保合同、年检证等有效。维保单位资质材料复印件。符合1.0，不符合0１
　　５、运行出现故障后，维修人员应在规定时间到达。l 电梯维修制度、故障处理记录是否在规定时间到达。 符合1.0，不符合0１
　　６、运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施l 是否制订了电梯困人紧急预案。 符合1.0，不符合01
　　（六）给排水系统9
　　１、建立大厦用水、供水管理制度，积极协助用户安排合理的用水和节水计划 l 大厦用水、供水管理制度、停水预案。 l 是否有合理的用水及节水计划符合1.0，基本符合0.5，不符全01
　　2、设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏l 定期巡检记录。 每发现一处不符合扣0.21
　　3、按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、清毒；无二次污染l 蓄水池、箱每半年清洗消毒记录；水质化验报告；二次供水卫生许可证、操作人员健康证等。 符合2.0，发现一处不符合扣0.52
　　4、高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患l 定期巡检记录。 没有管理措施扣0.5，水箱周围每发现一处隐患扣0.21
　　5、限水、停水按规定时间通知住用户l 限水、停水的处理记录。符合1.0，基本符合0.5，不符全01
　　6、排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生l 定期巡检记录、排水系统定期疏通记录，明确设备运行正常，维护记录完整。 l 可以查年度维护保养计划中在汛期是否有计划同时是否按计划实施的记录 符合1.0， 每发现一处不符合扣0.21
　　7、遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象l 是否制订水浸处理预案。 l 查看《紧急情况处理登记表》，对紧急情况的处理。 符合1.0，基本符合0.5，不符全01
　　8、制定事故应急处理方案l 制订二次供水应急情况预案。无处理方案扣1.0，方案不完善扣0.51
　　（七）空调系统3
　　1、中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象l 是否制订了中央空调管理制度。 l 中央空调系统运行记录是否按规定归档。 符合1.0，基本符合0.5，不符全01
　　2、中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规定时间内到达现场维修l 查看中央空调的维修保养记录。符合1.0，基本符合0.5，不符全01
　　3、制订中央空调发生故障应急处理方案l 制订有中央空调发生故障的应急预案。无应急处理方案扣1.0，有方案但不完善或执行不够的扣0.51
　　（八）供暖供气系统3
　　1、供暖设备运行正常l 锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备系统运行记录。 符合1.0，不符合01
　　2、管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患l 锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备的维修保养记录 每发现一处不符合扣0.21
　　3、冬季供暖居室内温度不得低于16℃l 日常巡检、测试记录 l 主要看现场符合1.0，不符合01
　　四共用设施管理4
　　1、共用配套服务设施完好，无随意改变用途符合1.0， 每发现一处不符合扣0.21
　　2、共用管线统一入地或入公共管线，无架空管线，无碍观瞻符合1.0， 每发现一处不符合扣0.21
　　3、道路、楼道、大堂等公共照明完好符合1.0， 每发现一处不符合扣0.21
　　4、大厦范围内的道路通畅，路面平坦符合1.0， 每发现一处不符合扣0.21
　　五保安及车辆管理9
　　1、大厦基本实行封闭式管理符合1.0，不符合01
　　2、有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度。l 是否有专业保安队伍，并制订有24小时值班和巡逻制度。 l 查看24巡逻记录，是否按岗位号、巡逻号有序收集。（巡逻签到，电子巡更）并看记录以及是否实施到位 符合2.0，无专业保安队伍扣1.0，值班及巡逻记录等不规范每处扣0.22
　　3、结合大厦特点，制订安全防范措施l 是否结合大厦特点，制订有安全防范措施。对特殊的部位要有相应的防范措施，每发现一处无防范措施扣0.21
　　4、进出车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行符合1.0，基本符合0.5，不符全01
　　5、大厦外停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐符合1.0，基本符合0.5，不符全01
　　6、室内停车场管理严格，出入登记l 车辆出入登记记录齐全，停车场值班记录，场内卫生、消防安全达标。 符合1.0，基本符合0.5，不符全01
　　7、非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场地整洁符合1.0，基本符合0.5，不符全01
　　8、危及人身安全处设有明显标志和防范措施符合1.0，不符合01
　　六环境卫生管理10
　　1、环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站l 环卫设施台帐。符合1.0，每发现一处不符合扣0.21
　　2、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁l 各类作业流程，清洁卫生实行责任制 l 保洁分布及保洁标准以及各岗位的职责标准明确 l 保洁相关记录（消杀记录、检查考核记录） l 外包合同以外包服务评定记录为准。未实行责任制的扣0.5，无专职清洁人员和责任范围的扣0.3，未实行标准化保洁的扣0.21
　　3、垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀，房屋共用部位共用设施设备无蚁害l 垃圾清运管理制度，如果分包要有分包合同。 l 消杀计划及消杀记录，消杀药品的保管安全和使用记录详细。（细到农药的领取）每发现一处垃极扣0.2，未达到垃圾日产日清的扣0.5，未定期进行卫生消毒灭杀扣0.52
　　4、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶拦、天台公共玻璃窗等保持洁净；大厦内共用场地无纸屑、烟头等废弃物符合2.0，每发现一处不符合扣0.22
　　5、商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象l 商铺管理规定、门头安装方案、检查记录。 符合2.0，每发现一处不符合扣0.22
　　6、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜符合1.0，不符合01
　　7、大厦内排烟、排污、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染每发现一处不合格扣0.2，发现一次环保部门下放整改通知扣0.51
　　七绿化管理4
　　1、绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象l 绿化养护计划、养护记录。 l 绿化相关数据（数量）统计表。 符合1.0，基本符合0.5，不符合01
　　2、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃长势不好扣1.0，其它每发现一处不符合扣0.1分1
　　3、绿地无纸屑、烟头、等杂物符合1.0，每发现一处不符合扣0.21
　　4、对大厦内部、天台、屋顶等绿化有管理措施并落实l 是否制订了大厦绿化养护计划，实施有记录。无措施扣1.0，有措施，落实不力扣0.51
　　精神文明建设3
　　1、全体业主和使用人能自觉维护公众利益，遵守大厦的各项管理规定l 公司各项公众制度齐全。《临时管理规约》《电梯使用管理规约》《办公商户管理规约》《车辆停放和管理规约》《治安、消防管理规约》等及实施情况记录齐全。 符合1.0，基本符合0.5，不符合01
　　2、设有学习宣传园地，开展健康向上的活动l 大厦社区文化策划、实施照片、总结等资料。 符合1.0，基本符合0.5，不符合01
　　3、大厦内的公共娱乐场所未发生重大违法违纪案件l 询问大厦有哪些娱乐场所。是如何管理的。 l 是否发生过重大违法违纪案件。符合1.0，基本符合0.5，不符合01
　　八　管理效益4
　　l、物业管理服务费用收缴率98％以上l 物业费收费软件（最真实）或收费报表台账，根据区域户数、面积、财务物业费收入报表，物业收费率98％可追溯。每降低1个百分点扣0.52
　　2、提供便民有偿服务，开展多种经营l 有偿服务价目表申批及实施记录。符合1.0，基本符合0.5，不符合01
　　3、本大厦物业管理经营状况 l 查看财务报表，特别关注物业费金额和人员工资是否客观真实。（人员配置也可以作为参考）盈利1.0，持平0.5，亏本01