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实际运用租期系数计算公式时应注意的一些问题

时间:2019-10-08 10:14来源:www.0731wy.com 作者:湖南物业网 点击:
实际运用租期系数计算公式时应注意的一些问题 虽然租期系数计算公式y=x + a / b很实用,但是在实际运用该公式时,仍然需要注意应用的条件和技巧。否则,在实施销售业绩奖励中仍然达不到预期的效果。 1、租期过长的问题。在前面我们已经探讨过租期在120个月以

       实际运用租期系数计算公式时应注意的一些问题

  虽然租期系数计算公式y=√x + a / b很实用,但是在实际运用该公式时,仍然需要注意应用的条件和技巧。否则,在实施销售业绩奖励中仍然达不到预期的效果。

  1、租期过长的问题。在前面我们已经探讨过租期在120个月以内时,用租期系数计算公式得到的结果是可行的。但是如果租期超过120个月,那该怎么办?

  一个公司经营发展10年,仍然继续租用原址经营的公司少之又少。所以即使签了租期为10年以上的租约也不一定真的能如约实现。因此,为了便于管理、避免引起无谓的奖励纠纷,物业公司最好在公司的业绩奖励办法中硬性规定:即使合同租期超过10年,也按120个月来计算租期系数。这是最简单、有效的解决办法。当然,公司也可以根据自己的实际情况明确规定:所有超过8年(或6年)的租约均按8年(或6年)来计算租期系数。

  2、租金递增的问题。虽然对物业公司来说合同租期以长为好,但也不是绝对的。这除了要看起租租金是否合适外,还要看在租期内每二年或三年是否有一定的租金递增。递增量最少要和预期的平均通货膨胀率相当。如果所签的长期租约没有租金递增的条款,物业公司就要考虑限制使用租期系数的问题。比如,物业公司可以规定没有租金递增条款的租约,租期系数不大于1。

  3、如何设定预期合同平均租期的问题。如何确定计算公式中使系数为1的预期合同平均租期,这要从两个方面来考虑:

  (1)根据公司的经营战略、市场定位和物业租赁市场情况,确定预期合同平均租期的月数;

  (2)根据公司奖励政策的力度,确定租期系数为1时,所对应的租期月数。租期月数设定得越少,销售人员就越容易得到大于1的租期系数,奖励的力度也就越大;反之,奖励的力度就越小。

  4、与销售奖励的固定百分点相匹配的问题。物业经营公司为了达到实行销售业绩奖励政策的目的,除了要定制一个合理的租期系数外,还要考虑业绩奖励固定百分点的高低是否与租期系数相匹配。只有选择适宜的业绩奖励固定百分点和适宜的租期系数计算公式,才能最大限度地发挥业绩奖励制度的激励作用。

 

 

(责任编辑:湖南物业网陈)
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