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小区物业管理服务内容及标准

时间:2022-01-11 11:29来源:www.0731wy.com 作者:湖南物业网 点击:
第一节 小区基本情况 小区物业概况: 1、小区名称: 郴州市神憩乾珑小区 ; 2、招 标 人: 郴州市神憩乾珑小区业主委员会 ;(本文简称业委会) 3、小区地址: 郴州市苏仙区郴江路梨树山1号 ; 4、物业规模:总建筑面积约 246373.90平方米;建筑形态:由 高

     第一节  小区基本情况

     小区物业概况:
1、小区名称: 郴州市神憩乾珑小区 ;
2、招 标 人: 郴州市神憩乾珑小区业主委员会 ;(本文简称“业委会”)
3、小区地址: 郴州市苏仙区郴江路梨树山1号 ;
4、物业规模:总建筑面积约 246373.90平方米;建筑形态:由 高层住宅、商铺门面 组成;
5、物业费计划收费标准:电梯住宅不超过 1.60 元∕平方米·月,总面积约197184.10 平方米;商业商铺不超过 2.80 元∕平方米·月,总面积约 暂无数据 平方米。幼 儿 园不超过 2.80 元∕平方米·月,总面积约  2967.50 平方米。
6、停车位:共计 1232 个;其中地上车位 131个,地下车位 1101 个。
以上数据仅供参考,以实际为准。
为使小区物业管理服务与广大业主要求相适应,特决定采取招标方式选聘郴州市神憩乾珑小区物业管理企业。
第二节  小区有关保修期规定
1、建设工程的保修期限根据国务院《建设工程管理质量条例》的规定执行。
2、保修时间确定及计算,由各项工程竣工及设备安装完毕经建设单位、监理单位、物业公司及有关专业部门根据国家相关规定,对所完成的建筑、设备进行外观、调试和运行等方面的检查测试,并经签章之日起为保修的起始日期。
3、超过保修期,由物业公司组织养护和维修,依据养护及维修的范围,按照有关部门的规定,在物业管理费或在维修基金中支出。第二章  小区物业管理服务内容及标准
依据《湖南省物业服务收费管理办法》(湘发改价调〔2017〕4号)及(郴价函[2014]62号)有关规定,并参见《湖南省住宅物业服务分项目分等级基准价标准》(简称“《省标》”)中规定的相应服务标准要求,确定具体服务标准以下:
一、综合管理服务标准
1、管理处设置按《省标》 5 级执行
(1)小区内设置管理处。
(2)办公场所整洁有序,有专门的业主或使用人接待区域。
(3)配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设施及办公用品。
2、管理人员要求按《省标》 5 级执行
(1)小区经理持证上岗,有二年以上小区经理任职经历。
(2)管理人员服装统一,挂牌上岗,仪表整洁规范。
3、服务时间按《省标》 5 级执行周一至周日每天12小时在管理处进行业务接待,并提供服务。
4、日常管理与服务按《省标》 5 级执行
(1)服务规范应符合物业管理行业规范要求。
(2)24小时受理业主或使用人报修。接到任何报修半小时内到现场处理(预约除外)。
(3)对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。
(4)制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度,建立业主或使用人房屋装修档案,对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。
(5)建立健全的财务管理制度,对物业费和其它费用的收支进行财务管理,做到运作规范,账目清晰。
(6)建立完善的档案管理制度,建立齐全的小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案(含业主装修档案)、日常管理档案等]。
(7)制定小区物业管理与物业服务年度、季度工作计划,并组织实施。
(8)可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通,每年的沟通面不低于小区住户的90%,建立沟通记录档案。
(9)制定管理处内部管理制度和考核制度。
(10)广泛运用计算机进行管理(含业主档案、房屋档案、设备档案、收费管理、日常管理等)。
(11)服务窗口应公开服务内容和程序、收费项目和标准。
(12)每年对业主或使用人进行二次满意度调查,对调查结果进行分析并及时整改。
(13)能提供五种以上特约服务(有偿)和三种以上便民(无偿)服务;节假日有专题布置,每年组织四次以上的小区文娱活动。
(14)综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。
(15)对违反管理规约(临时管理规约)或政府有关规定的行为进行劝阻、制止。并报有关部门处理。
二、公共区域清洁卫生服务标准
1、地面和墙面按《省标》 4 级执行每日清扫一次,其中门厅每日清扫二次,地面每日拖洗一次以上;大堂、门厅花岗石、大理石每季保养一次,保持材质原貌,干净、无灰尘。
2、楼梯扶手、栏杆、窗台按《省标》 3 级执行每周擦抹二次,保持基本无灰尘。
3、消防栓、指示牌等公共设施按《省标》 4 级执行每周擦抹二次,目视无灰尘、无污渍。
4、天花板、公共灯具按《省标》 4 级执行每月除尘一次,目视干净,无蜘蛛网。
5、门、窗等玻璃按《省标》 3 级执行每月擦拭一次,其中门厅玻璃每月二次,目视明亮无污迹。
6、天台、屋顶按《省标》 3 级执行保持清洁、无垃圾。
7、垃圾收集按《省标》 3 级执行高层按幢设置垃圾收集点,多层按物业管理需要配置收集点,收集点每日清理二次,收集点周围地面无散落垃圾,无污迹,无明显异味。
8、电梯轿厢按《省标》 3 级执行每日擦拭、清扫一次以上,保持目视干净无污迹。
9、道路地面、绿地、明沟按《省标》 3 级执行道路地面、绿地每日清扫二次,目视地面、绿地清洁无杂物;明沟每周清扫二次,明沟无杂物、无积水。
10、公共灯具、宣传栏、小品等按《省标》 4 级执行每周擦抹二次,目视无灰尘、明亮清洁(2米以上部分每半月擦抹、除尘一次)。
11、水景按《省标》 4 级执行每周二次打捞漂浮杂物,保持水体清洁,水面无漂浮物;定期对水体投放药剂或进行其他处理,保持水体无异味。
12、垃圾厢(房)按《省标》 5 级执行有先进的垃圾处理方式(如分类收集垃圾、压缩垃圾、生物分解有机垃圾等),对垃圾厢(房)循环保洁,垃圾厢(房)整洁、干净、无异味,灭害措施完善。
13、果皮箱、垃圾桶按《省标》 4 级执行合理设置。每日清理二次,擦拭一次,箱(桶)无满溢、无异味、无污迹。
14、消毒灭害按《省标》 4 级执行每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次,每半年灭鼠一次。
三、公共区域秩序维护服务标准
1、人员要求按《省标》 4 级执行
(1)专职保安人员中45周岁以下的人员占总数的40%以上,身体健康,工作认真负责并定期接受专业培训。
(2)能处理和应对小区公共秩序维护工作,能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。
(3)上岗时佩带统一标志,穿戴统一制服(精致),装备佩戴规范,仪容仪表规范整齐。
(4)配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。
2、门岗按《省标》 3 级执行
(1)小区出入口24小时值班看守,并有交接班记录和外来车辆的登记记录。
(2) 封闭管理小区对外来人员或送货人员进行记录,阻止未经许可的外来人员进入小区。
(3)保持出入口环境整洁、有序、道路畅通;对大型物件搬出实行记录。
3、巡逻岗按《省标》 4 级执行
(1)保安人员手持巡更采集器,按指定的时间和路线每二小时巡查一次,重点部位应设巡更点。有巡更记录。
(2)接到火警、警情后十分钟内到达现场,协助保护现场,并报告管理处与警方。
(3)在遇到异常情况或住户紧急求助时,十分钟内赶到现场,采取相应措施。
4、技防设施和救助(监控岗)按《省标》 5 级执行
(1)小区设有监控中心,应具备录像监控(监控点至少覆盖单元进出口、小区各个道路出入口、交叉路口)、楼宇对讲(可视)、周界报警(全封闭)、住户(100%安装)报警(对讲功能)、门锁智能卡等五项以上技防设施,24小时开通,并有人驻守,注视各设备所传达的信息。
(2)监控中心接到报警信号后,保安人员三分钟内赶到现场进行处理,同时中心应接受用户救助的要求,解答用户的询问。
(3)小区应有火警、水警、警情应急预案,并在监控中心控制室内悬挂;每年应组织不少于1次的应急预案演习。
注:如小区原本不具备相关设施或设施已损坏,以实际升级、维护结果为准。
5、车辆管理按《省标》 5 级执行
(1)地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标,车辆行驶有规定路线,车辆停放有序。
(2)有专职人员24小时巡视和协助停车事宜。
(3)收费管理的车库应24小时有专人管理,车辆停放有序,车库内配置道闸和录像监视,地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标,照明防器械配置齐全,车库场地每日清洁一次,无渗漏,无积水,通风良好,无易燃、易爆及危险物品存放。
四、公共区域绿化日常养护服务标准
1、草坪按《省标》 3 级执行修剪:每年普修四遍以上,草面基本平整。清理杂草:每年普除杂草五遍以上,杂草面积不大于6%。灌溉、排水:及时灌溉,保证有效供水,有积水及时排除。施肥:每年普施有机肥一遍。病虫害防治:发现病虫害及时灭杀。
2、树木按《省标》 3 级执行修剪:乔、灌木修剪每年二遍以上,无二级枯枝;蓠、球超过齐平线10cm应修剪,每年不少于四遍,做到表面圆整,基本无脱节;地被、攀援植物适时修剪,每年不少于二次。中耕除草、松土:每年中耕除草五次以上,土壤基本疏松。施肥:按植物品种、生长状况、土壤条件适当施肥;每年普施基肥一遍,部分花灌木增施追肥一次。病虫害防治:有针对性及时灭治,主要病虫害发生低于10%。扶正、加固:有倒伏倾向,及时扶正、加固。其它:乔灌木生长良好,树冠完整;花灌木基本开花;球、篱、地被生长正常,缺枝、空档不明显。
3、花坛花境按《省标》 3 级执行布置:一年中有一次以上花卉布置。灌溉、排水:保持有效供水,无积水。补种:缺枝倒伏不超过十处。修剪、施肥:保持花卉生长良好。病虫害防治:及时做好病虫害防治。
五、共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准
1、房屋结构按《省标》 3 级执行每年二次以上对房屋结构进行检查,涉及使用安全的部位每季检查一次,并有记录,发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。
2、门窗按《省标》 3 级执行每天巡视楼内公共部位门窗,保持玻璃、门窗配件完好,门、窗开闭灵活并无异常声响。
3、楼内墙面、顶面、地面按《省标》 3 级执行墙面、顶面粉刷层无剥落,面砖、地砖平整不起壳、无缺损。
4、管道、排水沟按《省标》 3 级执行每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通,保障排水畅通(6月至9月每半月检查一次)。
5、屋顶按《省标》 3 级执行每半年检查一次屋顶,发现防水层有气臌、碎裂,隔热板有断裂、缺损的,应及时修理。
6、围墙按《省标》 3 级执行每半月一次巡查围墙,发现损坏立即修复,铁栅栏围墙表面无锈蚀,保持围墙完好。
7、道路、场地等按《省标》 3 级执行每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等,发现损坏及时修复,保持路面平整、无破损、无积水,侧石平直无缺损。
8、休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品按《省标》 3 级执行每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查,发现损坏立即修复,保持原有面貌,保证其安全使用。
9、室外健身设施、儿童乐园按《省标》 3 级执行每日一次巡查,发现损坏立即修复,保证器械、设施的安全使用(如需更换的除外〕。
10、安全标志等按《省标》 3 级执行对危险隐患部位设置安全防范警示标志,并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施,每月检查一次,保证标志清晰完整,设施运行正常。
11、供水系统按《省标》 1 级执行
(1)每周对供水设备检查三次以上,每季对水泵润滑点加油,每季一次对泵房、管道等进行除锈、油漆,每年保养一次水泵,保证二次供水正常,泵房整洁。
(2)每年定期二次清洗水箱、蓄水池,二次供水水质符合国家生活用水标准。
(3)高层房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录。
(4)水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁,溢流管口必须安装金属防护网并完好,每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。
12、排水系统按《省标》 1 级执行
(1)每天二次检查污水泵、提升泵、排出泵,每季1次润滑加油。
(2)每年二次对污水处理系统全面维护保养。
(3)控制柜电气性能完好,运作正常。
(4)污水处理系统正常运行,周边基本无异味和明显噪声,过滤格栅无堵塞,污水排放符合环保要求。
13、公共照明按《省标》 3 级执行公灯:及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等,保持灯具完好,小区内楼道灯、街坊灯亮灯率在99%以上。景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等保持灯具完好,亮灯率在99%以上。公共电气柜:每日一次巡查室内、室外公共电气柜,每月一次保养室内、室外公共电气柜,每年一次电气安全检查,保证电气设备运行安全正常。大堂空调:大堂分体空调使用期间每月清洗一次,每年检查、保养二次,保证其正常使用。
14、消防系统按《省标》 2 级执行
(1)消防泵每月启动一次并作记录,每年保养一次,保证其运行正常。
(2)消防栓每月巡查一次,消防栓箱内各种配件完好。
(3)每天检查火警功能、报警功能是否正常。
(4)每年试验一次探测器,并对全部控制装置进行一次试验,火灾探测器投入运行二年后,应每隔三年全部清洗一次,不合格的应当调换。
(5)每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。
(6)每月检查一次灭火器,临近失效立即更新或充压。
15、避雷系统按《省标》 1 级执行每年检查避雷装置一次,18层以上的楼宇每年应测试一次,保证其性能符合国家相关标准。
16、弱电系统按《省标》 2 级执行楼宇对讲系统(可视):不定期进行调试与保养,保证其24小时运行正常,对讲主机选呼功能正常,且选呼后的对讲(可视)功能正常,语音(图像)清晰,对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常。
     住户报警:不定期进行调试与保养,保证其24小时运行正常,中心报警控制主机应能准确显示报警或故障发生的信息,并同时发出声光报警信号。
     周界报警:24小时设防并正常运行,不定期进行调试与保养,保证该系统的警戒线封闭、无盲区和死角,保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器或电子地图准确地识别报警区域,收到警情时,能同时发出声光报警信号。
    监视系统:不定期进行调试与保养,保证各项监控设备24小时正常运行,能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号,录像功能正常。
    电子巡更:根据需要设定巡更路线、时间,不定期地进行调试与保养,保证其正常运行,保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常,巡更违规记录提示功能正常。
17、电梯系统按《省标》 1 级执行
(1)保证电梯24小时运行,轿厢内按钮、灯具等配件保持完好,轿厢整洁。
(2)委托专业维修保养单位进行定期保养,每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》,物业公司应有专人对电梯保养进行监督,并对电梯运行进行管理。
(3)电梯发生一般故障的,专业维修人员二小时内到达现场修理,发生电梯困人或其它重大事件时,物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理,专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。
(4)电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾驶的,或由业主大会要求专人驾驶的,驾驶员应坚守岗位不脱岗,保障安全运行。
18、水景(动力)按《省标》 1 级执行
(1)每周一次巡视检查喷水池、水泵及其它附属设施,损坏部位及时修复,保证其正常运行。
(2)重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查,保证节日期间各项设施运行正常。


 
(责任编辑:湖南物业网陈)
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