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格力地产物业公开转让说明书

时间:2016-05-11 09:57来源:www.0731wy.com 作者:湖南物业网 点击:
格力地产物业公开转让说明书 公开转让说明书 (申报稿) 主办券商 东兴证券股份有限公司 二〇一六年一月 ----------------------- Page 2----------------------- 公开转让说明书 声 明 本公司的挂牌公开转让的申请尚未得到全国中小企业股份转让系统核准。本

 格力地产物业公开转让说明书                 公开转让说明书                   (申报稿)                     主办券商             东兴证券股份有限公司                              二〇一六年一月
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  公开转让说明书                                   声     明        本公司的挂牌公开转让的申请尚未得到全国中小企业股份转让系统核准。本    《公开转让说明书》申报稿不具有据以公开转让的法律效力,投资者应当以正式   公告的《公开转让说明书》全文作为投资决策的依据。        本公司及全体董事、监事、高级管理人员承诺公开转让说明书不存在虚假记   载、误导性陈述或重大遗漏,并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连带的   法律责任。        本公司负责人和主管会计工作的负责人、会计机构负责人保证公开转让说明   书中财务会计资料真实、完整。        全国中小企业股份转让系统有限责任公司(以下简称“股转公司”)对本公   司股票公开转让所作的任何决定或意见,均不表明其对本公司股票的价值或投资   者的收益作出实质性判断或者保证。任何与之相反的声明均属虚假不实陈述。        根据《证券法》的规定,本公司经营与收益的变化,由本公司自行负责,由   此变化引致的投资风险,由投资者自行承担。                                      1
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  公开转让说明书                               重大风险提示    一、实际控制人控制不当的风险        珠海市国有资产监督管理委员会为公司的实际控制人,珠海格力房产有限公   司持有公司60%的股份,珠海格力港珠澳大桥人工岛发展有限公司持有公司40%   的股份,对公司经营、决策和管理存在重要影响。        若公司实际控制人利用其控制地位,通过行使投票权或其他方式对公司人   事、发展战略、经营决策等重大事项施加不利影响,可能对其他股东的利益造成   损害。因此,公司存在实际控制人控制不当的风险。    二、公司治理风险       股份公司设立前,公司的法人治理结构不完善,存在一定的股东占款情形。   2015 年11 月公司整体变更为股份公司后,制定了新的《公司章程》、“三会”议   事规则、《关联交易制度》、《对外担保管理制度》、《投资管理制度》等,建立了   内部控制体系,完善了法人治理结构。但由于股份公司成立时间较短,相关公司   治理机制运行时间不长,同时,股份公司和有限公司在公司治理上存在较大区别,   公司治理层仍处于对新制度的学习和理解之中,对新制度的贯彻、执行水平仍需   进一步提高。公司在全国中小企业股份转让系统挂牌后,对公司治理将会提出更   高的要求。公司短期内仍可能存在治理不规范、相关内部控制制度不能有效执行   的风险。    三、成本变动难以转移的风险        公司签订的物业服务合同多有三年期限、五年期限等情况,合同期间物业服   务价格是固定的,而公司的成本会由于通货膨胀的因素有波动,通货膨胀导致的   成本波动在合同期内是无法转移给客户的。    四、核心业务人员流失风险        公司所处行业领域属于服务业,保持核心业务人员的稳定性是公司的核心竞   争力之一。公司核心业务人员物业管理经验十分丰富,是物业服务行业高端管理                                 2
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  公开转让说明书    人才,但由于行业内人才流动也较频繁,如果公司发生核心业务人员流失的情况,   将给公司带来不利影响。    五、营运管理的风险        随着公司不断发展,公司业务规模及员工人数有了较大增长,经营管理面临   的压力日趋增大。公司虽然按照现代企业制度的要求建立了较为规范的管理体   系,但随着公司规模不断扩大,公司管理体系和组织结构将日趋复杂化。因此,   公司面临现有的组织结构和管理模式不能适应公司规模不断扩大的风险。    六、物业费无法收回的风险        公司提供物业服务时,往往面对众多业主,而个体的需求不同,对物业服务   的感受可能会大相径庭,兼有个人经济状况差别等因素,会出现少量业主拖欠物   业费甚至久拖不付的情形。    七、劳动力成本上升风险       近年来我国劳动用工成本的持续刚性上涨,物业服务企业经营成本上升,经   营风险有所加剧,以珠海为例,根据《珠海市人民政府关于调整我市企业职工最   低工资标准的通知》(珠府函【2013 】27  号),自20 13  年5 月 1  日起,珠海   市企业职工最低工资标准调整为 1,380  元/月,非全日制职工小时最低工资标准   为 13.20  元/小时,即最低工资标准从 1,150 元/月上升为 1,380 元/月,上升幅度   为20% 。公司部分从事一线清洁的较低端工种采用当地最低工资标准确定人员薪   酬,工资水平的上升对公司经营成本造成一定压力。经营过程中,公司通过努力   提高管理效率,合理安排工作岗位、人员等方式,尽量减低人力成本上升对经营   业绩带来的压力。同时公司也努力提升物业服务的价值,争取更高的服务合同价   格,同时开拓多样化的物业服务,提升公司的抗风险能力。                                  3
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  公开转让说明书                                                                                   目    录        重大风险提示 ...................................................... 2     目  录 ............................................................ 4    释义 .............................................................. 6    第一节  基本情况 .................................................. 7        一、公司基本情况 .................................................................................................... 7        二、公司挂牌情况 .................................................................................................... 7        三、公司股东情况 .................................................................................................... 9        四、公司股本形成及变化情况和重大资产重组情况 .......................................... 11        五、公司子公司情况 .............................................................................................. 14        六、公司董事、监事和高级管理人员情况 .......................................................... 14        七、最近两年一期的主要会计数据和财务指标简表 .......................................... 17        八、相关机构的情况 .............................................................................................. 18    第二节  公司业务 ................................................. 21        一、公司主营业务和主营产品 .............................................................................. 21        二、公司组织结构及业务流程 .............................................................................. 21        三、公司业务有关资源情况 .................................................................................. 26        四、公司主营业务相关情况 .................................................................................. 29        五、公司商业模式 .................................................................................................. 34        六、公司所处行业情况 .......................................................................................... 35    第三节  公司治理 ................................................. 48        一、公司股东大会、董事会、监事会的建立健全及运行情况 .......................... 48        二、董事会对公司治理机制执行情况的评估结果 .............................................. 50        三、公司及控股股东、实际控制人最近两年违法违规情况 .............................. 51        四、公司独立性 ...................................................................................................... 52        五、同业竞争 .......................................................................................................... 54                                                                              4
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  公开转让说明书       六、公司最近两年内关联方资金占用和对外担保情况及制度安排 .................. 54       七、董事、监事、高级管理人员有关情况说明 .................................................. 55    第四节  公司财务 ................................................. 60       一、最近两年及一期财务报表和审计意见 .......................................................... 60       二、报告期内的主要会计政策、会计估计及其变更情况和影响 ...................... 71       三、报告期内主要会计数据和财务指标的重大变化及说明 .............................. 88       四、关联关系及关联交易 .................................................................................... 110       五、重要事项 ........................................................................................................ 117       六、资产评估情况 ................................................................................................ 118       七、股利分配 ........................................................................................................ 118       八、风险因素和自我评价 .................................................................................... 119    第五节  有关声明 ................................................ 121       一、申请挂牌公司全体董事、监事、高级管理人员声明 ................................ 121       二、主办券商声明 ................................................................................................ 122       三、律师声明 ........................................................................................................ 123       四、会计师事务所声明 ........................................................................................ 124       五、资产评估机构声明 ........................................................................................ 125    第六节  附件 .................................................... 126                                                                                                                                 5
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  公开转让说明书                                       释义        公司、本公司、股                  指      份公司、格力物业    有限公司            指   珠海格力地产物业服务有限公司(公司前身)    珠海市国资委          指   珠海市国有资产监督管理委员会(公司实际控制人)    格力房产            指   珠海格力房产有限公司(公司控股股东)    人工岛             指   珠海格力港珠澳大桥人工岛发展有限公司 (公司股东)    股东大会            指   股东大会    股东会             指   珠海格力地产物业服务有限公司股东会    董事会             指   董事会    监事会             指   监事会    三会              指   股东(大)会、董事会、监事会    东兴证券、主办券                  指   东兴证券股份有限公司   商    会计师事务所          指   瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)    律师事务所           指   广东莱特律师事务所    评估机构            指   北京华信众合资产评估有限公司    证监会             指    中国证券监督管理委员会    全国股份转让系统            全国中小企业股份转让系统    股转公司            指   全国中小企业股份转让系统有限责任公司    元、万元            指   人民币元、人民币万元    本公开转让说明书        指   公开转让说明书                        截至本公开转让说明书签署日最近一次由股东大会会议通过的   《公司章程》         指                        《章程》    公司高级管理人员        指   公司总经理、副总经理、财务总监、董事会秘书    报告期、最近两年                  指   2013 年度、2014 年度、2015 年1-10 月   及一期     《公开转让说明 指          格力物业为本次申请挂牌编制的《珠海格力地产物业服务股份有  书》                  限公司公开转让说明书》     《法律意见书》        指    《广东莱特律师事务所关于珠海格力地产物业服务股份有限公                      司申请股票在全国中小企业股份转让系统挂牌的法律意见书》     《审计报告》         指   瑞华会计师就本次申请挂牌于2015 年 12 月20  日出具的“瑞华                      审字[2015]40040073 号”《审计报告》    公司法             指    《中华人民共和国公司法》    证券法             指    《中华人民共和国证券法》    注:本公开转让说明书若出现总计数尾数与所列数值总和尾数不符的情况,均为四舍五入所  致。                                      6
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  公开转让说明书                           第一节    基本情况    一、公司基本情况        公司名称:        统一社会信用代码:91440400684458994L        注册号:440400000143475        法定代表人:陈济涛        有限公司成立日期:2009 年2 月13 日        股份公司设立日期:2015 年11 月19  日        注册资本:1,000 万元        住所:广东省珠海市香洲区吉大石花西路213 号2 单元401 房        邮编:519000        电话:0756-8803753        传真:0756-8860601        信息披露事务负责人:陈勇        所属行业:根据全国股份转让系统公司发布的 《挂牌公司分类指引》(管理   型分类机构与代码),公司主营业务属于                  “物业管理”      (K7020 );根据全国股   转系统公司发布的 《挂牌公司分类指引》(投资型分类机构与代码),公司主营业   务属于     “房地产经营公司”         (20101011 )。        经营范围:物业管理(取得资质证后方可经营)、房屋租赁、商务服务(不   含许可经营项目)、家政服务、水电销售。    二、公司挂牌情况         (一)股票挂牌基本情况        股票代码:【】                                     7
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  公开转让说明书       股份简称:格力物业       股票种类:人民币普通股       每股面值:1 元       股票总量:10,000,000 股       转让方式:协议转让       挂牌日期:【】年【】月【】日        (二)股东所持股票的限售安排及股东对所持股票自愿锁定的承诺        《公司法》第一百四十一条规定:“发起人持有的本公司股份,自公司成立   之日起一年内不得转让。公司公开发行股份前已发行的股份,自公司股票在证券   交易所上市交易之日起一年内不得转让。公司董事、监事、高级管理人员应当向   公司申报所持有的本公司的股份及其变动情况,在任职期间每年转让的股份不得   超过其所持有本公司股份总数的百分之二十五;所持本公司股份自公司股票上市   交易之日起一年内不得转让。上述人员离职后半年内,不得转让其所持有的本公   司股份。”        《全国中小企业股份转让系统业务规则(试行)》第2.8 条规定: “挂牌公   司控股股东及实际控制人在挂牌前直接或间接持有的股票分三批解除转让限制,   每批解除转让限制的数量均为其挂牌前所持股票的三分之一,解除转让限制的时   间分别为挂牌之日、挂牌期满一年和两年。挂牌前十二个月以内控股股东及实际   控制人直接或间接持有的股票进行过转让的,该股票的管理按照前款规定执行,   主办券商为开展做市商业务取得的做市初始库存股票除外。因司法裁决、继承等   原因导致有限售期的股票持有人发生变更的,后续持有人应继续执行股票限售规   定。”       公司股东承诺:“格力物业在全国中小企业股份转让系统挂牌后,本公司遵   守其对股份锁定期的要求,按照其规定转让股权。”        除上述转让限制外,公司全体股东所持股份无冻结、质押或其他转让限制情   况。                                 8
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  公开转让说明书         预计截至本公司股票在股份转让系统挂牌之日,股份公司成立尚未满一年,   根据上述规定及承诺,公司本次可进入全国中小企业股份转让系统转让的股份数   量如下:                                                                              本次可转让  序                                               持股数量          持股比例                 股东                 股东性质                                     股份数量   号                                                (股)           (%)                                                                                (股)    1           格力房产                发起人股东         6,000,000.00       60.00          0.00     2            人工岛                发起人股东         4,000,000.00       40.00          0.00                        合计                        10,000,000.00      100.00          0.00          (三)公司股票拟在挂牌后采取的转让方式          《全国中小企业股份转让系统股票转让方式确定及变更指引(试行)》第二   条规定:“股票可以采取做市转让方式、协议转让方式或竞价转让方式之一进行   转让。挂牌公司提出申请并经全国中小企业股份转让系统有限责任公司同意,可   以变更股票转让方式。”    三、公司股东情况        (一)公司股权结构图                                                                                                                                                                             9
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  公开转让说明书       (二)公司控股股东、实际控制人情况        1、控股股东、实际控制人基本情况        珠海格力房产有限公司(以下简称“格力房产”)直接持有本公司6,000,000.00   股,占比 60.00%,格力房产通过其全资子公司珠海格力港珠澳大桥人工岛发展   有限公司(以下简称“人工岛”)间接持有本公司4,000,000.00 股,占比40.00% 。   格力房产直接和间接持有公司100.00%的股份,为本公司的控股股东。        珠海市国资委通过珠海投资控股有限公司(以下简称“海投公司”)间接控   制本公司 51.94%的股权。因此,珠海市国资委为本公司的实际控制人,合计控   股比例为51.94% 。        截至本公开转让说明书签署日,控股股东及实际控制人情况如下:         (1)珠海格力房产有限公司      公司名称          珠海格力房产有限公司      法定代表人         周琴琴      注册资本          12,688.20 万元      公司类型          有限责任公司(法人独资)      成立日期          1991 年06 月18 日      注册地址          珠海市北岭工业区      统一社会信用代  91440400617488325R     码                                 房地产开发,建筑装修装饰工程的设计及施工,园林绿化工程,建筑                  幕墙工程、空调设备安装、建筑智能化工程、金属门窗工程、消防设    经营范围                   施工程,建筑材料、日用百货的批发、零售,房屋租赁,汽车租赁,                  船舶管理,船舶代理服务,码头运营和管理        格力房产股东为格力地产股份有限公司 (以下简称“格力地产”),格力地   产持有其100%股权。        2、实际控制人最近两年及一期内变化情况        公司实际控制人为珠海市人民政府国有资产监督管理委员会,报告期内没有   发生变化。                                    10
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  公开转让说明书         (三)公司主要股东情况        1、前十名股东及持股5% 以上股东的情况        截至本公开转让说明书签署日,公司前十名股东及持有5% 以上股份的股东   持股情况如下:                                     持股数量         持股比例      是否存在质   序号      股东名称        股东性质                                     (万股)         (%)       押或争议      1      格力房产        法人股东          600          60          否      2       人工岛        法人股东          400          40          否         (1)格力房产,详见本公开转让说明书“第一节    基本情况”之“三、公   司股东情况”之“(二)公司控股股东、实际控制人情况”之“1、控股股东、实   际控制人基本情况”。         (2 )人工岛      公司名称          珠海格力港珠澳大桥人工岛发展有限公司      法定代表人         江力      注册资本          10,000 万元      公司类型          有限责任公司(法人独资)      成立日期          2009 年11 月19 日      注册地址          珠海市横琴红旗村天河街30 号西楼259 室      统一社会信用代                  91440400696488357D     码                    港珠澳大桥人工岛填海工程、土地及房产开发(凭资质证经营)、基    经营范围                   础设施建设、项目投资、投资管理。        人工岛股东为格力房产,格力房产持有其100%股权。        2、前十名股东及持股5% 以上股东之间的关联关系        人工岛为格力房产的全资子公司。    四、公司股本形成及变化情况和重大资产重组情况         (一)公司成立以来股本的形成及变化情况        1、2009 年2 月,有限公司成立        有限公司原名称为珠海格力广场会所管理服务有限公司 (以下简称“格力会   所管理”),由格力房产于2009 年2 月13 日以500 万元货币出资设立。                                   11
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  公开转让说明书        2009 年2 月4   日,利安达会计师事务所有限责任公司珠海分所出具利安达   验字【2009 】第B-1003 号《验资报告》,审验确认截至2009 年2 月3  日,格力   会所管理已收到股东以货币形式缴纳的注册资本合计人民币500 万元。        2009 年2 月13 日,珠海市工商行政管理局核准了有限公司的设立登记,并   颁发了 《营业执照》,注册号:440400000143475 。        格力会所管理设立时,各股东出资情况如下:              股东                 出资方式         出资额(元)        持股比例(% )            格力房产                  货币          5,000,000.00     100.00                      合计                      5,000,000.00     100.00        2009 年 11 月 19  日,经珠海市工商行政管理局核准,格力会所管理更名为    “珠海格力地产物业服务有限公司”,并换发了更名后的营业执照。        2、2015 年5 月,有限公司第一次增资         2015 年5 月26   日,格力房产决定,增加格力物业注册资本100 万元,格   力物业注册资本由500 万元变更为600 万元,新增出资由格力房产以货币形式认   缴。         2015 年5 月29  日,珠海市工商行政管理局对上述变更事项予以核准。         本次变更后,公司股权结构如下:                             认缴出资                        持股比例            股东名称                          实缴出资                             (万元)                        (%)              格力房产             600            500          100              合        计       600            500          100        3、2015 年6 月,有限公司第二次增资         2015 年 6 月 15  日,经格力物业股东会同意,增加新股东人工岛,注册资   本由600 万元增加至1000 万元,其中格力房产认缴出资600 万元,人工岛认缴   出资400 万元。         2015 年7 月6  日,珠海市工商行政管理局对上述变更事项予以核准。         2015 年 7 月20  日,瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)珠海分所出具瑞   华珠海验字【2015 】40040010 号《验资报告》,审验确认截至2015 年7 月16 日,   格力物业已收到股东以货币形式缴付的注册资本合计人民币500 万元。其中,格   力地产缴付100 万元、人工岛缴付400 万元。至此,格力物业全部认缴出资均已                                    12
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  公开转让说明书    到位。         本次变更后,公司股权结构如下:                  股东名称             出资额(万元)         股权比例(%)                  格力房产                  600             60                   人工岛                 400              40                  合        计          1000.00           100        4、2015 年11 月,有限公司整体变更为股份公司        2015 年7 月27  日,有限公司召开临时股东会,决定以2015 年7 月31  日为   审计基准日,整体变更为股份有限公司。        2015  年 8  月 15 日,瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)出具了瑞华审字   [2015]40040069 号 《审计报告》,确认截至2015 年7 月31  日,有限公司账面净   资产为人民币11,485,286.96 元。        2015 年8 月17 日,北京华信众合资产评估有限公司出具了华信众合评报字    【2015 】第Z-134 号《资产评估报告》,确认截至评估基准日2015 年7 月31  日,   有限公司的净资产评估值为1,159. 25 万元。        20 15 年8 月21  日,有限公司召开临时股东会,决定以经审计的账面净资产   11,485,286.96 元,按1:0.8707 的比例折合股本1,000 万股,每股1 元,净资产中   剩余的1,485,286.96 元计入资本公积,公司现有股东按其持股比例认购股份公司   的股份。同日,格力房产和人工岛两位股东作为公司发起人签订了《发起人协议》。        20 15 年10 月15 日,瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)出具了瑞华验字[2015]   第40040010 号《验资报告》,对股份公司的注册资本缴纳情况进行了审验,审验   确认截止2015 年8 月21  日上述出资已全部到位。        2015 年11 月5  日,珠海市国资委下发《关于珠海格力地产物业服务有限公   司股份制改制的处理意见》(珠国资【2015 】355 号),批准公司股份制改造方案,   同意有限公司整体变更为股份公司。        20 15 年 11 月 13  日,股份公司召开创立大会暨第一次股东大会,审议通过   了股份公司《公司章程》,并选举产生股份公司第一届董事会成员和第一届监事   会成员。                                     13
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  公开转让说明书        2015 年 11 月 19 日,珠海市工商局核准了股份公司的此次变更登记,并换   发了 《营业执照》。        2015 年 12 月30  日,广东省人民政府国有资产监督管理委员会下发《关于   国有股权管理方案的批复》(粤国资函    【2015】1171 号),该批复同意格力物业国有股权管理方案,确认格力物业总股   本1,000 万股,珠海格力房产有限公司持有600 万股,占总股本60%,股份性质   为国有法人股(SS);珠海格力港珠澳大桥人工岛发展有限公司持有持有400 万   股,占总股本40%,股份性质为国有法人股(SS)。        股份公司成立时,格力物业的股权结构如下:           股东名称               出资方式         持股数量 (元)      持股比例(%)           格力房产              净资产折股          6,000,000.00     60.00           人工岛               净资产折股          4,000,000.00     40.00                     合计                     10,000,000.00   100.00         (二)公司重大资产重组情况        公司自设立以来未进行重大资产重组。    五、公司子公司情况        自成立以来至本说明书签署之日,公司不存在子公司。    六、公司董事、监事和高级管理人员情况         (一)董事基本情况        1、陈济涛先生,1969 年2 月出生,中国籍,无境外永久居留权,大学本科,   经济师。1989 年8 月至1990 年5 月于贵州省旅游局培训中心担任见习科员;1990   年5 月至 1991 年7 月于贵阳金筑大酒店餐饮部担任经理;1991 年7 月至 1991   年 12 月于贵州盛安娱乐公司担任总经理;1992 年 1 月至 1994 年3 月于珠海福   海大酒店担任副总经理;1994 年4 月至2000 年5 月于珠海市电力工业局担任部   门经理;2000 年5 月至2002 年9 月于珠海市旅游集团投资经营部担任经理并兼   任珠海宾馆董事;2002 年9 月至2006 年5 月于珠海市南油大酒店担任法定代表   人、总经理;2006 年5 月至2006 年9 月于珠海机场集团担任副总裁;2006 年                                   14
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  公开转让说明书    10 月至2014 年12 月于珠海市珠港机场有限公司任副总经理,2015 年1 月至2015   年11 月任有限公司法定代表人、董事长、总经理。        2 、李兵先生,1970 年3 月出生,中国籍,无境外永久居留权,大学本科,   工程师。1991 年7 月至1993 年3 月于江苏省镇江市园林局担任景观设计师;1993   年3 月至2006 年3 月于珠海圆明新园旅游有限公司担任规划部及工程部经理;   2006 年3 月至2013 年3 月于珠海雅视邦园景观工程有限公司担任总经理;2013   年3 月至2014 年3 月于深圳清华苑建筑设计有限公司担任主任规划师;2014 年   3 月至今于珠海格力港珠澳大桥人工岛发展有限公司担任副总经理;2015                        年 8   月至2015 年11 月于有限公司担任董事。20 15 年11 月至今担任格力物业董事,   任期三年。        3、王军先生,1960 年 09  月出生,中国籍,无境外永久居留权,硕士研究   生学历。1979 年8 月至1990 年5 月于武汉化工厂担任生产调度、副厂长;1990   年6 月至2006 年6 月于珠海格力置业物业公司担任总培训师、香洲片区部长;   2006 年7 月至2009 年9 月于珠海仁恒置业发展有限公司担任筹备组负责人、公   司经理;2009 年9 月至今于有限公司担任副总经理;2015 年8 月至2015 年 11   月于有限公司担任董事。2015 年11 月至今担任格力物业董事,任期三年。        4 、李殿先生,1969  年 10 月出生,中国籍,无境外永久居留权,硕士研究   生学历,经济师。1993 年7 月至1994 年3 月于珠海华星机械实业发展有限公司   担任见习生;1994 年5 月至1995 年4 月于广州奥的斯电梯公司担任工程师;1995   年5 月至 1999 年9 月于珠海机场油料公司担任部门经理助理;1999 年 10 月至   2006 年9 月于珠海机场集团公司担任人力资源部副经理;2006 年 10 月至2015   年4 月于珠港机场管理有限公司担任人力资源部/策划部经理;2015 年5 月至今   于珠海万联海岛开发有限公司综合部部长;2015 年8 月至2015 年 11 月于有限   公司担任董事。2015 年11 月至今担任格力物业董事,任期三年。        5、陈文铃女士,1979 年 01  月出生,中国籍,无境外永久居留权,大专学   历。2001 年7 月至2008 年 12 月于汕头市两英中学担任英语教师;2009 年 1 月   至2010 年12 月于珠海市舜景房地产公司担任人事主管;2011 年1 月至2014 年   5 月于珠海华发高华市政公司担任行政专员;2014 年6 月至今于有限公司担任项                                  15
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  公开转让说明书    目主管;2015 年8 月至2015 年11 月于有限公司担任职工代表董事。2015 年11   月至今担任格力物业董事,任期三年。         (二)监事基本情况        1、邹超女士,1980 年6 月出生,中国籍,无境外永久居留权,硕士研究生   学历。2006 年7 月至2013 年6 月于珠海格力房产有限公司担任法务专员、法务   主管、法务部部长;2013 年7 月至今于格力地产股份有限公司担任法务部部长、   证券事务代表;2015 年8 月至2015 年 11 月于有限公司担任监事会主席。2015   年11 月至今担任格力物业监事、监事会主席,任期三年。        2 、丁双英女士,1968 年7 月出生,中国籍,无境外永久居留权,大学本科。   1988 年7 月至 1997 年 10 月于珠海市投资管理公司担任科员;1997 年 11 月至   2002  年 2  月于珠海市国有资产经营管理局担任科员、副科长、主任科员;2002   年8 月至2003 年8 月于珠海市联昊控股有限公司担任下属企业财务总监;2003   年8 月至2005 年12 月于珠海市格力集团有限公司担任财务部、审计部副部长;   2006 年1 月至2014 年5 月于珠海格力房产有限公司担任财务部部长、财务总监;   2014 年6 月至今于珠海格力港珠澳大桥人工岛发展有限公司担任财务总监;2015   年11 月至今担任格力物业监事,任期三年。        3、陈红女士,1971 年10 月出生,中国籍,无境外永久居留权,高中学历。   1993 年 1 月至1998 年 12 月于藤仓电装(珠海)有限公司担任品管员;1999 年   1 月至2009 年 1  月于爱吾企电子(珠海)有限公司担任环境部课长;2009 年 1   月至2013 年8 月于珠海格力地产营销策划有限公司担任客服主管;2013 年9 月   至今于有限公司担任品管部副经理;2015 年8 月至2015 年 11 月于有限公司担   任职工代表监事。2015 年11 月至今担任格力物业监事,任期三年。         (三)高级管理人员基本情况        陈济涛先生,总经理,详见本公开转让说明书“第一节    基本情况”之“六、   公司董事、监事和高级管理人员情况”之“(一)董事基本情况情况”。        王军先生,副总经理,详见本公开转让说明书“第一节    基本情况”之“六、   公司董事、监事和高级管理人员情况”之“(一)董事基本情况情况”。                                  16
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  公开转让说明书         袁志勇先生,财务总监,1987 年 3  月出生,中国籍,无境外永久居留权,   大学本科。2008 年7 月至2015 年 10 月于珠海格力房产有限公司担任财务部会   计、资金融资主管;2015 年 10 月至今于有限公司担任财务负责人;2015 年 11   月至今担任格力物业财务总监。         陈勇先生,董事会秘书,1982 年10 月出生,中国籍,无境外永久居留权,   大学本科。2004 年 12 月至2015 年5 月于珠海格力电器股份有限公司担任法务   专员、法务主管;2015 年6 月至2015 年 11 月于格力地产股份有限公司担任法   务部副部长;2015 年11 月至今于格力物业担任董事会秘书。    七、最近两年一期的主要会计数据和财务指标简表             项目              2015 年1-10 月         2014/12/31         2013/12/31        资产总计(元)               20,589,799.97      12,011,692.99      13,337,146.03        负债总计(元)               8,260,616.73       5,982,154.92       7,602,873.44      股东权益合计(元)               12,329,183.24      6,029,538.07       5,734,272.59     归属于申请挂牌公司股                            12,329,183.24      6,029,538.07       5,734,272.59      东权益合计(元)       每股净资产(元)                   1.23               1.21               1.15     归属于申请挂牌公司股                                1.23               1.21               1.15    东的每股净资产(元)    资产负债率(% )                    40.12              49.80              57.01        流动比率(倍)                   2.45               1.94               1.70        速动比率(倍)                   2.45               1.93               1.70             项目              2015 年1-10 月         2014 年度            2013 年度        营业收入(元)               22,757,464.11      21,557,953.70      21,835,717.56         净利润(元)                1,299,645.17       295,265.48         469,649.38     归属于申请挂牌公司股                             1,299,645.17       295,265.48         469,649.38      东的净利润(元)     扣除非经常性损益后的                             1,296,575.17       295,265.48         466,274.38        净利润(元)     归属于申请挂牌公司股   东的扣除非经常性损益                1,296,575.17       295,265.48         466,274.38      后的净利润(元)         毛利率(% )                25.95%              17.68%            16.23%      净资产收益率(% )                 14.80%             5.02%              8.54%     扣除非经常性损益后净                               14.77%             5.02%              8.48%      资产收益率(% )      基本每股收益(元)                   0.18               0.06               0.09                                          17
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  公开转让说明书      稀释每股收益(元)                 0.18               0.06              0.09     应收账款周转率(次)                  8.83              5.58              7.80       存货周转率(次)                   -                 -                 -     经营活动产生的现金流                                                                 4,625,865.65      -1,386,461.58     2,199,194.82       量净额(元)                                      每股经营活动产生的现                              0.46              -0.28              0.44      金流量净额(元)    注:1、每股净资产= 当期净资产/期末注册资本        2 、资产负债率= 当期负债/ 当期资产        3、流动比率=流动资产/流动负债        4 、速动比率=   (流动资产-存货-预付款项-其他流动资产)/流动负债        5、销售毛利率=     (营业收入-营业成本)/ 营业收入        6、净资产收益率=净利润/加权平均净资产        7、扣除非经常性损益后的净资产收益率=扣除非经常性损益的净利润/加权平均净资产        8、基本每股收益= 当期净利润/发行在外的普通股加权平均数        9、公司没有发行在外的稀释性潜在普通股,因此稀释每股收益与基本每股收益相同。        10、每股经营活动现金流量净额= 当期经营活动产生的现金流量净额/期末注册资本        11、应收账款周转率= 当期营业收入/((期初应收账款+期末应收账款)/2)        12、存货周转率= 当期营业成本/((期初存货+期末存货)/2)        13、上述指标若无特别说明则按合并报表数据为基础进行计算。    八、相关机构的情况          (一)主办券商        名称:东兴证券股份有限公司        法定代表人:魏庆华        住所:北京市西城区金融大街5 号新盛大厦B 座12、15 层        联系电话:021-61765119        传真:021-61765117        项目负责人:陈海峰        项目组成员:金国飚、吴东、杨凡                                        18
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  公开转让说明书         (二)律师事务所        名称:广东莱特律师事务所        负责人:邱小飞        住所:  广东省珠海市海滨南路光大国际贸易中心2712 室        联系电话:0571-85775888        传真:0571-85775643        经办律师:邱小飞  赵瑜         (三)会计师事务所        名称:瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)        法定代表人:杨剑涛        住所:北京市海淀区西四环中路 16  号院2  号楼4  层        联系电话:010-88219191        传真:010-88210558        签字注册会计师:  王远  罗洪福         (四)资产评估机构        名称:北京华信众合资产评估有限公司        法定代表人:  杨奕        住所:  北京朝阳区八里庄西里100 号住邦2000 一号楼B 座20 层东区2005   室        联系电话:010-85867570        传真:010-85867570-111            签字注册资产评估师:  邱旭东  王莹                                      19
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  公开转让说明书          (五)证券登记结算机构         名称:中国证券登记结算有限责任公司北京分公司         法定代表人:戴文华         住所:北京市西城区金融大街26 号金阳大厦5 层         联系电话:010-58598980         传真:010-58598977          (六)证券交易场所         名称:全国中小企业股份转让系统有限责任公司         法定代表人:杨晓嘉         住所:北京市西城区金融大街丁26 号金阳大厦         电话:010-63889512         传真:010-63889514                                         20
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  公开转让说明书                               第二节    公司业务    一、公司主营业务和主营产品          (一)公司的主营业务         公司主营业务是为住宅、商业物业及其他机构提供专业物业经营管理服务。   公司自成立以来一直专注于主营业务,业务始终稳定发展,未发生重大变化。          (二)公司提供的服务         公司一直致力于承接中高端项目的物业服务工作,涉及的项目包括中高端公   寓楼、中高端住宅楼、写字楼物业等多种类物业。公司的业务种类为物业管理(取   得资质证后方可经营)、房屋租赁、商务服务 (不含许可经营项目)、家政服务、   水电销售。    二、公司组织结构及业务流程          (一)内部组织结构图        格力物业内部组织结构图如下:                                                                                                        图2-1:格力物业内部组织结构图                                          21
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  公开转让说明书             公司设立四个主管部门,其中综合管理部主要负责采购成本核算,工薪与人   事管理、对外调研、销售、采购等事宜;物业管理部负责具体物业服务的执行等   工作;财务部负责货币资金的管理、财物核算等工作;品管部负责对物业服务质   量进行监督。           (二)公司主要业务流程         公司的物业管理服务的业务流程可划分为销售、采购、服务三个流程。         1、 销售流程         公司高级管理人员及内部财务人员通过前期调研与接洽,中期可行性,成本   分析、内部审核、招投标、最终签订合同。           公司的销售流程图如下所示:                                                                                                                         图2-2 :格力物业销售流程图                                                          22
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  公开转让说明书       2、采购流程       公司所需的工程材料、保洁用品、办公用品、员工工服以及其他物资均通过   综合管理部统一采购,一些低值易耗品由每个部门申请采购。公司制定了《工程   材料设备采购管理规范》等规章制度,用以规范采购行为,保证产品品质和供应   及时性,降低采购成本和采购风险。       公司的采购业务分为以下几个阶段:          (1)成本核算:综合管理部根据实际需要,评估需采购物资的种类,数量。        (2 )采购询价:综合管理部接到计算的材料、设备数量及有关的省、市信   息价,进行市场调查、询价,并初选合格的供应商。        (3 )采购谈判:公司综合管理部与初选的供应商进行谈判,做好产品的比   价、议价工作。        (4 )内部审核:公司综合管理部将拟采购的材料、设备数量、品牌、规格、   价格进行审核,确定。          (5 )签订合同:公司综合管理部拟订采购合同,合同订明采购物资的各项   要求,并明确违约责任,确保供方按量、按时供货。合同执行公司相应审批流程   后与供方签订。        (6 )采购产品验证:采购的货物运到后,由项目部专业主管人员、供方、   施工方共同开箱检查,检查产品是否与合同约定的质量、数量、规格、颜色等规   定相符。是否有破损、缺陷。经检验不合格的产品,进行退货。由项目部专业主   管人员见证退货,并填写 《不合格材料退货记录》。        (7 )供方重新评价:各项目在使用一段时间以后,综合管理部及时收集关   于采购物品的质量的反馈信息。  对违反合同,未能按质、按量,按时供货并得   不到及时改进的供方,终止其供货合同,重新选择评价新的合格供方。分类建立   合格供方名单,保存所有供方的资料文件,用作评价顾客满意度的资料。       公司的采购流程图如下:                                23
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  公开转让说明书                                                                                                                                                                                图2-3 :采购流程图                                                           3、服务流程         为客户于期前、期中、期后提供全方位、   高品质的物业服务。公司重点为住宅,商业地产等领域的客户提供全面的一站式   后勤保障服务。         公司为客户提供服务可分为市场调研、实施、反馈提升三个阶段,具体如下:           (1)调研阶段——了解客户需求以及制定个性化方案         公司通过了解客户的需求,提供有针对性的、切实可行、让客户满意的物业   服务方案。在前期,公司制作客户需求识别问卷调查表,不断沟通协调为客户提   供最优的服务。在了解客户的需求的基础上,公司对调研信息进行比对、分析,                                                24
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  公开转让说明书    针对不同的物业类型制定个性化的服务方案,并将任务分配到各部门、各班组以   及个人,力求责任清晰、任务明确。          (2 )实施阶段——确立秩序维护与监督机制        公司将物业服务方案转化为具体的服务行为,实施阶段为物业服务的核心阶   段。公司严格按照物业服务方案的内容提供相应服务,既重视物业服务的效率,   同时又注重效果,做好物业秩序的维护工作,制定《秩序维护管理手册》,设置   秩序维护员,进行车辆管理,物业监控,消防安全,封闭管理。并严格执行工作   检查的职责。          (3 )反馈提升阶段        综合分析实施服务效果,改善服务标准。对于服务未能达到预期的项目,分   析原因,找到改善办法,制定改进措施。        公司的服务流程图如下:                                                                                                   图2-4  服务业务流程                                         25
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  公开转让说明书    三、公司业务有关资源情况        (一)公司的业务许可资格或资质情况         公司经营范围为物业管理(取得资质证后方可经营)、房屋租赁、商务服务     (不含许可经营项目)、家政服务、水电销售。已获得物业服务企业二级资质。         截至本公开转让说明书签署日,公司取得的业务许可与资质情况如下:    序         证书          证书编号              认证机关             认证时间           有效期至   号        物业服务企  粤物管证字贰 广东省住房和城乡建 2015 年6 月29                           2018 年6 月29   1       业二级资质           0300021            设厅                日              日          (二)特许经营权         截至本公开转让说明书签署日,公司未取得任何特许经营权。          (三)公司主要固定资产情况         根据瑞华会计师事务所 (特殊普通合伙)出具的瑞华审字[2015]40040069 号     《审计报告》,截至2015 年10 月31  日,公司主要固定资产情况如下:                                                                          单位:元    序                                                                            注        资产类别              资产名称                账面原值           账面净值        成新率    号    1     办公用品       格力空调6 台                    28,820.00      17,292.27     60%    2     办公用品       办公家具一批                     17,000.00      12,183.19     72%    3     办公用品       香樟阅览室书架书桌                  17,841.45      11,299.68     63%    4     办公用品       台式电脑                       14,700.00      11,025.00     75%    5     办公用品       衣柜一批                       25,700.00      10,280.22     40%    6     办公用品       办公电脑                       10,220.00      10,049.67     98%    7     办公用品       办公电脑                       10,220.00      10,049.67     98%    8     办公用品       海岸客服中心前台                   15,001.00      9,750.78      65%    9     办公用品       理光多功能一体复印机                 15,700.00      8,896.78      57%     10   办公用品       复印机理光2501SP                13,600.00      8,840.13      65%     11   办公用品       办公电脑6 台                    15,210.00      8,619.00      57%     12   办公用品       电脑5 台                      12,000.00      6,800.00      57%     13   办公用品       办公电脑5 套                    12,500.00      6,458.23      52%     14   办公用品       复印机理光2000SP                14,000.00      6,299.91      45%     15   办公用品       香樟管理处购办公家具                 26,600.00      6,206.62      23%     16   办公用品       台式电脑                       7,285.00       5,706.74      78%                                           26
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  公开转让说明书    17    办公用品       格力空调                        7,560.00        5,670.00      75%    18    办公用品       标配电脑                         8,800.00       5,280.09      60%    19    机械设备       海岸巡逻用电动车                    2,300.00        1,379.88      60%    20    机械设备       高压清洗机                       4,600.00        2,990.13      65%    21    机械设备       吸污设备                        5,200.00        3,640.14      70%    22    机械设备       抽湿机                         42,450.00       31,837.5      75%    23    机械设备       草坪机                         3,650.00        2,737.35      75%    24    机械设备       打药机                         3,950.00        2,962.35      75%    25    机械设备       绿篱机                         2,550.00        1,912.50      75%    26    机械设备       割灌机                         2,650.00        1,987.65      75%    27    机械设备       本铃电动车                       11,700.00       9,945.00      85%    28    机械设备        电动车(台艇)                    2,550.00        2,422.50      95%        合计                                      354,357.45      222,522.98       -      注:成新率=固定资产账面净值/ 固定资产账面原值          公司现有固定资产主要分为办公用品与机械设备两类。其中办公设备主要   为电脑,复印机,办公家具等;机械设备主要为物业服务设备,电动车等,无房   屋建筑物。  主要固定资产净值为222522.98 元,全部固定资产净值为332827.56   元,占比67% 。          (四)公司投资性房地产情况         截至本公开转让说明书签署日,公司无投资性房地产。          (五)公司人员结构以及核心技术人员情况         截至2015 年10 月31  日,公司有员工352 名,其具体结构如下:         1、按专业划分             专业类别                    人员数量(人)                    占员工总数的比例             管理人员                          40                        11.36%            财务人员                           12                        3.41%         技术及研发人员                          35                         9.94%            客服人员                          49                        13.92%           保洁类人员                          29                         8.24%           秩序维护员                          184                       52.27%            其他人员                           3                         0.85%              合计                          352                      100.00%        注:                                              27
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  公开转让说明书        2、按年龄划分            年龄分布                  人员数量(人)                 占员工总数的比例           30 岁及以下                     163                     47.20%           31 -40 岁                   104                     29.50%           41 -50 岁                    76                     20.70%           51 岁以上                      9                      2.60%              合计                       352                    100.00%        3、按学历划分            年龄分布                  人员数量(人)                 占员工总数的比例           本科及以上                        16                     4.55%           大专学历                       48                      13.64%             高中                       160                     45.45%           初中以下                       128                     36.36%             合计                       352                    100.00%        4、公司核心技术人员介绍        公司核心技术人员为张志行、陈俊如。报告期内,公司核心技术人员未发生   变化。        张志行,1966 年10 月出生,中国国籍,无境外永久居留权,大学本科学历,   电气工程师。1985 年9 月至 1989 年7 月,就读于广东工学院;1989 年8 月至   1997 年1 月,任广东阳春钢铁集团有限公司电气工程师;1997 年2 月至1998 年   10 月,任珠海正鹏净化科技有限公司电气设计工程师;1998 年 11 月至2000 年   2 月,任珠海明源机电工程有限公司施工主管;2000 年3 月至2001 年12 月任珠   海中帆房产公司电气工程监理;2002 年1 月至2003 年6 月,任珠海威尔科技公   司电气设计工程师;2003 年7 月至2011 年7 月,任珠海格力服务有限公司工程   主管;2011 年8 月至任珠海格力地产物业服务有限公司技术高级职员。            陈俊如,1975 年 1 月出生,中国国籍,无境外永久居留权,大专学历,物   业管理师。1992 年9 月至1995 年7 月,就读于广西师范大学中文系;1995 年8   月至 1998 年 12 月,任广西太平洋保险公司梧州分公司保险部经理;1999 年 1   月至2009 年8 月,任珠海怡海物业管理有限公司管理处主任;2009 年9 月至今   任珠海格力地产物业服务有限公司项目经理。                                        28
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  公开转让说明书           (六)公司获得荣誉与认证情况          报告期内,公司获得的荣誉与认证情况如下表所示:    序号       荣誉/认证名称            持证单位              颁发机构            发证日期         2013 年度全国物业管理   1                      格力广场一期A 区          住房和城乡建设部          2014 年3 月            示范住宅小区            广东省物业管理    2                          格力香樟        广东省物业管理行业协会         2013 年12 月            示范住宅小区     3    信访维稳工作先进单位            格力物业        广东省物业管理行业协会          2013 年4 月         广东省物业管理行业    4                          格力物业        广东省物业管理行业协会          2014 年1 月           协会理事单位     5     优秀物业管理企业          格力物业格力广场          香洲区吉大街道办          2011 年4 月     6     优秀物业管理企业          格力物业格力广场          香洲区吉大街道办          2013 年4 月          综治稳反邪教禁毒反恐   7    怖反走私和社会管理             格力物业           香洲区吉大街道办          2012 年2 月            工作先进单位     8    应急管理工作先进单位            格力物业           香洲区吉大街道办          2011 年2 月     9    应急管理工作先进单位            格力物业           香洲区吉大街道办          2012 年4 月      四、公司主营业务相关情况           (一)报告期内公司主要业务收入情况         1、主营业务收入构成(按服务分类)                                                                单位:元                   2015 年1-10 月         2014 年度             2013 年度       项目                  金额       比例        金额        比例        金额        比例      住宅管理              16,321,490.06  71.72%  16,065,553.65  74.52%  14,623,729.42  66.97%        费     车位及商              4,180,523.41  18.37%  4,084,965.06  18.95%  3,451,327.94  15.81%     铺管理费     保安服务                569,945.08  2.50%  756,529.60  3.51%  3,695,000.00  16.92%        费     其他业务               1,685,505.56  7.41%  650,905.39  3.02%   65,660.20  0.30%       收入        合计      22,757,464.11  100.00%  21,557,953.70  100.00%  21,835,717.56  100.00%           (二)报告期内公司主要客户情况          公司客户主要为住宅物业小区业主,因此主要按物业小区项目披露收入前五     名的客户,公司前五名客户的销售金额及其占比情况如下:                                      29
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  公开转让说明书                                                                              单位:元      序                                                    2015 年1-10 月                     客户名称     号                                               金额               占销售收入比例      1           格力广场一期A  区                       4,496,509.50            19.76%      2           格力广场一期B 区                        4,318,820.20            18.98%      3               格力香樟                         4,078,199.01            17.92%      4               格力海岸                         3,684,511.56            16.19%      5             格力广场三期                         2,160,318.60            9.49%                      合计                          18,738,358.87            82.34%      序                                                       2014 年度                     客户名称     号                                               金额               占销售收入比例      1               格力香樟                         5,949,968.37            27.60%      2           格力广场一期A 区                        5,025,686.07            23.31%      3           格力广场一期B 区                        4,139,706.89            19.20%      4               格力海岸                         2,397,169.19            11.12%      5             格力广场三期                         1,297,111.62            6.02%                      合计                          18,809,642.14            87.25%      序                                                       2013 年度                     客户名称     号                                               金额               占销售收入比例      1           格力广场一期A 区                        5,608,395.24            25.68%      2           格力广场一期B 区                        5,364,690.78            24.57%      3               格力香樟                         5,273,259.37            24.15%      4               格力海岸                         2,665,000.00            12.20%      5             格力广场三期                         1,280,352.60            5.86%                      合计                          20,191,697.99            92.47%            (三)报告期内公司主要业务成本情况          公司产品与服务的成本主要由清洁消杀及绿化养护费、公共设施设备维护     费、人工费构成。报告期内,公司营业成本构成如下:                                                                             单位:元                      2015 年1-10 月                2014 年度                 2013 年度       项目                                                                          比例                   金额        比例(%)          金额         比例(%)         金额                                                                                  (%)    清洁消杀及                4,374,145.20   27.60%    4,275,074.41   24.67%    3,154,065.20  17.24%   绿化养护费    公共设施设                614,139.97     3.87%      900,518.43    5.20%      659,778.94   3.61%    备维护费      人工费        11,040,676.09   69.66%    12,076,166.09  69.68%    14,105,272.11  77.11%     成本合计        15,850,172.40  100.00%    17,330,285.01  100.00%   18,291,650.48  100.00%                                             30
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  公开转让说明书          (四)报告期内公司主要供应商情况        报告期内,公司前五名供应商的采购金额及其占比情况如下:                                                                     单位:元                                                    2015 年度1-10 月   序                供应商名称                                           占采购总额比  号                                             金额                                                                     例    1        珠海市鹰皇服务有限公司                       2,200,324.00         49.76%    2   珠海经济特区园海绿化工程有限公司                        802,998.00          18.16%    3       珠海雅林清洁服务有限公司                       557,340.00           12.60%    4         广东菱电电梯有限公司                       318,360.00            7.20%    5    珠海市城洁白蚁四害防治有限公司                        176,649.00           3.99%                   合计                          4,055,671.00         91.71%                                                       2014 年度   序                供应商名称                                           占采购总额比  号                                             金额                                                                     例    1        珠海市鹰皇服务有限公司                      2,278,564.00          43.37%   2   珠海经济特区园海绿化工程有限公司                       696,000.00           13.25%   3         广东菱电电梯有限公司                       539,520.00            6.25%   4       珠海康大清洁服务有限公司                       321,750.00            6.12%   5       珠海廉记白蚁防冶有限公司                        145,100.00           2.76%                     合计                        3,769,974.00         71.75%                                                       2013 年度   序                供应商名称                                           占采购总额比  号                                             金额                                                                     例    1        珠海市鹰皇服务有限公司                       2,014,290.00         48.12%    2   珠海经济特区园海绿化工程有限公司                       696,000.00           16.63%   3         广东菱电电梯有限公司                       219,300.00            5.24%   4       珠海康大清洁服务有限公司                       133,263.00           3.18%   5       珠海廉记白蚁防冶有限公司                        69,600.00            1.66%                     合计                        3,132,453.00         74.83%          (五)报告期内对重大业务合同履行情况        1、重大销售合同                公司收入主要为物业服务收入,其他业务收入主要为维修服务、家政服务、   广告服务费等收入,因行业特点,主要按物业小区项目披露,未按客户披露。                                                                        合同履                                   物业建筑面积   序号       客户名称         物业类型                          服务期限                                      (平方米)                                                                       行情况                                        31
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  公开转让说明书        1     格力广场A 区          住宅小区           184,000      2014.12.31-2019.12.30   正履行        2     格力广场B 区          住宅小区           195,500        2011.6.1-2016.5.30    正履行                                                          2011.1.1-2015.12.30       3       格力香樟           住宅小区           192,000                              正履行                                                            2016.1.1-2020.6.30             格力海岸(S1 地                                    2010.8.21-2015.8.20       4                      住宅小区           188,400                              正履行                  块)                                     2015.8.21-2020.8.20                格力海岸                                                         2010.8.21-2015.8.20       5     (S2 地块一,二 住宅小区                  196,900                              正履行                                                         2015.8.21-2020.8.20                 期)                格力海岸                                      2010.8.21-2015.8.20       6                      住宅小区           76,000                               正履行             (S2 地块三期)                                   2015.8.21-2020.8.20                格力海岸                                      2010.8.21-2015.8.20       7                      住宅小区           135,000                              正履行               (S3 地块)                                   2015.8.21-2020.8.20                格力海岸                                                         2010.8.21-2015.8.20       8      (S4 地块一、  住宅小区                 164,400                              正履行                                                         2015.8.21-2020.8.20              二、三期)             格力海岸(S5 地                                    2010.8.21-2020.8.20       9                      住宅小区           189,800                              正履行                  块)                                     2015.8.21-2020.8.20       10     格力广场二期           住宅小区           144,000     2012.9.12-2017.8.11      正履行           2、重大采购合同           报告期内,前十大采购合同及其履行情况如下表所示:    序                                                                    合同金额  履行情              合同名称                     合同方               服务期限   号                                                                      (元)          况         格力广场A 、B 区日常保 珠海市鹰皇服务有限公  2015.01.1-    1                                                                  1,432,104.00  正履行              洁服务合同                       司              2015.12.31         格力香樟日常保洁服务 珠海市鹰皇服务有限公                             2014.7.1-    2                                                                   878,592.00   正履行                 合同                       司               2015.6.30         格力香樟日常保洁服务 珠海市鹰皇服务有限公                             2015.8.1-    3                                                                   921,600.00   正履行                 合同                       司               2016.7.31         格力海岸小区日常保洁 珠海市鹰皇服务有限公                             2015.1.1-    4                                                                   252,480.00   正履行             服务合同合同                       司              2015.12.31         格力广场A 、B 区绿化养 珠海经济特区园海绿化                          2015.1.1-    5                                                                   480,000.00   正履行                护合同                  工程有限公司              2015.12.31                                 珠海经济特区园海绿化                2014.1.1-    6   格力香樟绿化养护合同                                                      360,000.00   正履行                                     工程有限公司               2015.6.30         珠海格力地产格力海岸                               珠海经济特区园海绿化  2015.6.10-    7   S1、S2 园林绿化养护合                                                   475,992.00   正履行                                     工程有限公司               2016.6.9                  同                                               32
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  公开转让说明书         格力海岸小区日常保洁 珠海雅林清洁服务有限                           2015.1.1-    8                                                                  662,760.00   正履行                 服务                     公司             2015.12.31         格力广场A 、B 区电梯保                                   2015.1.1-    9                           广东菱电电梯有限公司                             191,520.00   正履行                养合同                                    2015.12.31         御枫美筑日常保洁服务 珠海康大清洁服务有限 2013.4.1-201  10                                                                  271,368.00   正履行                 合同                     公司                 5.3.31                          2015 年合计                                     5,926,416.00              格力广场A 、B 区日常保 珠海市鹰皇服务有限公                        2014.1.1-   11                                                                 1,432,104.00  已履行             洁服务合同                       司             2014.12.31         格力香樟日常保洁服务 珠海市鹰皇服务有限公                           2014.7.1-   12                                                                  878,592.00   已履行                 合同                      司              2015.6.30         格力广场A 、B 区绿化养 珠海经济特区园海绿化                        2014.1.1-   13                                                                  480,000.00   已履行                护合同                 工程有限公司             2014.12.31                                 珠海经济特区园海绿化              2014.1.1-   14   格力香樟绿化养护合同                                                     360,000.00   已履行                                    工程有限公司              2015.6.30         格力广场A 、B 区电梯保                                   2014.1.1-   15                           广东菱电电梯有限公司                             191,520.00   已履行                养合同                                    2014.12.31         格力广场香樟电梯保养                                      2013.4.1-   16                           广东菱电电梯有限公司                             94,500.00    已履行                 合同                                    2013.12.31         珠海格力地产格力海岸 珠海雅林清洁服务有限  2014.1.12-   17                                                                  429,000.00   已履行        小区日常保洁服务合同                      公司             2014.12.31         格力广场2014 年度“四 珠海市城洁白蚁四害防  2014.1.12-   18                                                                  69,600.00    已履行            害”消杀合同                   治有限公司             2014.12.31         御枫美筑日常保洁服务 珠海康大清洁服务有限                           2013.4.1-   19                                                                  271,368.00   已履行                 合同                     公司              2015.3.31                                 珠海卫华消防工程有限  2013.10.1-   20   消防系统维修保养合同                                                     67,500.00    已履行                                        公司             2014.12.31                          2014 年合计                                     4,274,184.00              格力广场A 、B 区日常保 珠海市鹰皇服务有限公                        2013.1.1-   21                                                                 1,326,240.00  已履行             洁服务合同                       司             2013.12.31         格力香樟日常保洁服务 珠海市鹰皇服务有限公                           2013.7.1-   22                                                                  798,720.00   已履行                 合同                      司              2014.6.30         格力广场A 、B 区绿化养 珠海经济特区园海绿化                        2013.1.1-   23                                                                  480,000.00   已履行                护合同                 工程有限公司             2013.12.31                                 珠海经济特区园海绿化              2012.5.1-   24   格力香樟绿化养护合同                                                     360,000.00   已履行                                    工程有限公司             2013.12.31         格力广场A 、B 区电梯保                                   2013.1.1-   25                           广东菱电电梯有限公司                             100,800.00   已履行                养合同                                    2013.12.31         格力广场香樟电梯保养                                     2013.4. 1-   26                           广东菱电电梯有限公司                             94,500.00    已履行                 合同                                    2013.12.31         格力广场“四害”消杀 珠海廉记白蚁防冶有限                           2013.1.1-   27                                                                  69,600.00    已履行                 合同                     公司             2013.12.31    28   御枫美筑日常保洁服务 珠海康大清洁服务有限                           2013.4.1-      271,368.00   已履行                                              33
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  公开转让说明书               合同                公司           2015.3.31                           珠海卫华消防工程有限         2013.3.1-   29  消防系统维修保养合同                                       41,670.00  已履行                                公司           2013.12.31                           珠海市香洲拱北环境卫         2013.3.1-   30    垃圾代运服务协议                                       40,000.00  已履行                               生管所           2013.12.31                     2013 年合计                           3,582,898.00           3、借款合同         报告期内,公司无借款合同。         4、担保合同         报告期内,公司无担保合同。      五、公司商业模式            公司关注客户利益、为客户提供专业的物业管理、房屋租赁、商务服务、     家政服务等服务。  公司商业模式包括销售模式、采购模式与盈利模式。          (一)销售模式          公司销售模式属于直销模式,公司通过综合管理部及高级管理人员参加     行业会议,或者通过其它渠道拓展业务。公司与房地产开发商、业主或其他委     托方签订物业管理合同,不通过经销商或者其他商业机构,而直接向最终消费     者提供物业管理服务。          (二)采购模式          物资的采购由各部门按月提交需求,公司综合管理部门通过对采购材料的     数量与种类进行成本分析,制定采购计划,通过市场调查统一采购;对于低值     易耗品,公司采取各部门提交采购申请,综合管理部通过电商比价采购,节约     成本;公司在日常保洁、绿化、电梯养护等服务上采取外包服务采购。公司在     签约物业项目后的准备期间内,与外包企业进行商谈,确定合作的各项事宜,     在临近外包服务合同到期之前商谈续约事宜。          (三)盈利模式          公司向业主、物业使用人或委托方收取物业服务费、车位及商铺管理费,     保安服务费,其他有偿服务费等费用,该等费用形成公司的收入,公司根据与                                    34
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  公开转让说明书    房地产开发商、业主委员会或其他委托方订立的物业管理合同的条款收费。其   超过公司采购外包服务支出、人员工资支出、物资采购支出等各项支出的部分   形成公司的盈利。    六、公司所处行业情况        (一)行业概况       1、行业基本情况及分类       公司主要提供物业管理服务,根据中国证监会 2012  年 10  月 26   日发布的    《上市公司行业分类指引》(2012  年修订)标准,公司属于房地产业(K70 )。   根据《国民经济行业分类》(GB/T 4754-20 11)标准,公司属于“K70  房地产业”,   进一步可细分为“K7020  物业管理”。  根据股转系统行业分类及《挂牌公司投   资型行业分类指引》归类为一级行业“房地产业”,可细分为                   “房地产经营公司    (20101011 )”。       2、行业主要监管体制和法律法规       法律层面上,有全国人民代表大会及常委会通过的《物权法》。       根据国务院公布的《物业管理条例》,国务院建设行政主管部门负责全国物   业管理活动的监督管理工作,即中华人民共和国住房与城乡建设部。县级以上地   方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工   作。县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门协同监督,主   要负责对物业服务收费进行监督。       最高人民法院发布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若   干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》。       行政规章层面上,有国家发改委、建设部印发的《物业服务收费管理办法》,   建设部、财政部印发的《住宅专项维修资金管理办法》,建设部、人事部共同制   定的《物业管理师制度暂行规定》,建设部修改发布的《前期物业管理招投标管   理暂行办法》、《物业服务企业资质管理办法》、《业主大会和业主委员会指导规   则》、《物业承接查验办法》等。                                 35
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  公开转让说明书        行业主要法律法规,部门规章如下表所示:      序号              法律法规                   发布部门             实施日期       1        《中华人民共和国物权法》                 全国人大             2007.10.1       2           《物业管理条例》                   国务院             2003.9.1       3      《物业管理企业资质管理办法》                 原建设部             2004.5.1       4      《物业管理企业财务管理规定》                  财政部             1998.3.12             《建设部关于修订全国物业管理示     5    范住宅小区(大厦、工业区)标准                   建设部              2000.5.             及有关考评验收工作的通知》                《前期物业管理招标投标管      6                                      建设部             2003.6.26                   理暂行办法》             《建设部关于印发<业主大会规程>     7                                      建设部             2003.1.6                     的通知》       8    中华人民共和国居民委员会组织法                  全国人大             1989.12.26       9       中华人民共和国招标投标法                  全国人大             1999.8.30            关于印发《物业服务定价成本监审                 国家发改委      10                                                     2007.9.10                办法(试行)》的通知                   建设部        相关产业政策如下表所示:      序号              产业政策                   发布部门             发布时间             关于印发社区服务体系建设规划      1                                   国务院办公厅           2011.12.20                (2011-2015 年)的通知       2       物业服务收费明码标价规定                 国家发改委             2004.7.19       3    关于放开部分服务价格意见的通知                 国家发改委            2014.12.27       4         广东省物业管理条例               广东省人民代表大会           2008.11.28             《关于进一步加强我省物业管理项     5                                   广东省建设厅             2008.10.7                 目管理工作的通知》       6         珠海市物业管理条例                  珠海市人大            2007.11.30            珠海市物业管理评标专家库及评标 珠海市物业管理行政     7                                                      2010.9.1                委员会管理暂行办法                   主管部门            珠海市人民政府关于印发珠海市业     8                                   珠海市人民政府            2008.7.2                 主大会规程的通知       9        珠海市房屋安全管理规定                珠海市人民政府            2005.9.8            珠海市城区住宅小区物业管理服务     10                                  珠海市人民政府            2001.1.17                     收费办法             (二)行业发展概况及与上下游的关系        物业管理行业属于劳动力密集型服务行业,上游是人力资源、保洁用品、安   防用品等行业;下游直接客户是住宅小区业主、房地产开发企业、商场、写字楼、                                     36
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  公开转让说明书    仓库、市政机关、公共设施、学校等。行业与上、下游行业之间的关联性强。上   游的人力资源(保安、保洁、设备维修工等)在行业成本中占比最大,其人力成   本对行业的毛利空间影响较大。下游的住宅房地产销售面积、商场写字楼出租面   积等因素直接影响物业管理行业的市场需求。       1、物业服务分类       按服务对象分类,物业服务分为住宅物业服务、商业物业服务、工业物业服   务和其他用途物业服务。       住宅物业服务是指具备居住功能、供人们生活居住的建筑,包括住宅小区、   单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等,当然也包括与之相配套的共用设施、设备   和公共场地。       商业物业服务有时也称投资性物业,是指那些通过经营可以获取持续增长回   报或者可以持续升值的物业,这类物业又可大致分为商服物业和办公物业。商服   物业是指各种供商业、服务业使用的建筑场所,包括购物广场、百货商店、超市、   专卖店、连锁店、宾馆、酒店、仓储、休闲康乐场所等。办公物业是从事生产、   经营、咨询、服务等行业的管理人员(白领)办公的场所,它属于办公类建筑场   所范畴。这类物业按照发展变化过程可分为传统办公楼、现代写字楼和智能化办   公建筑等,按照办公楼物业档次又可划分为甲级写字楼、乙级写字楼和丙级写字   楼。商业物业市场的繁荣与当地的整体社会经济状况相关,特别是与工商贸易、   金融保险、顾问咨询、旅游等行业的发展密切相关。这类物业由于涉及物业流通   与管理的资金数量巨大,所以常以机构(单位)投资为主,物业的使用者多用所   有者提供的空间进行经营活动,并用部分经营所得支付物业租金。       工业物业服务是指为人类的生产活动提供使用空间的房屋,包括轻、重工业   厂房和发展起来的高新技术产业用房以及相关的研究与发展用房及仓库等。工业   物业有的用于出售,也有的用于出租。一般来说,重工业厂房由于其设计需要符   合特定的工艺流程要求和设备安装需要,通常只适合特定的用户使用,因此不容   易转手交易。高新技术产业(如电子、计算机、精密仪器制造等行业)用房则有   较强的适应性。轻工业厂房介于上述两者之间。                               37
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  公开转让说明书        其他用途物业是指除了上述物业种类以外的物业,称为其他物业,有时也称   为特殊物业。这类物业包括赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、   码头、高速公路、桥梁,隧道等物业。特殊物业经营的内容通常要得到政府的许   可。特殊物业的市场交易很少,对这类物业的投资多属长期投资,投资者靠日常   经营活动的收益来回收投资、赚取投资收益。这类物业的土地使用权出让的年限,   根据《中华人民共和国国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定最高为50  年。        2、行业的发展历程        作为第三产业,物业管理进入国内已经二十余年,物业管理在我国经历了从   无到有、不断发展壮大的历程,伴随着我国房地产开发行业的发展和城市化进程   的逐步加大,我国物业管理行业呈现出一片朝气蓬勃发展态势。2014                           年国内房   地产市场销售状况较为低迷,但物业服务百强企业凭借良好的品牌效应和专业实   力,加大拓展力度,在管项目数量均值和在管项目总建筑面积都实现增长。根据   中国物业管理协会编着的2015 年物业管理行业发展报告中《2015 物业服务企业                                                   2                 2  发展报告》显示2014  年,百强企业管理总面积 32 亿m  ,约占全国 165 亿m   物业管理面积的 19.5%,占比较2013 年 (13.6% )增加5.9%。百强企业平均住                           2                      2  宅类管理面积达到1609 万m  ,比2013 年增加625 万m  ,年均复合增长率达到   27.9% 。其中管理面积超过5000 万m2  的企业有 11 家,3000-5000 万m2 企业有   13 家。根据中国物业管理协会的数据显示,截至2014 年全国物业管理面积达到   165 亿平方米,较2012 年末增幅达13.2%,物业管理的规模再创新高。其中,广   东、河南、江苏三省分别以 17.4 亿平方米、15.3 亿平方米、13.8 亿平方米列居   前三,较2012 年同期均有较大幅度的增长。                                     38
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  公开转让说明书             物业管理面积屡创新高,粤豫苏领衔三甲                                                                                               资料来源:中国物业管理协会,东兴证券                          图2-5 :各地区物业服务企业分布图          (三)行业周期性、季节性与区域性特点         1、周期性         物业管理行业虽然与房地产经济的发展密切相关,但周期性表现并不明显。   由于物业管理行业已经形成了大量稳定持续的存量市场需求,行政机构、卫生医   疗体系、城市交通、商业地产、社会职能场所的发展带来的对物业的需求,在未   来行业将保持稳定发展。         2、区域性         从区域分布来看,经济较为发达的东部地区在物业管理规模方面依然走在全   国前列,约占全国管理面积的44.5%,较2012 年下降2.5 个百分点;中部物业管   理规模快速增长,约占全国的23.0%,较2012 年增长2.7 个百分点,地区间的差   距呈现收缩态势;东北部和西部地区占比持平。                                            39
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  公开转让说明书                                                                                                    图2-6 :各区域物业管理面积占比图        3、季节性        从行业内企业的产销情况来看,行业无明显的季节性特性。          (四)行业主要壁垒        1、经营和运作模式壁垒        物业管理企业在经营和运作上模式较多,特点鲜明,在物业管理内容、信息   系统管理和财务管理等方面对于企业的经营管理能力要求较高。对于新进入者而   言,很难在短时间内顺畅地组织和实施高效率的经营和管理。        2、专业人才壁垒         国内高端物业管理行业人才稀缺,熟悉行业特点,善于行业经营的高级管理   人才处于供不应求的局面,相关人才的匮乏限制了国内物业管理企业经营模式的   转变和经营规模的扩大。                                         40
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  公开转让说明书        (五)影响行业发展的有利及不利因素       在较大规模资金运用和公司较快扩张的背景下,公司在战略规划、组织设计、   机制建立、资源配置、运营管理,特别是资金管理和内外管理控制等方面都将面   临更大挑战。       1、有利因素        (1)经济结构调整趋向深入       消费、投资和出口是拉动经济增长的三驾马车,2014 年,在中国GDP 的构   成中,最终消费的占比已经达到了51.2% 。通过中国、美国、德国、法国和发达   地区对最终消费占GDP 份额的比较,美国占80% 以上,近几年接近90%,第二   是法国,中国还在后面。拉动内需,提高消费对国内GDP  的贡献率,实现国内   经济发展的结构性转变业已成为各界共识。近年来,国家多次出台政策刺激消费。    《关于调整经济结构促进持续发展的几个问题》就明确提出:我国已进入只有调   整经济结构才能促进持续发展的关键时期,扩大内需是调整经济结构的立足点,   而扩大居民消费又是扩大内需的主要着力点。这也表明,国内经济结构调整政策   的重心之一将是继续刺激消费,而物业服务行业作为新兴的第三产业必将受益于   这一政策。        (2 )城市化的水平不断提升  、         根据住房和城乡建设部统计,2014 年末,中国城镇化率为54.77%,比上年   提高 1.04 个百分点,仍与国际水平相去甚远。目前发达国家城市化率一般已接   近或高于80%,人均收入与我国相近的马来西亚、菲律宾等周边国家,城市化率   也在60% 以上。也正因为如此,国内的城市化水平还存在较大的提升空间。预计   到2030 年,我国城市化率将达到65%,各类城镇将新增3 亿多人口。城市化进   程的快速推进将扩大城市物业消费群体,这对于物业管理服务市场需求的增加将   具有较为明显的推动作用。        (3 )消费升级趋势日益明显       根据美国经济学家钱纳里的模型,人均 GDP 超过 1,000 美元后,消费结构   升级将显着加快,食品和衣着类基本需求型消费比重将不断下降,享受型消费比                                41
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  公开转让说明书    重迅速上升。根据国家统计局数据,国内人均GDP 水平已经分别于2003 年、2008   年和 2012  年突破 1,000 美元、3,000 美元和 5,000 美元大关。2014  年国内人均   GDP 已经达到7485 美元,国内消费需求已经由基本需求型转为享受型。与此同   时,国内城镇居民恩格尔系数也在不断下降。国内居民消费水平的提高将会推动   国内消费步入黄金期,有利于物业管理行业的发展。       2、不利因素        (1)物业管理市场集中度较低        国内物业管理行业起步于改革开放之后,与国外同行业企业相比,市场集中   度较低,行业企业规模普遍偏小。即使是市场占有率领先的龙头企业规模偏小的   特征仍然比较明显。由此,国内物业管理行业在传统业务上竞争较为激烈,不利   于国内物业管理行业培育出健康、稳健的盈利模式,实现可持续发展。        (2 )高端经营管理人才匮乏        国内高端物业管理行业人才稀缺,熟悉行业特点,善于行业经营的高级管理   人才处于供不应求的局面,相关人才的匮乏限制了国内物业管理企业经营模式的   转变和经营规模的扩大。        (3 )劳动力成本上升       物业管理行业目前仍是以劳动密集为特征的服务性行业,随着职工工资标准   和社保福利的政策性刚性调升,用工成本持续上涨,物业服务企业经营风险日益   增加。因此成本上涨因素是制约物业服务企业发展的一个重要因素。        (六)行业基本风险特征       1、成本变动难以转移的风险        公司签订的物业服务合同多有三年期限、五年期限等情况,合同期间物业   服务价格是固定的,而公司的成本会由于通货膨胀的因素有波动,通货膨胀导   致的成本波动在合同期内是无法转移给客户的。       2、核心业务人员流失风险        公司所处行业领域属于服务业,保持核心业务人员的稳定性是公司的核心                               42
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  公开转让说明书    竞争力之一。公司核心业务人员物业管理经验十分丰富,是物业服务行业高端   管理人才,但由于行业内人才流动也较频繁,如果公司发生核心业务人员流失   的情况,将给公司带来不利影响。        3、营运管理的风险        随着公司不断发展,公司业务规模及员工人数有了较大增长,经营管理面   临的压力日趋增大。公司虽然按照现代企业制度的要求建立了较为规范的管理   体系,但随着公司规模不断扩大,公司管理体系和组织结构将日趋复杂化。因   此,公司面临现有的组织结构和管理模式不能适应公司规模不断扩大的风险。        4、物业费无法收回的风险        公司提供物业服务时,往往面对众多业主,而个体的需求不同,对物业服   务的感受可能会大相径庭,兼有个人经济状况差别等因素,会出现少量业主拖   欠物业费甚至久拖不付的情形。         (七)公司在行业中的竞争地位及优劣势分析        1、行业竞争格局        截至 2014 年底,物业管理行业企业家数达 10.5  万家,较 2012            年底增长   47.89% ;从业人员达711.2 万人,较2012 年底增幅16.15%。无论是从企业家数   还是从业人员都显示出行业规模的不断扩张,众多企业纷纷涌入物业管理行业,   在加剧行业竞争的同时,也彰显行业所蕴含的市场潜力。2014                    年全年营业收入   达3500 亿元,较2012 年实现 16.67%的增幅,万亿市场空间正在逐渐释放,未   来行业前景不可限量。                                  43
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  公开转让说明书              万家企业掘金物业管理,行业营收首破三千亿                                                                                                                                                     资料来源:中国物业管理协会,东兴证券                    图2-7 :全国物业服务企业年收入与从业人员数量         目前,国内物业管理公司众多,整体普遍经营规模较小,竞争较为分散。根                                                                            2  据 《2015 物业务企业报告》,2014 年,百强企业管理总面积32 亿m  ,约占全国   165 亿m2 物业管理面积的 19.5%,占比较2013 年 (13.6% )增加5.9%。办公物   业和工业园区物业的管理面积占总面积比重与2013 年相比均有小幅下降,其它   类型物业面积占比较2013 年增加了2.9%个百分点,占16.6%。百强企业所管理                                        2  项目平均物业服务费为4.465 元/m /月,住宅物业,工业园区物业和学校物业服                                        2  务费为2.116、2.535 和2.642 元/m /月,办公物业和商业物业服务费最高,分别                           2                                                    2  为7.795 和8.546 元/m /月,其次是场馆物业和医院物业,均高于6 元/m /月。         2、公司的业务现状及发展宗旨         珠海格力地产物业服务有限公司成立于2009 年2 月注册资金500  万元。公   司在管的物业项目有格力广场、格力香樟、格力海岸、格力地产办公楼、格力广   场生活汇商业街、格力海岸幼儿园、珠海市香洲区茵卓小学、珠海万山静云酒店   等项目,管理服务总面积约152.69 万平方米。         格力物业公司的发展宗旨:以人为本,服务第一,精益求精,追求卓越。树   立珠海新生态居住环境思想和理念,为业主们创造舒适、安全、高品质服务的生   活居所。遵循“严格的制度,严谨的规划,严肃的质量,严厉的标准,严密的服                                             44
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  公开转让说明书    务,严明的教育,严正的考核”的管理方针,全力为客户提供高品质的服务,创   造清洁自然的生活环境,造卓越家园,建人本生活,得到业主好评及广泛的社会   赞誉。       3、公司竞争优势        (1)专业的人才梯队,完善的人力资源结构       截至2015 年 10 月31  日,公司员工总人数为352 人。拥有物业管理专业方   面的中、高级管理人才,各类专业技术骨干、经济管理类人才 87 人。公司管理   团队在管理高档社区和大型楼盘方面有较丰富的物业管理和服务经验,为企业管   理奠定了坚实的基础。公司人力资源结构正向专业化、综合化、高端化的方向稳   步迈进,公司拥有物业管理各领域各层次专业化人才。        (2 )充分整合社区资源,构建新型物业服务模式       公司积极促进物业管理行业与互联网的结合,运用互联网思维影响企业管理   体制,倡导去中心化和去中介化的平台化管理体制。通过有效整合相关产业资源、   引导用户与鼓励员工参与平台建设等方式,构建新型物业服务模式。为确保向客   户提供优质、完善的服务,格力地产物业力求以客户的生活为本,遵循“严格的   制度,严谨的规划,严肃的质量,严厉的标准,严密的服务,严明的教育,严正   的考核”的管理方针,全力为客户提供高品质的服务,创造清洁自然的生活环境。   公司管理的物业小区曾多次获得国家级、省级及市级荣誉,得到业主的认可及广   泛的社会赞誉。       (3)优质且稳定的客户资源       公司以中高端住宅物业服务为核心,兼有商业物业服务业务。中高端住宅物   业服务是当代物业管理行业中重要的收入组成部分,公司积极提升为现有客户的   服务水平,在保证服务质量的情况下积极拓展业务。          (4 )创新的管理和服务理念            公司通过互联网络和高端设备管理技术的融合,探索和创新服务和管理模   式,改造和提升企业组织管理架构,积极发展新兴服务领域和业务,通过整合跨   领域资源,坚定地向智慧型的现代服务业转型。公司结合客户服务系统,实现生                               45
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  公开转让说明书    活习惯和消费行为的数字化处理,追踪业主服务需求变化,从而促进物业产品的   改进和提升。       5、公司竞争劣势        (1)专业服务领域不够广泛。公司提供的专业物业服务主要集中在住宅小   区上,对于写字楼、商场、医院、学校、酒店等商业业态所需的专业物业服务领   域覆盖不足。        (2 )经营区域化特征明显,公司主要业务区域均在珠海,对其他地区的物   业渗透不足,导致公司在省内其他区域竞争优势不强。目前公司已将向省外扩张   作为企业的发展战略之一,将在保持现有市场的基础上扩展服务区域,进一步提   升公司影响力。         (3 )目前广东省各类物业服务企业均面临共同的、巨大的生存压力。用工   荒、税负重,调价难,承担一些不合理工作任务与支出。       6、公司发展规划       格力物业的业务模式体现格力物业尊重关注客户的理念,公司以客户为导向   的企业经营理念,具体措施如下:        (一)加强基础管理提升物业服务水平,重视品质管理,确保服务水准。品   质管理的作用和价值就是为了保持项目运作的服务水准,通过品质管理监督的介   入,对关键点进行把控和监督。公司目前已经取得物业服务企业二级资质,目标   取得物业服务企业一级资质。加强应急突发事件处理的预案管理和培训,保证安   全管理的全面性、可执行性;加强社区文化交流,为业主提供多元化文化娱乐活   动,提高业主的满意度和增加品牌的附加值。        (二)公司将持续培养专业化的物业管理中坚力量,形成一支稳固的高素质   人才梯队。建立人力资源的统筹规划,完善的薪酬与绩效考核系统。同时制定合   适的培训制度,做好人才梯队的建设与储备。在完善工资管理制度基础上,根据   员工能力差异及市场供应情况,确定员工的薪酬水平,留住有价值的员工,合理   保持人才流动,达到人力成本最优,与此同时,逐步建立和完善选、育、留、用   等人力资源管理体系,为公司的业务规模扩大和持续发展提供稳定人力支持。                               46
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  公开转让说明书          (三)推进智能化物业管理,继续推行和完善APP 服务和400 热线电话服   务,建立线上线下相结合的社区服务模式,加强员工的培训以及流程、标准的执   行,规范员工服务礼仪、效率与质量,为业主提供优质服务,提升物业品牌。公   司努力改变依靠劳动力数量和提供简单服务的行业现状,积极成为具有一定规模   的现代化的物业服务企业。公司运用互联电子商务技术推进智慧社区建设和智能   化管理,升级传统管理模式。公司着手管理流程的再造,提高管理效率和产业附   加值。         (四)配合营销做好服务管理工作,贯彻公司“以服务为中心”的工作目标,   配合营销做好安全管理、园区管理、样板间管理等工作。                                         47
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  公开转让说明书                       第三节    公司治理       公司根据《公司法》、《证券法》及其他法律法规要求,已建立健全由股东   大会、董事会、监事会和高级管理人员组成的法人治理结构,形成了权责明确、   运作规范的相互协调和相互制衡机制,制定了股东大会、董事会、监事会和董事   会秘书的职权和议事规则等法人治理细则。公司的股东大会、董事会、监事会和   高级管理人员均能够按照公司章程和有关规则、规定赋予的职权依法独立规范运   作,履行各自的权利和义务,报告期内没有重大违法违规情况的发生。    一、公司股东大会、董事会、监事会的建立健全及运行情况       2015年11月13 日,公司召开职工代表大会,选举陈文铃为公司职工代表董   事、陈红为职工代表监事。       20 15年11月13 日,公司召开了创立大会暨第一次股东大会,审议通过了《珠   海格力地产物业服务股份有限公司章程》;选举产生了四名董事和两名监事,分   别与职工代表董事和职工代表监事一起组成公司董事会和监事会。       公司于同日召开的第一届董事会第一次会议选举产生了公司董事长,聘任   了总经理、副总经理、财务负责人、董事会秘书等高级管理人员。       公司于同日召开的第一届监事会第一次会议选举产生了公司监事会主席。       20 15年11月13 日,公司创立大会暨第一次股东大会,审议通过了《珠海格力   地产物业服务股份有限公司股东大会议事规则》、《珠海格力地产物业服务股份   有限公司董事会议事规则》、《监事会议事   规则》,该等议事规则分别对股东大会、董事会、监事会的会议召开程序和工作   程序等内容进行了规定。       公司建立、健全部分重要制度,如《总经理工作细则》、《关联交易决策制   度》、《投资者关系管理制度》、《财务管理制度》等,对公司的财务管理、关   联股东和董事的回避、投资者关系管理、风险控制等做出了相应的规定。       公司目前严格按照各项规章制度规范运行,相关机构和人员均依法履行相   应职责,公司经营管理规范、有序。                               48
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  公开转让说明书        (一)三会的建立健全及运行情况       1、股东大会的建立健全及运行情况       截至本公开转让说明书签署之日,本公司共召开了一次股东大会(含创立大   会),对选举董事、监事、公司的有关内控制度等事项进行了审议并作出了决议。   股东大会的召集、通知、召开方式、表决程序、决议内容及会议记录等各方面均   严格按照《公司法》、《公司章程》及《股东大会议事规则》的要求规范运行。公   司聘任董事会秘书一名,负责公司股东大会、董事会、监事会通知、召开等事宜。   本公司召开股东大会符合要求,相关会议记录完整且有相关人员正常签署,会议   文件已归档保存,会议决议能够得到有效执行。       2、董事会的建立健全及运行情况       截至本公开转让说明书签署之日,公司董事会共召开了一次会议。公司全   体董事能够遵守有关法律、法规、规范性文件和本公司《公司章程》、《董事会   议事规则》的规定,对全体股东负责,勤勉尽责,独立履行其相应的权利、义务   和责任;在股东大会授权范围内,运用公司资产作出投资决策,并建立严格的   审查和决策程序,超出权限的报经公司股东大会批准;按照法律和《公司章程》   赋予的职责,加强对公司经理层的聘任、激励、监督和约束。       董事会能够正常召开,且召开的方式符合《公司法》及《公司章程》等相关   要求,会议记录完整且正常签署并予以归档保存。       3、监事会的建立健全及运行情况       截至本公开转让说明书签署之日,本公司监事会共召开了一次会议。公司   监事会按照法律、法规、规范性文件和本公司《公司章程》、《监事会议事规则》   等规定规范运行,能够充分了解公司经营情况,认真履行职责,有效地对公司   董事和高级管理人员履行职责的合法合规性及公司财务实施监督和检查,以维   护公司及股东的合法权利。监事会能够正常召开,且召开的方式符合相关的要   求,会议记录完整并予以归档保存。       公司设立以来,三会运作严格遵守《公司法》、《公司章程》、《股东大会   议事规则》、《董事会议事规则》、《监事会议事规则》中的有关规定,巩固了                              49
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  公开转让说明书    公司的法人治理基础,提高了公司的治理水平。       公司设立以来,三会决议均得到实际执行。        (二)专业投资机构参与公司治理以及职工代表监事履行责任的实际情况       1、专业投资机构参与公司治理的情况       公司股本总额为1,000 万元,控股股东格力房产持股600 万股,占比60.00%,   人工岛持股400  万股,占比40.00% 。截至本公开转让说明书签署之日,公司不   存在专业投资机构股东。       2、职工代表监事履行职责的情况       2015年11月13 日,公司召开职工代表大会,选举陈红为职工代表监事,与   经股份公司创立大会暨第一次股东大会选举的股东代表监事共同组成第一届监   事会。陈红自担任职工代表监事以来,积极履行监事的职责,对公司的规范运   行形成了有效监督。    二、董事会对公司治理机制执行情况的评估结果        (一)董事会对现有公司治理机制的讨论       1、投资者关系管理       公司为了完善公司治理结构,规范公司投资者关系管理工作,进一步保护投   资者的合法权益,建立公司与投资者之间及时、互信的良好沟通关系,根据《公   司法》、《证券法》、《全国中小企业股份转让系统业务规则(试行)》等相关法律、   行政法规、规范性文件制定了《投资者关系管理制度》,对此事项进行细化规定。       2、纠纷解决机制        《公司章程》对纠纷的解决机制进行了专门规定。公司、股东、董事、监事、   高级管理人员之间涉及章程规定的纠纷,应当先行通过协商解决。协商不成的,   通过诉讼方式解决。对于公司股东大会、董事会、监事会、董事、高级管理人员   违反法律、行政法规或公司章程规定造成股东利益受到损害的情形,《公司章程》   也明确规定了相应的解决机制。                                50
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  公开转让说明书       3、关联股东和董事回避制度       公司制定的《公司章程》、《股东大会议事规则》和《董事会议事规则》对关   联股东、关联董事制定了回避制度。对于公司与股东及实际控制人之间提供交易、   担保、重大投资,应严格按照关联交易的决策程序履行董事会、股东大会的审议   程序,关联董事、关联股东应当回避表决。针对关联交易,公司制定了《关联交   易管理办法》,对于公司关联交易的决策程序和审批权限进行了规定,关联股东   和董事应在股东大会、董事会表决关联事项时回避。       4、财务管理、风险控制机制       公司财务核算制度除了依照《企业内部控制基本规范》、《企业内部控制评价   指引》要求外,还制定了《管理制度汇编》等文件,2015 年11 月公司创立大会   暨第一次股东大会通过了《对外担保制度》、《防止控股股东及其关联方占用公司   资金管理制度》、《关联交易制度》、《信息披露管理制度》、《总经理工作细则》等   内控制度,以上制度均对公司财务内控的不同方面进行约束。公司的财务管理和   风险控制制度在所有重大方面不存在重大缺陷,可以保证公司生产经营的合规、   有效进行,保证公司财务资料的真实性、合法性、完整性,促进公司经营效率的   提高和经营目标的实现,符合公司发展的要求。        (二)董事会对公司治理机制及执行情况的评估结果       公司董事会对公司现行治理机制的执行情况讨论认为,公司股东大会、董事   会、监事会能够按照《公司法》、《公司章程》、三会议事规则等相关制度规范运   作;公司已根据实际情况和管理需要,建立健全了完整、合理的内部控制制度,   所建立的内部控制制度贯穿于公司经营活动的各层面和各环节,并得到有效贯彻   执行;《公司章程》及三会议事规则等相关制度对投资者关系管理、纠纷解决机   制、关联股东与关联董事的回避制度、财务管理与风险控制等所作的规定能够得   到有效执行;公司现行治理机制能够适应公司现行管理需要,能够有效控制公司   内部风险,能够保障股东充分行使知情权、参与权、质询权和表决权等权利。    三、公司及控股股东、实际控制人最近两年违法违规情况       公司近两年违法违规情况:                               51
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  公开转让说明书                  处                                               处   序  行政处罚  罚                                                   罚                          文号                  处罚原因    号   作出主体     时                                               结                间                                               果                 2015       珠海市工  年                          违反《合同违法行为监督处理办                06  珠工商拱处字【2015 】   1   商行政管                         法》第十一条第(四)项的规定,利 警告                 月        5-27 号          理局     19                   用合同格式条款侵害消费者权益                   日                2014       珠海市公                年  粤公交决字【2014 】       安局交通                                                     罚款                12        第             违反《珠海经济特区道路交通安   2   警察支队                                                    2000                月 440402-2900568297  全管理条例》第十条第二、四项        拱北交警                                                     元                 31         号          大队                  日        控股股东最近两年严格按照相关法律法规的规定开展经营活动,不存在违法   违规行为,也不存在被相关主管机关处罚的情况。    四、公司独立性        公司在业务、资产、人员、财务、机构等方面与控股股东、实际控制人及其   控制的其他企业之间相互独立,具有独立完整的业务体系及面向市场独立经营的   能力。         (一)业务独立        公司主营业务为物业服务。公司组织机构健全,业务流程完整,具有独立的   生产经营场所,拥有独立完整的产、供、销系统,能够顺利开展相关业务,具备   直接面向市场独立经营的能力。公司与控股股东、实际控制人及其控制的其他企   业不存在同业竞争与关联交易,在业务上独立于控股股东、实际控制人及其控制   的其他企业。         (二)资产独立        公司系由有限公司整体变更设立,承继了有限公司的所有资产、负债及权益。   公司合法拥有业务经营所必需的生产经营设备及其他资产的所有权或者使用权,   并对拥有的资产独立登记、建账、核算和管理。公司资产权属清晰、完整,不存   在对控股股东、实际控制人及其控制的其他企业形成依赖的情况。截至本转让说                                   52
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  公开转让说明书    明书签署之日,不存在公司资金或其他资产被控股股东、实际控制人及其控制的   其他企业占用及为控股股东、实际控制人及其控制的其他企业提供担保的情况。        (三)人员独立       公司董事、监事及高级管理人员均严格按照《公司法》、《公司章程》等有关   法律、法规和规定选举产生和聘任,公司股东大会与董事会可自主决定有关人员   的选举和聘用。公司总经理、副总经理、财务负责人、董事会秘书等高级管理人   员没有在控股股东、实际控制人及其控制的其他企业中担任除董事、监事以外的   其他职务。公司的财务人员没有在控股股东、实际控制人及其控制的其他企业中   兼职。        (四)财务独立       公司设立了独立的财务会计部门,配备了专职财务人员,建立了独立的会计   核算体系,制定了独立的财务管理制度及各项内部控制制度,独立进行会计核算   和财务决策。公司拥有独立银行账户,依法独立纳税。公司财务人员均未在股东   单位及股东单位控制的其他企业中兼职。本公司内部控制完整、有效。        (五)机构独立       公司根据《公司法》、《非上市公众公司监管指引第3 号——章程必备条款》   等有关法律、法规和规范性文件的相关规定,按照法定程序制订了《公司章程》,   并设置了相应的组织机构,建立了以股东大会为最高权力机构、董事会为决策机   构、监事会为监督机构、经理层为执行机构的法人治理结构。       公司具有独立的经营和办公场所,完全独立于控股股东及实际控制人,不存   在混合经营、合署办公的情况,机构设置和生产经营活动不存在受控股股东及其   他任何单位或个人干预的情形。       综上所述,本公司与控股股东、实际控制人及其控制的其他企业在资产、人   员、财务、机构和业务上相互独立。本公司拥有独立完整的资产和研发、生产、   供应、销售系统,具有直接面向市场的独立经营能力。                                53
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  公开转让说明书    五、同业竞争        (一)公司与控股股东控制的其他企业之间的同业竞争情况       截至本公开转让说明书签署日,公司控股股东为格力房产,格力房产经营范   围为:房地产开发(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动),   其主营业务为房地产的开发与销售,在主要产品、客户对象、销售市场等方面均   与本公司存在较大差别。因此,公司与控股股东之间不存在同业竞争。        (二)控股股东出具的避免未来发生同业竞争的相关承诺       为避免可能发生的关联交易或同业竞争,格力地产、海投公司及公司股东格   力房产和人工岛出具《承诺函》:承诺不会在中国境内外以任何方式(包括但不   限于独资经营、合资经营、租赁经营、承包经营、委托经营和拥有在其他公司或   企业的股票或权益等方式)从事与公司的业务有竞争或可能构成同业竞争的业务   或活动,并避免将来与公司构成同业竞争。    六、公司最近两年内关联方资金占用和对外担保情况及制度安排        (一)公司关联方资金占用和对外担保情况       1、关联方资金占用情况       截至本公开转让说明书签署日,公司不存在资金、款项被控股股东、实际控   制人及其控制的其他企业占用的情况。       2、公司为关联方提供担保情况       截至本公开转让说明书签署日,公司不存在为控股股东、实际控制人及其控   制的其他企业提供担保的情况。        (二)公司关于关联方资金占用和为关联方提供担保的相关制度安排       股份公司设立以来,公司制定了《公司章程》、《关联交易管理办法》和《对   外担保管理制度》等相关规章制度,建立了严格的资金管理制度规范关联资金往   来,就关联方及关联事项明确了具体的交易审批权限、审批程序、回避表决制度                              54
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  公开转让说明书    等事项;从制度上防止股东及其关联方占用或者转移公司资金、资产及其他资源   的行为。    七、董事、监事、高级管理人员有关情况说明        (一)董事、监事、高级管理人员及其近亲属持有公司股份情况       截至本公开转让说明书签署日,公司董事、监事、高级管理人员及其近亲属   没有持有公司股份。        (二)董事、监事、高级管理人员相互之间存在亲属关系的情况       截至本公开转让说明书签署日,公司董事、监事、高级管理人员之间不存在   亲属关系。        (三)董事、监事、高级管理人员与公司签订重要协议或做出重要承诺情况       1、避免同业竞争的承诺       公司董事、监事、高级管理人员作出如下关于避免同业竞争的承诺:       本人作为(简称“公司”)的董事/监事   /高级管理人员,未从事或参与和公司存在同业竞争的行为。为避免与公司产生   新的或潜在的同业竞争,本人承诺如下:       1、本人不在中国境内外直接或间接从事或参与任何在商业上对公司构成竞   争的业务及活动,或拥有与公司存在竞争关系的任何经济实体、机构、经济组织   的权益,或以其它任何形式取得该经济实体、机构、经济组织的控制权,或在该   经济实体、机构、经济组织中担任高级管理人员或核心技术(业务)人员。       2 、本人在担任公司董事、监事、高级管理人员期间以及辞去上述职务六个   月内,本承诺为有效之承诺。       3、本人愿意承担因违反上述承诺而给公司造成的全部经济损失。       2、规范关联交易的承诺       公司董事、监事、高级管理人员作出如下关于规范关联交易的承诺:                                55

 

 

 

(责任编辑:湖南物业网陈)
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