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房屋共用部位、共用设施设备的使用管理、维修和更新

时间:2019-09-06 09:33来源:www.0731wy.com 作者:湖南物业网 点击:
一、房屋共用部位、共用设施设备的使用管理、维修和更新 根据房屋实际使用年限,定期检查房屋共用部位的使用状况; 需要维修,属于小修范围的,及时组织修复; 属于开发商保修范围的,按保修工作流程及时向开发商提出报告与建议,并协助开发商维修; 编织合

 一、房屋共用部位、共用设施设备的使用管理、维修和更新
     根据房屋实际使用年限,定期检查房屋共用部位的使用状况;需要维修,属于小修范围的,及时组织修复;属于开发商保修范围的,按保修工作流程及时向开发商提出报告与建议,并协助开发商维修;编织合理的维修养护计划,建立共用设施设备档案,设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全;合理使用,不任意拆动原房屋结构,不任意改变原建筑的用途;各类设备设施信息记录清晰明确,台帐清楚;及时保养维修,保持房屋及公共设备设施的完好;因房制宜,有计划地安排保养维修任务;完善的建筑管理、房屋维修保养、公共设备设施保养制度;完善的管理、检查、考核制度;给类房屋、共用设备设施部位基本保持完好状态;建立和贯彻各项规章制度及各项标准;搞好维修保养计划管理,科学安排施工进度;
二、房屋共用部位、共用设施设备维修养护的管理规定
   【房屋、建筑设施】建物维修工按《房屋、设施维修养护规程》与《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》的内容要求进行修缮养护;每月一次按《房屋、设备、设施巡视内容与要求》对房屋建筑,公用部位、设施进行巡查;将周期巡查、养护结果记录于《共用部位巡查、养护记录表》内;房屋、设施修缮工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内;房屋、设施发生异常,及时报告工程主管,并在工程主管协同下排除异常。工程主管  负责房屋、设施的技术资料、档案的收集,负责零星材料的采购计划的编制,委托维修的联系工作;每年12月按房屋完好情况制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;组织实施房屋、设施的维修保养工作,对房屋养护、修缮提供工作指导及检查监督;
对每次周期巡查养护记录、维修记录进行检查验证;每季度组织建物维修工检查房屋、设施的使用状况,记录《房屋、设施检查表》,根据日常巡视及季度检查记录按照《房屋完好度评定办法》,填写《房屋完好程度鉴定表》、《房屋完好情况分类记录表》,经经理审核后上报公司主管部门;

【供配电设备】
     电工每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视配电房设备,并填写《配电房巡视记录表》;配电房每月打扫一次,配电柜每月清洁一次。双电源柜(箱)“运行”与“备用”每月切换检查一次,并记录《设备定期启动日志》按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《供配电设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;供配电设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内;供配电设备发生异常和故障及时报告设备主管,记录《设备故障记录表》,并在设备主管协同下排除异常和故障。
工程部主管
    负责设备的技术资料、档案的收集、保管;负责零星设备的配件、材料的采购计划的编制,外委托修理的联系工作;每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;组织实施供配电设备的运行管理及维修保养工作,并进行指导,检查;每周巡视配电房设备,检查巡视记录、交接班记录;每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况,填写《供配电系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录,对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证。
【消防设备】
日常巡视:
a.设备维修工每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房及风机房设备,记录《水泵房巡视记录表》和《风机设备巡视记录表》。设备发生异常和故障及时报告设备主管,记录《设备故障记录表》,并在设备主管协同下排除异常和故障;
定期检查:
a.由设备维修工负责每月一次消火栓泵、喷淋泵、送风排烟机、双电源启动测试,记录《设备定期启动记录表》;
b.由设备主管组织,并由保安主管、保安人员和设备维修工参与操作,每年一次进行消火栓、喷淋进行系统测试;送风、排烟系统测试;电源、控制联动功能以及报警安全系统的测试。记录《消火栓、喷淋系统测试记录表》,《消防送风、排烟系统测试记录表》。
维修保养:
a.设备维修工负责消防设施的维修保养工作;
b.设备机房每周打扫一次,机组每月清洁一次。消防泵“运行”与“备用”每月定期启动后交替更换一次;
c.按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《消防设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;
d.消防设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内。
设备主管
a.负责设备的技术资料,档案的收集、保管,负责零星设备的配件,材料采购计划的编制,委托修理的联系工作;
b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;
c.组织实施消防设备的运行管理及维修保养工作,并进行指导,检查;
d.每周巡视消防设备,检查巡视记录;
e.每月定期组织设备维修工检查消防设备的运行状况,填写《消防及报警系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录,根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门。
【给排水设备】
   管道工每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房设备,并记录《水泵房巡视记录表》;水泵房每周打扫一次,机组每月清洁一次。生活水泵“运行”与“备用”每二周交替更换一次;按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《给排水设备(设施)维修保养 规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周检查、保养记录表》内;给排水设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内。
【电梯设备】
    分承包方电梯维保人员  每周按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《电梯设备维修保养规程》的内容要求进行定期保养,同时负责清洁电梯机房环境,并将结果记录表内;电梯设备维修工作记录《房屋、设备、设施维修记录表》;设备发生异常和故障及时报告设备主管,记录于《设备故障记录表》上,并及时处理。
【水泵设备】
   管道工        
a.每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房设备,并填写《水泵房巡视记录表》。
b.水泵房每周打扫一次,机组每月清洁一次。生活水泵“运行”与“备用”每二周交替更换一次。
c.按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《给排水设备(设施)维修保养 规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内。
d.给排水设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内。
e.给排水设备发生异常和故障及时报告设备主管,记录《设备故障记录表》,并在设备主管协同下排除异常和故障。
三、共用部位设施设备维修养护计划及服务方案
【楼底层大厅】对楼底层大厅的玻璃落地门(或不锈钢、塑钢落地门)进行巡检养护:每周三次,落地门开启灵活,自动定位正确,关闭速度在3s~10s范围内,无阻滞现象。落地门    地弹簧平整、不绊脚,金属表面平整,无明显划痕;落地门玻璃无破碎、橡胶条镶嵌紧密不松动,密封胶平整,五金配件齐全,安装牢固。对大楼门厅内照明、应急照明灯具进行巡检,保持照明灯具完好,照明开关完整无损,灯具饰品无残缺。   
【楼道】
    对楼道照明、应急照明灯具进行巡检,保持照明灯具完好,照明开关完整无损,灯具饰品无残缺。每周检查一次。对楼道内防火门进行安全检查,防火门应保持启闭灵活,闭门器启闭无冲击器,防火门玻璃无破碎。每月一次。对楼道、扶梯进行巡查:每月一次。        
a.扶梯扶手无断裂,表面光滑平整,无松动。
b.楼梯台阶、踏步平整无塌口,不绊脚,无开裂。
c.楼道地面平整,表层与基层粘结牢固,不空鼓,铺设的地砖(大理石)无破损、起壳等现象,及时修补破损地砖(大理石)。楼面踢脚线高度应一致,不空鼓,无断裂、残缺、上口平顺、接缝严密平整。对楼面进行巡查:每季一次。
a.内墙表面粉刷层无剥落,墙面砖平整不起壳、不遗缺,凡修补的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致,窗户玻璃、五金配件完好。
b.各类标牌齐全,标识清晰,油漆无剥落、破损现象。
【雨污水总管及屋面外墙】对屋面雨水总管,污水总管进行疏通保养,屋面雨水总管网罩无脱落;每季一次。对污水总管出墙管进行疏通,保持出墙横管无堵塞;每季一次。
   对屋面进行巡查,保持屋面隔热板铺垫平整,无破损,屋面排污沟无堵塞、开裂现象,排水畅通。每年二次
【车道道路、侧石、围墙】
   对物业管理区域内路面,侧石进行巡检:每周一次        
a.区内道路路面强度、坡度、出水口等符合要求,路面平整,不绊脚,排水畅通,修补路面接缝严密,无积水、泛水现象;
b.混凝土路面不起砂,无脱皮、断裂,明沟不断裂;
c.路边侧石平直,保持高低一致无缺损。
对围墙栅栏检查保养,修复断裂围墙栅栏,保持铁栅栏表面无严重锈蚀。每年二次
【雨污水窨井、下水道】
    对物业区域内雨、污水管进行检查、清捞;每年二次。  疏通物业区域内污水下水道,保持下水道畅通;每季二次。汛期前应对下水道进行疏通,清捞井内淤积物。每年汛期前一个月实施
【屋顶避雷带】
   对屋顶避雷装置及接地装置进行测试,接地电阻符合相关规定,高层在12层以上应有防雷专业单位进行测试,防雷测试单位应具有专业资质,完成测试工作后,应出具测试报告。每年一次。
    对屋顶避雷带进行勘查,避雷带应保持完好无断裂,局部锈蚀应除锈;每年一次。
【物业区域内路灯、围墙灯、美化照明灯、草坪灯、射灯】
    夜间应对路灯、围墙灯、草坪灯、投泛光灯、射灯进行巡视,及时发现与修复熄灭的灯具,灯罩完好,无破损现象;每日一次。检查照明供电线路绝缘状况是否达标;每年一次。检查照明供电控制保护装置功能是否正常;每周一次。
【娱乐设施】
对儿童娱乐设施检查保养,注润滑油,紧固螺栓等连接件,保持设施安全可靠,发现问题及时检修;每月一次。
【健身设施】
   检查保养健身设施,保持设施安全可靠,健身房器械功能完好安全;每月一次。对设施油漆作防锈保养;每年一次。
【地面停车位】
   地面平整,无积水、进出无阻碍,停车位图标清晰;每季一次。
【地下车库】
   车库门闭锁装置及停放升降装置应保持功能正常;每月一次。巡查照明灯具及应急照明装置,保持功能良好;每季一次消防设施功能可靠,防火门、紧急通道门启闭灵活;每季一次巡查监控装置应功能可靠;每周一次
【楼道、室外消防栓】
   检查楼道内及室外消防栓应无滴漏水或损坏;每月一次油漆室外消防栓;每年一次检查消防带完好无损;每年二次检查消防阀门无锈蚀、启闭灵活;每年二次检查消防报警按钮完整无损,功能可靠。每月一次
【清洗水箱(蓄水池)】
   水箱(蓄水池)清洗、消毒;每半年一次水箱(蓄水池)清洗消毒后采集水样送卫生防疫部门进行水质化检,化检结果达不到国家生活用水标准应重新清洗水箱,再次采集水样化验,直至化验结果达标。检查水箱盖板应完整无损,盖板与水箱结合面应无缝隙,水箱内表面清洁,无渗漏,工组扶梯无锈蚀、断裂。每季一次
【无障碍通道】
  照顾残疾人进入大楼的无障碍通道应定期检查扶手是否牢固,路面是否平整,有无障碍;每季一次

 

 

(责任编辑:湖南物业网陈)
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