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物业公司办公楼保洁绿化管理服务方案

时间:2019-07-05 10:32来源:www.0731wy.com 作者:湖南物业网 点击:
物业公司办公楼保洁绿化管理服务方案 一、服务范围 承担大楼办公区的公共区域(大厅、电梯、停车

       物业公司办公楼保洁绿化管理服务方案
  一、服务范围
  承担大楼办公区的公共区域(大厅、电梯、停车场、楼前、后左右外围、公共卫生间、会议室、办公室、接待室、楼道、走廊等公共区域、内侧玻璃、外墙)的保洁服务、垃圾清运;外花岗岩墙面、玻璃幕墙的清洗;室外道路、广场、沟渠、井、水系、景观、小品、公告栏、标示标牌等清洁,绿地养护、室内花卉养管;公共区域的消杀工作。
  二、质量控制办法
  清洁保洁管理:按照ISO9001质量体系《清洁工作手册》规范运作。如下表:
  工作 安排日常保洁:每日 7:30~8:30楼内清洁、外围清扫、垃圾清运;8:30~11:30楼内、外围巡回清洁;13:00~16:30楼内清洁、外围捡扫;16:30~17:00垃圾清运。
  工作 内容外围清洁普扫2次/天;巡回保洁。
  楼间保洁每日清扫2次;巡回保洁。机器清洗1遍/月;理石地面打蜡1次/季。
  大厅走廊每日清扫2次;巡回保洁。机器清洗1遍/周;水磨石地面打蜡1次/季。
  卫生间每日清洗2次;巡回保洁。
  电梯轿箱每日清洁;上油保养1次/周,地垫(地毯)每天更换一次。
  垃圾清运清运2遍/天;
  消    杀1遍/周。
  玻璃幕楼内刮拭1次/天;外墙高空清洗4次/年。
  楼顶天台随时捡扫;彻底清洁1次/周。
  检查项目及处理办法检查 项目1.道路、绿化地、室内盆花、散水坡、排水沟;2.停车场、岗亭、单车棚;3.垃圾中转站、化粪池;4.污、雨水井和沙井;5.宣传栏、标识;6.电梯、楼道、楼梯、走廊、楼道灯具;7.墙面、门窗、扶手、电子门、消防栓、管、电表箱、信报箱等;8、天面;9.值班室、办公室、卫生间;10.除四害。
  处理 办法1按ISO900质量体系标准,对轻微不合格项自行关闭,严重不合格项上报主管和主任并提出整改方案加以纠正。
  考核 标准日常日检、周检、月检按ISO9001质量考核标准; 年终按国家建设部标准考核。
  三、服务质量标准
  (一)清洁工作检验标准
  项目标     准分值评分标准实际 得分
  仪容仪表1.上班穿工作服,佩带工作牌,不准穿拖鞋,不穿奇装异服。 2.上下班时,手不放在衣服口袋内,不勾肩搭背。 3.精神饱满,举止文明、端庄,仪表整洁、利落。 4.遵守办公环境规定。6分每发现一项不合格扣2分,扣完为止。
  服务态度1.见到业主微笑、点头、问好。 2.使用规范文明礼貌用语。 3.服务态度端正,有良好的职业道德。 4.做事认真负责,有较强的奉献精神。 5.服从领导。 6.文明服务,礼貌待人。6分每发现一项不合格扣1分。
  工作纪律1.遵守法纪、员工纪律,履行职责。 2.上班不迟到、早退,不旷工离岗。 3.上班不会客、闲谈,不在走廊楼梯间大声喧哗,不做与本职工作无关的事。 4.服从领导安排,团结同事,不挑拨是非,保守公司机密。 5.遵守公司廉洁制度和有关管理规定,不收受、私自动用业主钱财和物品。8分每发现一项不合格扣2分,扣完为止。
  工作日志工作日志书写清楚、内容齐全。2分不合格扣2分。
  室      外路面、绿地、散水坡无瓜壳果皮、纸屑等杂物,无积水,无污渍,每50平方米内无塑料袋等弃物。2分一处不符合标准扣1分,扣完为止。
  果皮箱内部垃圾及时清理,外表无污迹,粘附物,定期对蚊蝇害虫进行消杀,无明显蚊虫。3分有一处不符合标准扣1分,扣完为止。
  标识牌、 雕塑无乱张贴,目视表面无明显灰尘,无污迹,不锈钢材质,光亮无锈迹;木材质,无脱漆、变形现象,用纸巾擦拭无明显灰尘。3分有一处不符合标准扣1分,扣完为止。
  沙井底部无垃圾,无积水、积沙、盖板无污迹。2分有一处不符合标准扣1分,扣完为止。
  雨、污水井检查井内壁无粘附物,井底无沉淀物,水流畅通,井盖上无污迹。2分有一处不符合标准扣1分,扣完为止。
  化粪池不外溢污水,定期消杀,防止蚊蝇的滋生,无明显蚊虫。2分达不到标准扣2分。
  场地地面无散落垃圾,无积水、无明显污迹。2分达不到标准扣2分。
  宣传栏无乱张贴,目视表面无明显灰尘,无污迹。2分达不到标准扣2分。
  员工宿舍、车棚地面无散落垃圾,无积水、无明显污迹。2分达不到标准扣2分。
  路灯目视灯壳、灯杆无明显灰尘、污迹。2分有一处不符合标准扣1分,扣完为止。
  垃圾中转站及垃圾物地面无散落垃圾、无污水、污渍,无粘附物,无明显污迹。2分有一处不符合标准扣1分,扣完为止。
  停车场目视无纸屑等杂物,无明显灰尘,每100平方米内烟头不超过2个。 2分达不到标准扣2分。
  室        内楼道梯级和走廊地面电梯无杂物、纸屑、明显污迹,全部梯级烟头不超过3个,走廊100平方米烟头不超过2个。2分不符合标准的全部扣除。
  天台、转换层、雨蓬目视无垃圾,无积水,无污迹,明沟畅通。2分不符合标准的全部扣除。
  地面的清洁无垃圾杂物,无泥沙、无污渍,水磨石、木地板地面打蜡抛光后有光泽,无明显灰尘,无污渍。4分一处不符合标准扣1分,扣完为止。
  瓷片、乳胶漆、喷涂墙面的清洁瓷片、喷涂墙面用纸擦拭50厘米无明显灰尘,乳胶漆墙面无污迹,目视无明显灰尘。2分一处不符合标准扣1分,扣完为止。
  天花板、 天棚距1米处目视无蜘蛛网,无明显灰尘。2分同上
  灯罩、烟感、指示灯、通风口、电灯开关目视无明显灰尘,无污渍。4分一处不符合标准扣1分,扣完为止。
  玻璃门窗无污迹,清刮后用纸巾擦拭无明显灰尘,门窗框、窗台无灰尘、污渍。2分一处不符合标准扣1分,扣完为止。
  公用门窗、消防栓(箱)、标牌、扶手、栏杆、意见箱、电表箱目视无明显污迹,用纸巾擦拭无明显灰尘,不锈钢光亮,无污渍。4分一处不符合标准扣1分,扣完为止。
  设备 机房目视无污迹,无杂物堆放,设备无明显灰尘。2分不符合标准的全部扣除。
  各值班室整洁无杂物,墙面无灰尘、蜘蛛网,地面无污迹,桌椅、沙发、柜无灰尘2分一处不符合标准扣1分,扣完为止。
  垃圾桶及时清理,无杂物、无污物、无明显蚊蝇在飞,外部用纸巾擦拭无明显灰尘。2分一处不符合标准扣0.5分,扣完 为止。
  仓库整齐、摆放有序,无垃圾,无杂物,无明显灰尘。2分一处不符合标准扣1分,扣完为止。
  公用 卫生间工具齐全,摆放整齐有序。 无异味。 地面无积水、无污渍,无杂物。 墙面瓷片、门、窗用纸巾擦拭无明显灰尘。 便器无污渍,小便器内有无卫生球。 天花、灯具目视无明显灰尘。 ⑦玻璃、镜面光亮无水痕,无污迹。⑧垃圾桶内垃圾及时清理,定期进行杀虫,无明显蚊蝇。8分一项不符合标准扣1分。
  合  计100
  实际得分
  分数计算方法:得分=                   ×100
  所查项目总分值
  (二)绿化工作检验标准和办法
  分类序号项目标  准检验方法频   率
  1乔木无枯枝,树枝不阻车、行人通过,主侧枝分布均匀;抽检10颗;2次/年;
  2灌木成型,整齐,新长嫩枝不超过15公分;抽检3处5次以上/年;
  3绿篱绿篱成型、造型美观,新长枝不超过30公分;抽检5处6-8次/年;
  4草坪路牙、井口、水沟、散水坡边整齐,草坪目视平整;抽检6处共90平米2-3次/年;施  肥1乔木灌木施肥、浇水及时,覆土平整,肥料不露出土面;目视检查4次/年;
  2草地播施和喷施,不伤花草;同上1次/年;
  3花卉保证基肥,追肥不伤花草;同上视长势而定
  防杀虫无明显枯枝、死杈,有虫害枝条2%以下;目视抽查防治1次/月;及时喷射;
  浇  水1花卉苗泥土不染花叶,土不压苗心,水不冲倒苗;目视,全面检查2次/日;
  2树木草地浇水无遗漏,透土深度为:树木3公分,草地2公分,无旱死,旱枯的现象;抽查5处2次/周;(雨后泥土湿度大除外)
  日 常 养 护1中耕除草无明显杂草,草地纯度在90%以上,树木底下土面层不板结,透气良好;抽查草地50平米施肥前和下暴雨后进行松土,全年不少于6次
  2防风排涝巡视暴风雨过后12小时,草地无1平方米以上的积水,树木无倒斜,断枝落叶在半天内处理;目视检查每天巡视责任区1次
  四、日常管理运作
  (一)原则:
  物业区内日常清洁、绿化服务统一纳入公司运作范畴,严格执行《清洁工作手册》、《绿化工作手册》,注重每一个服务项目的人员培训、考评,加强日检、周检、月检。
  (二)物业管理的内容设定
  1、日常管理工作
  1)日常管理工作的内容
  物业管理区的清洁、绿化;
  2)清洁
  A、根据物业管理区的房屋、公共场所及配套设备的特点、制定清洁保洁率;
  B、制定物业管理区保洁员岗位职责及保洁工作作业书;
  3)绿化
  A、根据业主的要求参与制定绿化方案或承担绿化方案的实施;
  B、制定物业管理区绿化完好率标准及绿化管理规定;
  C、明确绿化人员的管理规定、岗位职责及作业指导书;
  4)消防
  A、向当地有关部门了解物业管理区可能存在的消防隐患、制定消防设备、设备完善率及火灾发生控制率的标准;
  B、制定物业管理区消防管理条例及消防工作内容、明确责任人;
  C、制定消防设备、设备的管理、维护、使用规定及作业指导书、确保消防系统符合国家规定要求;
  5)水、电设备的管理、维护
  A、了解有关水、电设备可能出现的问题或存在的事故隐患,制定水、电设备的故障率、维修及时率和合格率控制标准;
  五、保洁工作手册
  (一)岗位职责
  保洁领班职责
  1、带头工作,以身作则,调动班员积极性,保质保量的完成各项工作。
  2、协调本班与各班组的关系,合理调配人力和物力资源。
  3、负责与主管进行沟通,及时反馈工作中不能协调的问题。
  4、负责保洁工作的班检,纠正日常工作中发生的不合格服务。
  5、负责本班组的保洁用品采购计划的申请、编制,并直接控制其合理的使用,协助仓库管理员合理贮存和保管。
  1) 对发生在辖区内的不卫生现象进行劝阻和制止。
  2)负责对本班组内的消杀和垃圾清运等服务分包方的服务进行现场监督检查并作质量纪录。
  6、完成上级交办的各项临时任务,按时进行月工作总结,上交保洁绿化部。
  保洁员职责
  1、负责大楼的楼道台阶、车棚、道路、宣传栏、路灯、草坪、天台、公共场地的保洁。
  2、负责楼内各层电梯厅、过道、楼梯及扶手、门窗、管线、电表箱、信报箱、消防栓箱、楼道开关、灯具的保洁,负责楼道、天面、自行车房内杂物的清理。
  3、负责清理果皮箱、垃圾箱,将垃圾拖运到垃圾中转站,并按标准清洗和消杀。
  4、定时对室外沙井、雨污水井及管道和化粪池进行清理疏通。
  5、对影响环境卫生,损坏绿化公共设施等违规行为进行劝阻和纠正。
  6、积极完成上级交办的其它任务。
  消杀员职责
  1、在部门的统一安排下,具体负责大楼的消杀工作。
  2、认真工作,按时喷药、投药、堵鼠洞,及时做好相关质量记录,按规定严格保管好药物。
  3、与保洁绿化部、业主精诚合作,接受保洁绿化部和业主的监督管理。
  4、热爱本职工作,努力学习杀虫灭鼠知识与技能。
  5、完成上级交办的其它任务。
  绿化员职责
  1、熟记大楼内的绿化布局,熟知花草树木的名称以及管理作业程序。
  2、对花草树木定期松土、施肥、浇水、防病治虫和防风培土,及时修枝整型,补栽补种,做好绿化的日常养护管理,劝阻、纠正一切损坏绿化的行为。
  3、认真学习专业技术知识,努力提高管理质量和工作效率。
  4、服从安排,遵守工作纪律,完成上级交办的其它任务。
  (二)管理规定、操作程序
  保洁部工作程序
  1、目的
  实行专业化管理,确保工作有序、高效开展。
  2、工作程序
  2.1工作计划编制
  1)年度工作计划:
  A.根据公司四年发展规划和本部门及保洁绿化部的实际情况,制定年度工作计划,报公司审批后,下发各队按时逐项落实完成。
  B.由主管根据公司有关培训规定及工作安排制定培训计划,报主任审批后实施。
  2)月工作计划:
  A.各班组在每月25日前制定下月工作计划。
  B.主管在每月28日前根据各队制定的工作计划,编制下月工作计划报主任审批后,并报公司物管部备案。
  2.2月检工作(详见服务过程的检验)
  2.3不合格项目及投诉处理
  1) 公司物管部内审、季检中发现的不合格项,由保洁绿化部经理组织制定纠正措施,并负责跟踪处理。
  2)保洁绿化部在周检中发现的不合格项,由各班组领班负责跟踪处理,并上报保洁部;保洁绿化部日常巡视中发现的不合格项,由保洁主管安排各责任人负责处理。
  3)月检发现的不合格项,由主管填写不合格处理表,报主任审核后转保洁主管填写处理措施,在规定时间内处理,由主管跟踪验证。
  4)投诉处理,根据公司相关文件规定进行处理,并做好回访和相关记录。
  2.4物品采购
  采购计划申报程序
  1)保洁主管填写“物品采购计划单”报主管进行初审。
  2)初审人应核查:
  物品计划与实际用量是否相符;
  计划物品是否有库存;
  3)主管初审后,报主任审批,交采购中心购买。
  2.5人员招聘
  1)根据本部门人员情况,由保洁绿化部经理确定是否需要招聘,再由主管负责招聘,保洁绿化部经理审批后,报公司办公室。
  2)新聘员工进行岗前培训后,经考核合格的报公司审核批准后试用。
  3)新上岗人员填写《试用员工登记表》,试用期满合格者,填写《录用员工登记表》。
  4)试用员工在实习期间不符合公司或部门要求的及时辞退。
  2.6培训规定
  1)培训内容:
  政策、法规、标准、ISO9001质量体系内容等。
  2)培训方式方法:
  常规培训:
  A.经理负责组织每月一次不少于2小时的部门管理人员和领班的培训。
  B.主管负责组织各领班每周培训一次。
  C.各领班每周参加保洁绿化部的管理人员培训。
  D.各领班负责本队员工的常规培训每月不少于两次。
  新上岗员工培训:
  A.由保洁绿化部经理负责或授权主管负责新上岗员工集中培训。
  B.考核:采用口头问答、笔试和实操等方法,成绩记入《培训记录》中。考核合格者方可试用。
  外送培训:
  由保洁绿化部经理根据本部门实际情况拟定人员,报公司办公室审批后,安排外送培训,考试成绩记个人档案。
  (三)各种保洁程序
  办公室的保洁
  主要特点:写字台、文件柜、电脑等设备、家具多,台面上文件、办公用具多、废纸垃圾多。保洁时间多受时间制约,主要作业需在客户办公前或下班后进行,通常是在室内无办公人员时作业。
  日常保洁项目
  清倒烟灰缸、字纸箩等垃圾;
  清扫地面;
  擦拭办公桌、文件柜、沙发、电话、办公设备、茶几等家具;
  擦拭门窗、窗台、墙壁、天花、照明设施、饰物等;
  送开水。
  注意事项
  受时间制约多,需在规定时间内迅速完成作业,需制定周密的保洁计划,事先设计好作业内容、作业路线、作业程序、作业时间,要求作业人员按计划作业,动作利索快捷。
  地拖、抹布等保洁工具,可多备几份,以减少往返清洗时间,提高短时间内突击作业的效率。
  进入客户已下班的办公室作业时,最好由2人以上同时进出,共同作业,并注意不做令人怀疑的动作,以免产生误会。
  抹办公桌椅时,桌面上的文件、物品等不得乱动。如发现手表、项链、钱包、通讯器材等贵重物品,应立即向主管或维序队门报告。
  抹饰柜、饰物等贵重物品、陈列品时,切记小心、抓稳、轻抹、轻放,一般情况下不得使用有腐蚀性的保洁剂。
  吸尘器噪音大,室内吸尘作业可安排在客户上班前或下班后进行。
  管理办公室钥匙必须有严格的制度,除指定人员外,不得交与任何人员,客户要求开门或保洁人员作业时返回室内,应严格登记手续。
  保洁程序
  备:准备好保洁工具,水桶、抹布、保洁剂、垃圾袋、吸尘器、地拖、扫把等。
  进:室内若有人,应先打招呼,得到允许后再作业,门不要关。
  查:进入办公室后,先查看有无异常现象、有无客户遗忘的贵重物品、有无已损坏的物品。如发现异常,先向主管上级报告后再作业。
  倒:清倒烟灰缸、字纸箩、垃圾筒。倒烟灰缸时要检查烟头是否完全熄灭。清倒字纸箩,集中垃圾袋时,应注意里边有无危险物品,并及时处理。
  抹:从门口开始,由左至右或由右至左,依次抹室内家具和墙壁等。毛巾应按规定折叠、翻面。抹每一件家具时,由高到低,先里后外。抹墙壁时,重点抹墙壁饰物、电灯开关插座盒、空调风口、踢脚板、门窗、窗台等。大墙面、天花的保洁为定期作业,也可穿插在日常保洁中进行(如每天抹一间或一面)。
  整:台面、桌面上的主要用品,如电话、台历、台灯、烟灰缸等抹净后应按客户习惯的固定位置摆放,报纸、书籍摆放整齐,文件资料、茶杯及贵重物品不准动。
  换:收换垃圾袋、暖水瓶。
  吸:按照先里后外,先边角、桌下,后大面的顺序,进行吸尘作业。椅子等设备挪动后要原位摆好。发现局部脏污应及时处理。
  关:作业结束后,保洁人员退至门口,环视室内,确认质量合格,然后关灯、锁门。
  记:认真记录每日作业情况,主要包括保洁员姓名、保洁房间号码、进出时间、作业时客户状态(无人、工作、返回……)、家具设备有无损坏等。
  ■门厅、大堂的保洁
  门厅和大堂的主要特点
  来往人流最多、最频繁,带入的尘土亦较多,如不及时清除,将会扩散到中心的其他区域及楼层。另外其装修较其他区域豪华,摆设和装饰物较多。是中心使用者和外来客人进入中心的第一外场所,是显示中心的等级和脸面的重要区域。
  日常保洁项目
  地面及入口处脚垫的清扫。
  玻璃门和玻璃幕、间隔的擦拭。
  各种家具摆设以及装饰物、标牌、消防器等擦拭。
  墙壁和墙壁上装饰物、标牌、开关盒的扫尘、擦拭。
  果皮箱的清倒、擦拭。
  金属柱子、扶手、饰物等金属的擦拭。
  烟灰缸的清倒、更换。
  8. 此外还有天花、吊灯等特殊清扫项目。
  注意事项
  为减少人们将室外尘土带入室内,门厅入口处应铺设防尘脚垫。遇雨天,应铺吸水性的脚垫。
  门厅及大堂入口区域应设专人推尘,随时擦拭人们进入时的脚印。
  门厅及大堂地面多为花岗石、大理石、水磨石、瓷砖、聚氯乙稀地板材、橡胶类地板材或地毯。应根据不同材质,采取不同的清洗方法。
  不锈钢、铜、铝合金等装饰,如柱子、扶手、标牌等,容易受腐蚀,擦拭时要选用专用保洁剂、保护剂,切记小心不要造成花痕。
  注意不要碰倒、碰坏大堂内的各种摆设饰物。
  作业安排
  每个大楼的门厅及大堂大小不同,保洁要求不同。若范围较大,应按保洁项目、作业量及区域进行人员分工;若范围较小,只配备一个保洁员,应采取“定时巡回清扫、依次逐项擦拭”的作业安排。
  定时巡回清扫
  大厅最容易被弄脏的地方是地面。一般门厅及大堂,每30分钟(时间长短应视人员流动量及其他因素定)应定时巡回清扫一次,以确保地面经常处于保洁状态。主要是扫去地面垃圾、灰尘,擦去地面污迹、水迹,保持地面光亮、保洁,然后去擦拭其他项目,隔30分钟再巡回保洁地面……如此往复。
  依次逐项擦拭
  门厅及大堂日常保洁的其他项目多为每日擦拭一次即可,应事先安排好作业顺序,依次擦拭。规定每30分钟对地面巡回保洁一遍,每巡回保洁一遍的时间一般为3~5分钟或再长一些,其余20多分钟时间,用来依次逐项擦其他项目。有的项目,如烟灰缸的清倒或更换,可结合地面巡回进行保洁。
  卫生间的保洁
  卫生间主要特点
  人员来往频繁,最易脏污的共用地方,人们不仅在卫生间大小便,还进行梳洗化妆,因此要求空气清新。然而,大小便会产生臭味和其他异味,清除异味难度较大。
  日常保洁项目
  1、及时冲洗厕(尿)兜、不得留有脏物。
  2、及时清倒手纸箩,箩内手纸不得多于1/3。
  3、不断拖擦地面,做到无水迹、无垃圾、无尘土、无污垢。
  4、定时擦洗云台、面盆、厕(尿)兜等卫生设备。
  5、定时擦拭门窗、间板、墙壁、窗台。
  6、定时消毒,喷洒除臭剂、清香剂。
  7、及时补充香皂、洗手液、香球、手纸。
  注意事项
  1   作业人员要注意自身保护,作业时带防护手套和口罩,预防细菌感染,防止保洁剂损害皮肤。中间休息或作业完毕后,应使用药用肥皂洗手,饮食前要漱口。
  2   清洗卫生间所用的工具应专用,使用后定期消毒,与其他保洁工具分开保管。
  3   作业时,应将“工作进行中”告示牌放置在门口或当眼处,以便客人注意并予以配合。
  4   注意卫生间的通风,按规定开关通风扇或窗扇。
  保洁程序
  5   备:作业前,备好以下用具:地拖、扫把、胶垃圾铲、水桶、抹布(两条以上异色毛巾,深色为坐厕兜专用,浅色抹其他)、尿兜消毒剂以及手纸、香皂、香球、蚊香等。
  6   冲:进入卫生间首先放水将厕兜、尿兜冲洗。
  7   倒:扫除地面垃圾,清倒手纸箩、垃圾筒、茶叶筐。同时将手纸箩、垃圾筒、茶叶筐冲洗干净。
  8   洗:按照先云台面盆,后厕兜尿兜的顺序,逐项逐个刷洗卫生设备。厕兜尿兜要用专用刷子、百洁布、海绵块等蘸专用保洁剂刷洗。然后再用清水冲洗,用抹布擦干净。厕兜存在臭味是因厕兜里部、边缘存有脏污,特别是尿兜的排水口和厕兜的下部(反水管水面以上),刷洗时应特别注意。
  9   擦:用浅色抹布擦拭门窗、窗台、隔板、墙壁、镜面、干手机、皂液器等,必要时用刷子、百洁布、刮刀等去污。
  10、拖:用地拖拖擦地面,注意边角落,注意尿兜周围,不要留有水迹。
  11、补:补充手纸、香皂、洗手液、香球、垃圾袋等。手纸要上好,撕口留在外侧,折成三角,压在护板下。
  a)喷:按规定喷洒除臭剂、清香剂。
  b)撤:撤去“工作进行中”告示牌,把门窗关好。
  最影响卫生间保洁的现象是:
  c)厕兜未冲或未冲净。
  d)手纸箩已堆满或手纸扔在箩外边。
  e)地面有烟头等垃圾,有水迹。
  f)镜面有污迹、水迹。
   楼层公共区域保洁
  备用工具、材料:
  扫把、垃圾铲、胶桶、地拖、刀片、胶袋、干、湿布、保洁剂。
  工作程序:
  1、用扫把彻底清扫楼层各通道地面,清倒不锈钢垃圾桶。
  2、用干净湿布擦抹墙面、防火门、楼梯扶手、木栏杆、消防栓柜。
  3、用湿无绒布擦抹不锈钢梯门、不锈钢制品和指示牌,然后用干布抹净。
  3、用湿拖把拧干水分后拖净地面污渍和后楼梯。
  4、清抹热水器、周围墙壁,清洗水池,扫除地面积水和杂物。
  6、每天定时清理垃圾到垃圾房,清洗垃圾容器。
  7、抛光、打蜡保洁保养工作按《蜡面抛光保养工作程序》进行。
  工作标准:
  1、地面、壁面干净无污渍。
  2、电梯门、防火门、指示牌、消防栓柜门无污渍、无明显积尘。
  3、天花板、灯罩、风口目视无灰尘、蜘蛛网。
  4、卫生间无异味,洁具无污垢、地面无污渍、积水。
  注意事项:
  1、仪表整洁、精神饱满、举止大方得体。
  2、使用的保洁用具要勤洗消毒,保持洁净。
  3、打蜡、抛光和其它保洁大做安排中、夜班进行。
  电梯保洁
  工作要求:
  电梯保洁后要求:轿厢无杂物、洁净,门缝无泥尘,显示屏干净、清晰,不锈钢光亮、无尘、无水渍、斑印。
  工作程序:
  1、准备工具、物料
  手刷、百洁布、吸尘机、水桶、人字梯、毛巾、镜布、全能水、洁而亮、
  去污剂、不锈钢钢油、告示牌
  2、向保洁绿化部申请停开电梯;
  3、在电梯门口处放置告示牌;
  4、电梯轿厢清扫、吸尘、或撤换地毯;
  5、用吸尘机吸干净门缝内泥尘、杂物;
  6、用手刷、毛巾蘸稀释的全能水刷抹干净门缝;
  7、用干净湿毛巾擦拭门缝、门边、然后用干毛巾将水渍吸干;
  8、用稀释的全能水、毛巾抹干净轿厢天花抽风口、灯饰、显示屏;
  9、将适量的洁而亮用毛巾均匀地涂在轿厢不锈钢部份,再用力来回反复擦拭;
  10、用干净的湿毛巾擦拭不锈钢部份;
  11、将适量的不锈钢钢油喷在镜布上,均匀地涂在不锈钢表面,然后进行抛
  光处理;
  12、收拾所带的工具、物料,不能遗留物品。
  13、通知保洁绿化部开启电梯。
  玻璃门、窗、镜面的保洁
  备用工具、材料:
  毛套、玻璃刮、伸缩杆、水桶、抹布、刀片玻璃保洁剂。
  工作程序
  1、先用刀片铲除玻璃或镜面和边缘上的污垢。
  2、将玻璃保洁剂按1:10加清水。
  3、将毛套浸保洁剂溶液,拧干多余水份,然后用适当的力量在玻璃表面顶端从上而下擦抹,用玻璃刮刮去玻璃上的水份。
  4、一洗一刮连贯进行,当保洁玻璃的低部位时玻璃刮横向移动。
  5、用无绒干布抹去玻璃表面和框架上的水印和水珠。
  6、最后用拖把抹净地面上的污水。
  7、保洁高处玻璃时,可把毛套、玻璃刮套在伸缩杆上操作。
  8、循环保洁时用干、湿布,先用湿布擦抹,然后用干布抹干净污渍、手印。
  时间安排
  1、每天早上安排一次保洁。
  2、每天巡查保洁四次以上。
  工作标准:
  玻璃或镜面表面无污渍、水印,通透无明显积尘。
  注意事项
  1、毛套每次上水时必须洗干净毛套上的脏物、沙尘,避免擦花玻璃表面。
  2、爱护使用玻璃刮刮上的胶条,一面损破后,可调换另一面再用,完全损破的需要更换。
  不锈钢、铜、铝合金的保洁
  备用工具、材料:
  百洁布、毛巾、刀片、专用保养剂、酒精。
  工作程序
  1、用刀片铲除表面硬性污垢,注意使用刀片要小心,不要用力太大,以免刮花金属表面。
  2、用酒精清除表面胶渍。
  3、用干净毛巾或百洁布将专用保洁保养剂均匀涂抹在金属表面,注意用量要适中。
  4、用毛巾或百洁布反复擦拭,注意:用力要均匀,在污垢重的地方适当加力或加重保洁剂用量。
  5、用干净毛巾全面擦拭干净,不锈钢表面上光油后,须用干净的无绒毛巾进行抛光。
  6、注意检查边、角、地面或周边物件上是否有滴漏液渍或因工作不小心人为造成的脏乱并且立即清除整理。
  天台、阳台、雨篷保洁
  工作程序
  1、扫除天台、阳台地面沙泥垃圾,并将垃圾、泥沙装进垃圾袋内清走,擦抹干净围墙表面。
  2、扫除和清理天台、阳台各排水沟渠泥沙垃圾,清理排水口地漏的内、外格网,保持格网洁净,保证排水疏通、不积水。
  3、保洁雨篷时先将梯子放稳,沿梯子爬上雨篷,按上述(1)、(2)程序保洁。
  工作标准:
  目视天台阳台、雨篷无垃圾及积水、无青苔、杂物和弃置物。
  注意事项:
  1、使用梯子应注意安全,上下有人看护。
  2、清理垃圾、杂物和工具不能往下丢,以免砸伤行人,损坏工具。
  广场、台阶、绿地保洁
  工作程序
  1、巡视广场、台阶、绿地,及时扫除地面垃圾、纸屑、烟头。
  2、地面有个别污渍用保洁剂和胶刷擦洗干净,香口胶用铲刀铲除。
  3、清扫绿化草地时,及时清理枯枝落叶。不能扫除的杂物、垃圾用手捡起。
  4、下雨天用推水刮推掉台阶积水。雨停后,及时用胶扫把把广场上的积水和泥沙扫干净。
  5、每晚用水冲洗广场、台阶一遍。
  6、每月用擦机洗擦地面一遍,然后用水冲洗干净。
  工作标准:
  1、地面、路面无泥沙、无明显垃圾、无积水、污渍。
  2、草地和绿化带保洁,无枯枝落叶和垃圾。
  注意事项:
  1、用机械洗擦广场地面时,应竖立告示牌,注意车辆和行人。
  2、使用的工具清洗干净。
  灯具的保洁
  大楼内的路灯、楼道灯、办公室和活动场所的灯具。
  工作程序
  1、 准备梯子、螺丝刀、抹布、胶桶等工具。
  2、关闭电源,架好梯子,人站在梯子上,一手托起灯罩,一手拿螺丝刀,拧松灯罩的固定螺丝,取下灯罩。
  3、 先用湿抹布擦抹灯罩内外污迹和虫子,再用干抹布抹干水份。
  4)、将抹干净的灯罩装上,并用螺丝刀拧紧固定螺丝。
  5)、保洁日光灯具时,应先将电源关闭,取下盖板,取下灯管,然后用抹布分别擦抹灯管和灯具及盖板,重新装好。
  工作标准
  保洁后的灯管无灰尘、灯具内无蚊虫,灯罩明亮保洁。
  注意事项
  1、在梯子上作业时应注意安全,防止摔伤。
  2、保洁前应首先关闭灯具电源,以防触电。
  3、人在梯子上作业时,应注意防止灯具和工具掉下碰伤行人。
  4、用螺丝刀拧紧螺钉,固定灯罩时,应将螺钉固定到位,但不要用力过大,防止损坏灯罩。
  雕塑装饰物、宣传栏、标识牌的保洁
  工作程序
  1、雕塑装饰物的保洁:备长柄胶扫把、抹布、保洁剂、梯子等工具,
  用扫把打扫装饰物上的灰尘, 人站在梯子上,用湿抹布从上往下擦抹一遍,如有污迹用保洁剂涂在污迹处,用抹布擦抹,然后用水清洗。不锈钢装饰物按《不锈钢的保洁保养》操作。
  2、宣传栏的保洁:用抹布将宣传栏里外周边全面擦抹一遍,玻璃用玻璃刮保洁,按《玻璃门、窗、镜面的保洁》操作。
  3、宣传牌、标识牌的保洁:有广告纸时先撕下纸后,用湿抹布从上往下擦抹牌,然后用干抹布抹一次。
  工作标准
  宣传牌每周保洁一次;室内标识牌每天保洁一次;雕塑装饰物每月清洁一次,保洁后检查无污迹、积尘。
  注意事项
  1、梯子放平稳,人勿爬上装饰物,防止人员摔伤。
  2、保洁宣传栏玻璃时,小心划伤手。
  3、保洁工具不要损伤被保洁物。
  化粪池的清理
  工作程序
  1、雇用吸粪车一部(含5米长胶管三条,8米竹杆一条)。
  2、用铁钩打开化粪池盖板,再用长竹杆搅散化粪池内杂物结块层。
  3、把车开到工作现场,套好吸粪胶管放入化粪池内。
  4、启动吸粪车开关,吸出粪便直至化粪池内化粪结块物吸完为止。
  5、盖好化粪池井盖,用清水冲洗工作现场和所有工具。
  工作标准
  1、大楼半年清理一次,一级池清运90%,二级池清运75%,三级池硬的表面全部清运。
  2、清理后,目视井内无积物浮于上面,出入口畅通,保持污水不溢出地面。
  注意事项
  1、在化粪池井盖打开后10-15分钟人不准站在池边,禁止在池边点火或吸烟,以防沼气着火烧伤人。
  2、人勿下池工作,防止人员中毒或陷入水中。
  3、化粪池井打开后工作人员不能离开现场,保洁完毕后,随手盖好井盖,以防行人或小孩掉入井内发生意外。
  4、吸粪作业时,防止弄脏工作现场和过往行人的衣物。
  排水渠、集水井保洁
  工作程序
  1、巡回保洁时打扫干净渠面井盖,用夹子捡起渠内垃圾和纸屑。
  2、清理排水渠、集水井大做前,先在工作范围设置警告标志。
  3、先用漏铲清理排水渠底淤泥、垃圾,然后用胶刷擦洗干净渠底和壁上的污渍和青苔,渠盖同时冲洗干净。
  4、沙井清理井底淤泥后,同样冲洗干净井壁及井盖。
  5、井盖或井盖边缘上的污渍用铲刀铲除干净,清走淤泥垃圾并冲洗干净附近地面,将盖子盖好。
  6、清点工具撤退警告标志后离场。
  工作标准:目视沟渠干净无污渍、无青苔、垃圾和过量淤泥。
  注意事项:
  1、清理广场和道路排水沟时,设告示标志,避让车辆。
  2、理的淤泥、垃圾用胶桶装运,避免污染环境。
  垃圾桶的保洁
  工作程序
  1、将垃圾桶盖打开,取出垃圾桶,将垃圾倒入垃圾袋内,保洁桶周围的垃圾。
  2、用去污粉或洗衣粉撒在垃圾桶内,用刷子擦洗污迹,用水洗干净后将内桶放入桶中。
  3、同时用抹布把外桶表面清理干净。
  工作标准:
  1、目视无污迹,无广告纸,每天清运、清洗两次;垃圾箱每周用去污粉保洁一次,垃圾桶每天清洗一次。
  2、桶周围不积污水。
  垃圾房保洁
  工作程序
  1、定时巡视垃圾房和周边范围,及时清扫垃圾杂物和积水。
  2、清运到垃圾房的垃圾要用胶袋装好并扎紧袋口,堆放垃圾房内,防止散漏污染。
  3、每天清运垃圾后,及时冲洗垃圾房四周壁面和地面,个别污渍较严重的地方用洗洁精擦洗干净。
  4、周一次全面清洗垃圾房及周边范围,清洗后喷洒杀虫剂及消毒。
  工作标准:目视垃圾房内外壁地面无污渍和粘附物、无积水无异味
  注意事项:
  1、喷洒杀虫剂时要戴口罩,戴上胶手套
  2、垃圾必须做到日产日清。
  保洁工作应急措施
  1、适用范围
  大楼出现的突发性火灾, 污雨水井、管道、化粪池严重堵塞, 暴风雨, 户外施工等现象。
  2、应急措施
  2.1火灾后的保洁:
  1)救灾结束后, 领班组织全体保洁员参加现场清理;
  2)用垃圾车清运火灾遗留残物, 打扫地面;
  3)打扫地面积水, 用拖把拖抹;
  4)检查户外周围, 如有残留杂物一并清运、打扫。
  2.2污雨水井、管道、化粪池堵塞,污水外溢的应急处理措施:
  1)该责任区保洁员将垃圾车、扫把等工具拿到故障点,协助维修工处理;
  2)将从污雨水井、管、池中捞起的污垢、杂物直接装上垃圾车,避免造成第二次污染;
  3)疏通后, 迅速打扫地面被污染处, 并接水管或用桶提水清洗地面, 直到目视无污物。
  2.3暴风雨雪影响环境卫生的应急处理措施:
  1)暴风雨后, 保洁员及时清扫各责任区内所有地面上的垃圾袋、纸屑、树叶、泥、石子及其他杂物;下大雪时, 及时铲扫路面积雪;
  2)发生塌陷或大量泥水沙溃至路面、绿地,保洁员协助维修人员检修,及时清运、打扫;
  3)保洁员查看各责任区内污、雨排水是否畅通,如发生外溢,及时报告保洁绿化部处理;
  4)保洁员配合维序员关好各楼层门窗, 防止大风刮进楼内,损坏公共设施。
  2.4户外施工影响环境卫生的应急处理措施:
  1)大楼设施维修以及供水、供电、煤气管道、通讯设施等项目施工中, 保洁员配合作好场地周围的保洁工作;
  2.5楼层内发生水管爆裂事故的应急方案:
  当楼层内空调水管, 给水管的接头发生爆裂, 造成楼层浸水时应按如下步骤处理:
  1)迅速关闭水管阀门并迅速通知维序和维修人员前来救助;
  2)迅速扫开流进电梯厅门附近的水, 控制不了时可将电梯开往上一楼层, 通知维修人员关掉电梯;
  3)电工关掉电源开关后, 抢救房间、楼层内的重要物品,如资料、电脑等;
  4)用簸箕将水盛到水桶内倒掉, 再将余水扫进地漏, 接好电源后再用吸水器吸干地面水分;
  5)打开门窗, 用风扇吹干地面。
  3、注意事项:
  1)清理火灾场地时, 应在消防部门调查了解情况后, 经同意方可进行清理;
  2)暴风时,保洁员不要冒险作业, 防止高空坠物发生意外;
  3)处理水管爆裂事故时注意防止触电。
  消杀工作运行程序
  工作程序
  管理组运作程序
  1)主管根据实际情况编写除“四害”年工作计划、月工作计划,报保洁绿化部经理审批。
  2)主管根据消杀需要物品编制月采购计划报部门保洁绿化部经理批准后,到“市爱卫会”购买。
  3)药品由主管负责存放,剧毒药品储存必须贴上警示标识。
  4)主管每月两次对消杀员进行定期培训。
  消杀组运作程序
  保洁绿化部设专职消杀员,根据管理面积而划分责任区,负责除“四害”消杀工作。
  消杀员根据部门消杀工作计划,按时进行消杀并做好相关记录。
   防风抗旱排涝
  工作程序
  1、 浇水抗旱:
  1)大面积淋水采用胶管引水或全自动喷灌,单株可采用担水方法。
  2)淋水时确保淋透,不要遗漏,防止上湿下干。浇水时间夏季在早晚为宜,冬季在中午为宜。
  防风排涝:
  1)对新种植的乔木采用护架、培土、修剪的方法,以提高树木的承受能力。
  2)雨季要保持明沟,暗道的畅通。
  3)对已受损树木及时处理,保证道路畅通。
  注意事项
  1、浇水要适量,过多引起烂根,过少则出现萎蔫现象。
  2、做支撑或拉绳时,与树杆接触处应垫上柔软的东西,以防损坏树皮。
  外墙清洗
  外墙清洗顺序
  1、清洗外墙用的清洁剂全部为进口清洁剂,包括强力除垢剂、玻璃清洁剂、全能清洁剂、除渍剂、大理石保护液等。
  2、为了使外墙清洗工作顺利完成,首先要针对不同外墙材料选用不同酸碱成份的清洁剂,其次要针对脏净程度按合理的比例调配,以防外墙材料造成损伤。
  3、最后由熟练工人把调好的清洁剂均匀的涂在外墙表面,通过药水与污垢的接触,产生化学反应,使污垢溶解并脱离墙体,然后冲洗干净,才能达到良好的清洗效果。
  4、施工顺序:先高后低,先侧后正
  首先清洗高层主楼,然后在洗低层副楼,以免二次污染;先在正常工作日清洗大楼的侧面,利用双休日清洗大楼的正面,以免影响大楼人员的正常办公进出。
  建筑污垢的成份及建筑清洗的意义
  建筑污垢主要可分为烟尘、灰垢、锈迹及特殊垢质四种:
  烟尘:建筑物烟囱中排出的粉煤灰、焦油等,主要成分为CaO、SiO2等。
  灰垢:空气中的灰尘粘附于建筑物表面形成的污垢,主要成份为碳酸碱及硅酸盐等。
  锈迹:主要由金属氧化物组成。
  特殊垢质:主要包括沥青、油漆、玻璃胶等有机污垢以及水泥渣、石灰渣以及建筑内部泛浆而在外墙表面形成的污垢。
  由于建筑物表面污垢的成份十分复杂,其中可溶于水的成份及在酸雨中可溶解成份如CaCO3等经雨水溶解后渗入外墙材料中,在气温较高或天气晴朗干燥时,这些可溶解成份在毛细微孔中因水分蒸发而结晶膨胀,产生巨大的结晶应力使外墙材料产生细小的裂纹,而可溶解成份继而又渗入这些细小裂纹中继续结晶膨胀,使小裂纹扩展成大裂纹,经较长时间的循环作用,从而造成外墙材料的老化、开裂和剥落。例如:建筑物窗户下面及墙角等较脏部位总是较早出现老化、开裂和剥落,就是这个道理。对于玻璃,粘附在表面的烟尘、灰垢、经雨水溶液后,其中的酸性成份常年累月将玻璃表面的镀膜腐蚀、老化,使玻璃表面形成流水状的侵蚀面,从而破坏建筑整体外观、整洁,同时对防止污垢对外墙材料的侵蚀,以及防止外墙材料过早出现老化、开裂、剥落现象,提高建筑物使用寿命,减少维护费用等方面,有着重要的意义。
  安全措施
  1、安全,是施工过程中的重中之重,为了杜绝安全事故的发生,需作充分的准备。首先,公司采用的是18MM的绵伦绳,作为清洗的主绳,每根主绳能承担1000多公斤的重量,承担一个清洗工人的重量绰绰有余。
  在主绳的基础上,再配一根16MM的绵伦绳,作为安全绳。工人通过安全带与自锁器与安全绳相连。自锁器的作用是,当工人的下坠速度超过5米/秒的时候,会自动卡死,防止继续下滑。
  2、为保护大楼周围草坪花木不被原料侵蚀,将准备彩条布若干平方米用于覆盖。
  3、为保证楼下车辆人员的进出安全,特准备彩条布若干平方米,用于车辆的覆盖,高空作业警示牌3付及安全员一名,专门负责车辆保护。
  4、再清洗过程中,工人必须身着工作服,注意仪容仪表,对业主要又礼貌,严格遵守各项管理制度,上下楼走货梯。
  绿化养护
  绿化养护内容及其养护标准:
  1、草坪管养
  草坪管养的标准是草种生长良好,草坪整齐雅观,四季常绿,覆盖率达98%以上,杂草率低于1%,无坑洼积水,无裸露地。
  1 ) 生长势
  生长势良好,生长量超过该草种该规格的平均年生长量;叶色青绿,无枯黄叶。
  2 ) 修剪
  考虑季节特点和草种的生长发育特性,使草的高度一致,边缘整齐。高度控制在:台湾草5cm以下,大叶油草、假俭草、沿阶草10cm以下,蟛蜞菊30cm以下。
  3)灌溉、施肥
  根据草坪植物的生长需要进行淋水和施肥,冬季雨水缺少的季节,每天的淋水量不低于该草种该规格的蒸腾量,使含水量保持在:砂土为3-5%,砂壤土为6-10%,壤土为12-20%,粘土为20-21%;需水量大的植物,其土壤含水量一般要求砂土为4-5.5%,砂壤土为8.5-11.5%,壤土为17-22%,粘土为21-22%;需水量少且不耐涝的植物,其土壤含水量控制在:砂土为2.8-4.5%,、砂壤土为5.7-8.5%,壤土为10-15%,粘土为18-20%。结合淋水适追肥,以保证草坪植物在秋、冬季保持青绿。肥料的施用要适量、均匀,防止过量或不均匀引起肥伤。
  4 ) 除杂草
  经常除杂草,使草坪和混合草坪的目的草种纯度达99%。新接管的绿地要求半年内达到要求。
  5 ) 填平坑洼
  及时填平坑洼地,使草坪内无坑洼积水,平整美观。
  6 ) 补植
  对被破坏或其他原因引起死亡的草坪植物应及时补植,使草坪保持完整,无裸露地。补植要补与原草坪相同的草种,适当密植,补植后加强保养,保证一个月内覆盖率达98%。
  7 ) 病虫害防治
  及时做好病虫害的防治工作,以防为主,精心管养,使植物增强抗病虫能力,经常检查,早发现早处理。采取综合防治、化学防治、物理人工防治等方法防止病虫害 蔓延和影响植物生长。尽量采用生物防治的办法,以减少对环境的污染。用化学方法防治时,一般在下午或晚上进行喷药;药物用量及环境的影响,要符合环保的要求及标准。发生病虫害,最严重的危害率在8%以下。
  2 、灌木和花卉管养
  灌木和花卉管养的标准是生长良好,花繁叶茂,造型美观,具有一定的艺术感和立体感。
  1) 生长势
  生长中等,生长量达到该种类该规格的平均年生长量;萌蘖及枝叶生长正常,叶色较鲜艳,无枯枝残叶,植株基本整齐,花卉适时开花,花坛轮廓完美,无残缺,绿篱无断层。
  2)修剪
  考虑每种植物的生长发肓特点,既造型美观又能适时开花;花灌木和草本花卉必须在花芽分化前进行修剪,以免把花芽剪除,花谢后要及时剪掉残花老枝。绿篱和花坛整形要符合造景要求。
  3) 灌溉、施肥
  根据植物的生长及开花特性进行合理灌溉和施肥。在雨水缺少的季节,每天的淋水量要求不低于该种类该规格的蒸腾量,使含水量保持在:砂土为3-5%,砂壤土为6-10%,壤土为12-20%,粘土为20-21%。需水量大的植物,其土壤含水量一般要求砂土为4-4.5%,砂壤土为8.5-11.5%,壤土为17-22%,粘土为21-22%;需水量少且不耐涝的植物,其土壤含水量控制在:砂土为2.8-4.5%,、砂壤土为5.7-8.5%,壤土为10-15%,粘土为18-20%。勒杜鹃等花灌木要适当控水以促进花芽分化,花芽分化后心须适当施肥以使花多色艳,其余要求在每年春、秋季重点施肥各1次。肥料不能裸露,可采用埋施或水施等不同的方法。埋施可先挖穴或开沟,施肥后要回填土、踏实、淋足水、找平。一般可结合除草松土进行施肥。
  4) 除杂草
  经常除杂草和松土,除杂草松土时要保护根系,不能伤根造成根系裸露,更不能造成黄土裸露。
  5)补植、改植
  及时清理死苗,并在两周内补植回原来的种类并力求规格与原来植株接近,以保证良好的景观效果。补植要按照种植规范进行,施足基肥并加强淋水等保养措施,保证成活率达95%以上。
  6) 病虫害防治
  及时做好病虫害的防治工作,以防为主,精心管养,使植物增强抗病虫能力,经常检查,早发现早处理。采取综合防治、化学防治、物理人工防治等方法防止病虫害蔓延和影响植物生长。尽量采用生物防治的办法,以减少对环境的污染。用化学方法防治时,喷药要在下午或晚上进行;药物、用量及环境的影响,要符合环保的要求及标准。发生病虫害,最严重的危害率在8%以下。
  3、乔木管养
  乔木管养的标准是生长良好,枝叶健壮,树形美观。行道树下缘线整齐,修剪适度,无死树缺株,无枯枝残叶,景观效果良好。
  1) 生长势
  生长势较强,生长量达到该种类该规格的平均年生长量;枝叶健壮,无枯枝残叶。
  2) 修剪
  考虑每种树的生长特点如叶芽、花芽分化期等,确定修剪时间,避免把花芽剪掉,使花乔木适时开花;乔木整形效果要尽量与周围环境协调;行道树修剪要保持树冠完整,枝叶密度适宜,内膛不乱又通风透光,并根据不同路段车辆等情况确定下缘线高度和树冠体量,树高一般控制在10-17米之间,注意不能影响高压线、路灯交通指示牌;单位附属绿地内种植的树木的枝叶伸向城市公共道路或他人物业范围内的,要及时修剪;修剪时按操作规程进行,尽量减小伤口,剪口要平,不能留有树钉;荫枝、下垂枝、下缘线下的菹孽枝和干枯枝叶要及时剪除。
  3) 灌溉、施肥
  根据不同生长季节的天气情况、不同植物种类和不同树龄适当淋水,并要求在每年的春、秋季重点施肥1-2次。施肥量根据树木的种类和生长情况而定,种植三年以内的乔木和树穴有植被的乔木要适当增加施肥量和次数。肥料要埋施,先打穴或开沟。施肥后要回填土、踏实、淋足水,找平,切忌肥料裸露。乔木施肥穴的规格一般为30×30×40厘米。挖穴或开沟的位置一般是树冠外缘的投线影(行道树除外),每株树挖对称的两穴或四穴。
  4) 补植
  及时清理死树,在三周内补植回原来的种类并力求规格与原有植株接近,以保证良好的景观效果。补植要按照种植规范进行,施足基肥并加强淋水等保养措施,保证成活率榕树类达95%,其他树种达85%。
  5) 病虫害防治
  及时做好病虫害的防治工作,以防为主,精心管养,使植物增强抗病虫能力,经常检查,早发现早处理。采取综合防治、化学防治、物理人工防治等方法防止病虫害蔓延和影响植物生长。尽量采用生物防治的办法,以减少对环境的污染。用化学方法防治时,喷药要在下午或晚上进行;药物、用量及环境的影响,要符合环保的要求及标准。发生病虫害,最严重的危害率在8%以下,单株受害程度在8%以下。
  6) 防台风及意外
  做好防台风工作。台风前加强防御措施,合理修剪,加固护树设施,以增强抵御台风的能力。台风吹袭期间迅速清理倒树断枝,疏通道路。台风后及时进行扶树、护树,补好残缺,清除断枝、落叶和垃圾,使绿化景观尽快恢复。同时要求随着树木的长大,及时将护树带或铁箍放松,以免嵌入树皮内。遇雷电风雨、人畜危害而使树木歪斜或倒树断枝,要立即处理、疏通道路。
  4、 垂直绿化管养
  垂直绿化管养其标准是攀缘植物生长良好,整齐雅观,生长期覆盖率达95%以上,一年四季常绿(落叶植物除外),有花攀缘植物要适时开花。
  1) 生长势
  生长势良好,生长量达到该种类该规格的平均年生长量;枝叶较健壮,叶色浓绿,无枯枝残叶,有花的攀援植物要适时开花。
  2)牵引、修剪
  根据不同植物的攀援特点,采取牵引措施或设置网架等辅助设施让其迅速、均匀地长满墙面。修剪要考虑该种类的生长发育特点,确定修剪时间和修剪程度,避免剪掉有用的叶芽、花芽和主蔓,合理修剪过密的侧蔓,控制主蔓,使覆盖均匀,以增强园林美化效果。路边上的下垂藤蔓要及时修剪,以免妨碍交通。
  3)灌溉、施肥
  经常淋水以保证其生长需要。秋、冬季加强淋水,使落叶植物延缓落叶,延长绿叶期。在每年的春、秋季重点施肥2-3次,并根据生长情况追施无机肥以满足植物生长需要。肥料的施用要适量、均匀、防止过量或不均匀引起肥伤。
  4) 补植
  不失时机地进行补植。补植要补回原来的种类加强淋水、养护等管理措施,保证成活率达90%以上。
  5) 病虫害防治
  及时做好病虫害的防治工作,以防为主,精心管养,使植物增强抗病虫能力,采取综合防治、化学防治、物理人工防治等方法防止病虫害蔓延和影响植物生长。尽量采用生物防治的办法,以减少对环境的污染。用化学方法防治时,一般在晚上进行喷药;药物、用量及环境的影响,要符合环保的要求及标准。发生病虫害,最严重的危害率在5%以下。
  5、时花管养
  1) 浇水
  生长季(非雨季)每天淋水1-2次;非生长季(非雨季)每周淋水1-2次。
  2) 施肥
  地栽时花每年入冬前施1次磷钾肥,生长季花后追施全效有机肥或复合肥;盆栽时花出圃前施1次磷钾肥。
  3) 修剪、管养
  每天清除残花黄叶1次;每周修花边1次;每月松土、除杂草1次。
  4) 病虫害防治
  每月喷施广普性杀菌条虫药1次;突发病虫害进行针对性防治。要求利用周末或下班时间喷药,不允许使用刺激性强或中等毒以上农药。
  6、水生植物养护
  1) 修剪
  冬季清除泥土上枯黄枝叶1次。
  2) 施肥
  移入水池前10天施1次全效有机肥或复合肥;每年开春前拿出水池补施1次基肥。
  3) 外观养护
  每天清除枯枝残叶及杂物1次。
  7、 园路管理
  园路管理的标准是路面保持清洁、美观、完好无损,要求及时清除路面垃圾杂物,修补破损并保持完好;要求路面干净、美观,以增强园林美化效果。
  8、 绿化垃圾清运
  归堆后的垃圾杂物和箩筐等器具摆放在隐蔽的地方,垃圾做到日产日清,不过夜,不焚烧。
  9、 绿地维护
  绿地维护的标准是绿地红线范围内不被侵占,绿地版图完整,花草树木不受破坏,无乱摆乱卖、乱停乱放的现象。
  1) 保护
  保护绿地红线和红线内的花草树木,对任何侵占和破坏行为要加以制止并及时报告绿化管理部门。经上级批准临时借用的绿地,监督限期内恢复原状,如超过审批面积及数量,要立即上报。
  2) 监管
  加强监管,使绿地内没有堆放东西和停放自行车、机动车,没有人力车和机动车驶进草地,没有设摊摆卖,没有在草地上踢球等进行损害花草树木的活动,没有在树上挂标语、掠衣服等现象。
  10、  设施维护
  设施维护的标准是设施完好无损,景观效果优良。
  1)保护
  保护围栏、护树架和护网等绿化设施,对破坏行为要加以制止并及时报告绿化管理部门;保护绿化供水设施,防止绿化用水被盗用。
  2)维修
  设施如有损坏,要及时修补或更换,保证设施的完整美观。
  盆景养护管理、环境布置
  工作内容及其养护标准:
  1、盆景淋水
  1) 室内盆景淋水见干见湿,保持盆土湿润,每次浇水时用小喷壶往树上喷一次雾。
  2) 室外盆景夏秋季根据树种的不同淋水的次数不同,每天早上淋一次水,冬春季根据天气情况每1-2天淋一次水。
  2、盆景修剪
  1) 落叶类树木一年四季均可做控形修剪,养护中应随时剪除病枝、枯枝、细弱枝及徒长枝,保持盆景植株造型。
  2) 落叶类树木重修应在落叶后的休眠期进行;观花类树木修剪应在3-5月份进行。
  3) 安溪县茶、榕树等常绿树木应每月进行一次控形轻剪,修剪应在天气较暖时进行。
  4)修剪方式采用疏剪、短剪、蓄枝截干、抹芽、摘心、摘叶等方式。
  3、盆景施肥
  1) 盆景施肥一般用饼肥和复合肥配合使用。
  2) 饼肥应在土盆或换盆时施入盆土中,若不换盆则应在每年的2月份施用。
  3) 复合肥应作追肥,在每年的6-8月份施一次,每盆用量约10克,小盆景酌情减量。
  4、盆景杂草和病虫害防治
  1)对盆景每月松土除杂草1次,发现寄生虫必须马上清除,并入袋销毁.
  2)编制防治蚧壳虫、蚜虫、红蜘蛛、食叶害虫、驻干害虫及锈病、白粉病、黑斑病、炭疽病等病虫害的有效防治措施及方案。
  5、盆景翻盆
  1)幼树每年翻一次盆,换成大一号的盆,时间最长不超过两年;
  2)已成形的树木盆景两年翻一次盆;老树、松柏类树木3年翻一次盆;
  6、室内盆景摆放
  1) 室内盆景应放于合适的几架上,盆景观赏面正对客人,盆景编号牌放于隐藏处;
  2) 摆放于室内的盆景应无杂草、无露于盆土表面的肥,盆景盆干净美观;
  3) 摆放于室内的树木盆景应每周更换出室外养护至少两星期后才能再摆入室内观赏,搬进搬出都要注意给盆景一个环境适应期。
  4)摆放于室内的山水盆景应将石块保洁,盆内无青苔杂物,山石稳固不易掉下,山上附生植物长势良好。
  7、室外盆景摆放
  1)摆放于盆景场的盆景应根据盆景的类型及树种习性分类摆放,并根据盆景类型分类编号登记挂牌,以便于管理;
  2)悬崖式盆景应摆放于高架上,小型盆景应放于高层架上,大型盆景应放于矮架上;
  3)长期摆于花园供观赏的大型盆景可直接将盆景连盆埋入土中。
  8 、检查项目:
  1) 长势:生长良好
  2) 完好率:无缺株
  3) 造型:开花整齐
  4)无杂草、寄生藤,无垃圾和枯枝落叶堆积和无病虫害.
  二、绿化环境布置标准
  1、环境布置
  根据各景区的用花数量和品种做好用花计划,包括具体用花数、品种、日期。
  2、绿化景区布置质量标准
  1) 植物材料形态优美,生长健康,与景点格调相谐,且具观赏性;
  2) 品种间搭配合理,有层次,具韵律感,整体效果突出,符合时令要求;
  3) 植物取材与周围环境美工设计配合得当,注意细节自然及环境卫生。
  3、节庆日布置质量标准
  1) 主题突出,色彩作用得当,对比强烈;材料新颖,有较长观赏期;
  2) 花材有时令感,所用花材在节庆日当天达到最佳观赏效果;
  3) 节庆日环境布置与环境相协调。
  4、应该撤出的残花标准
  1) 时花单盆开残率2/3以上,观叶植物观赏叶片少于正常植株的1/2以上。
  2)植株严重枯黄或生长不良,影响美观,植物不适应所摆放的环境产生落叶等症状。
  3) 植株有较严重病虫害,防治该种病虫害的药物具有强刺激性不宜在景区喷杀。
  服务过程检验
  1、范围
  大楼绿化、保洁、消杀服务过程
  2、职责
  1) 保洁绿化部经理负责组织主管、专业队长组成检查小组,以月检形式检验。
  2) 主管负责填写《月检表》。队长对绿化、保洁、消杀服务项目每日进行巡查、抽检,并填写相关表格。
  3、检查办法
  1) 月检
  每月对大楼绿化、保洁、消杀工作进行一次检查,并将检查结果记录在月检表中。
  2) 日检
  主管对照检验标准,每日对本辖区服务项目进行检查,一周内将各负责任区至少覆盖检验一次。将检查结果记录在日检表中。
  4、月检查项目及内容
  1) 保洁工作
  室内抽查3个单元;大楼抽查2个楼转换层;室外抽查3个责任区,每个责任区抽查沙井、污水井、垃圾池、果皮箱各3个;并巡查区间道路、绿化地、指示牌、停车场、喷水池、公共场地、垃圾中转站等。
  2)消杀工作
  室内抽查2个单元,2个化粪池、垃圾池及垃圾中转站、停车场、自行车库、天面雨蓬。
  3)绿化管理
  育苗栽培的管理、修枝整型、草坪养护、防风抗旱排涝、补栽补种、  病虫防治、设备保养、药品的保管。
  4)质量记录、员工日考核、培训情况。
  5)员工仪容仪表、服务态度、员工宿舍等。
  每次检查可针对性的以几项为重点,每次抽检查项目不少于总项的50%。
  5、处理办法
  1) 月检不合格服务填写《不合格服务处理表》并发至相关单位,限期整改,主管跟踪验证。
  2) 日检中发现不合格项,由主管通知相关员工即时关闭。
  6、综合工作检验标准
  序号检验 项目标准分值评分标准实际 得分
  1仪容 仪表1.上班着装得体大方,佩带工作牌,不准穿拖鞋,不穿奇装异服。 2.上下班时,手不放在衣服口袋内,不勾肩搭背。 3.精神饱满,举止文明大方,仪表整洁、端庄。 4.遵守办公环境规定。6分发现一项不合格扣2分,扣完为止。
  2服务 态度1.微笑服务,见到业主微笑、点头、问好。 2.使用规范文明礼貌用语。 3.服务态度端正,有良好的职业道德。 4.办事认真负责,有较强的奉献精神。 5.服从领导和公司工作安排。 6.文明服务,礼貌待人。6分发现一项不合格扣2分。
  3工作 纪律1.不吸烟、喝酒,遵守法纪,履行职责,遵守员工纪律。 2.上班不迟到、早退,不旷工离岗。 3.上班不会客、闲谈,不做与本职工作无关的事。 4.服从领导安排,团结同事,不挑拨是非,保守公司机密。 5.遵守公司廉洁制度和有关管理规定,不收受业主钱财和物品。10分发现一项不合格扣2分,扣完为止。
  4接待 服务1.仪表端庄,态度和蔼,热情大方。 2.来访登记记录及时、准确、清楚。 3.不准推拉或近距离用手指指着来访人员。 4.当来访人员有过激言行时,应保持冷静,不准与来访人员发生争吵。8分一项不符合标准扣2分。
  5考勤 记录1.如实考勤,无虚假。 2.请销假规范、及时。6分一项不符合标准扣3分。
  6例会、晨会记录及工作日志1.按照会议情况及时总结,记录书写清楚,内容有条理、有思想。 2.参加会议不迟到、不早退。 3.工作日志书写清楚、内容齐全。4分一项不符合标准扣2分,扣完为止。
  7巡视 监督1.日巡视每日至少1次,巡视记录书写及时清楚,发现问题能够及时处理或上报经理、业主。 2.每天对巡视的设施和服务项目基本覆盖一遍。10分发现一项不合格扣5分。
  8采购 管理1.资金与帐目相符,帐目明晰、无虚假,做到日清月结。 2.保管好现金、票据,做好现金日记帐。6分出现虚假或不符合标准全部扣除。
  9管理 用房1.办公室清洁,物品摆放整齐。 2.员工更衣室清洁,安排轮流卫生值日,衣物用品摆放整齐。2分发现一项不合格扣1分。
  10资料 管理1.各类表格填写清楚、整齐,记录齐全,保存完整。 2.文件分类存放,整齐规范,易查阅。 3.上下发的文件签收、保存手续要完备。4分发现一项不合格扣2分。
  11电脑 管理1.操作熟练、规范。 2.电脑资料输入及时、清楚、查阅方便。 3.上班时间不准玩游戏、上网聊天。4分一项不符合标准扣1分。
  12仓库 管理1.仓库清洁,物品分类存放,整齐有序。 2.物品出入库进行登记、验收,出入库清单、工具借还登记表填写清楚、无遗漏,不符合标准的物品有权拒绝入库。 3.仓库管理资料手续、记录齐全。6分发现一项不合格扣2分。
  13员工 培训1.对新员工作好岗前培训,定期进行员工理论培训、业务培训。 2.培训记录齐全、清晰。10分没有对员工进行培训的扣4分,记录不完整的,发现一项扣2分。
  14投诉处理及回访1.投诉处理率100%,投诉处理回访100%,其它回访符合规定要求。 2.日常巡视中能够收集住户意见、建议。 3.投诉记录详细清楚。 4.对于业主提出的意见建议能够进行第二次、第三次甚至更多次回访。8分发现一项不合格扣2分。
  15部门 评价1.管理人员考核依据包括岗位职责。 2.按时完成公司指定和交办任务10分发现一项不合格扣2分。
  15其它 服务凡为方便业主提供便民服务及实施各种经营的保洁绿化部,根据实际加分。如雨天提供雨具等。有便民服务项目或多种经营的,一项加2分,没有的扣5分。
  合计100
  实际得分
  分数计算方法:得分=       ×100
  所查项目总分值
  实际得分:检验保洁绿化部每项得分的总和。
  所查项目总分值:根据保洁绿化部实际情况,所查项目分数的总和。

 

 

(责任编辑:湖南物业网陈)
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