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物业消防安全管理存在问题的原因

时间:2020-01-08 11:30来源:www.0731wy.com 作者:湖南物业网 点击:
物业消防安全管理存在问题的原因 (一)物业管理整体发展水平不高。按照我国《物权法》和《物业管理条例》设计的模式,业主对建筑物内的住宅、经营用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。全体业主组成业主大会,代表

         物业消防安全管理存在问题的原因

  (一)物业管理整体发展水平不高。按照我国《物权法》和《物业管理条例》设计的模式,业主对建筑物内的住宅、经营用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。全体业主组成业主大会,代表和维护业主在物业管理活动中的合法权益,并选举业主委员会作为其执行机构。物业服务企业是全体业主决定聘用,受业主委托从事物业管理的,物业服务企业与业主共同体是一种合同上的委托关系。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。而现状是,很多建筑小区根本没有成立业主大会,以业主大会名义与物业服务企业签订物业服务合同的更加稀少,往往是开发商选聘其认为合适的物业服务公司,甚至“建管合一”,加之业主个体自治维权意识薄弱,在“多一事不如少一事”、“坐顺风船”等思想的作用下,不参与、不争取,物业服务企业非但不是大家的“管家”,反而给人们产生一种服务项目、服务标准、收费项目都由其说了算,只收钱不服务的感受。这种权利主体缺位、双方地位不对等、被服务者成了被管理者的现状是物业服务水平不高的最基础、最深层次原因。

  (二)物业服务企业消防管理的职责定位不明确。在行政法律体系内,《消防法》第十八条规定“住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理,提供消防安全防范服务”,《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》第十条也明确“居民住宅区的物业管理单位应当在管理范围内履行下列消防安全职责:一是制定消防安全制度,落实消防安全责任,开展消防安全宣传教育;二是开展防火检查,消除火灾隐患;三是保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通;四是保障公共消防设施、器材以及消防安全标志完好有效。其他物业管理单位应当对受委托管理范围内的公共消防安全管理工作负责。”而民事合同中物业消防管理的委托事项则往往非常粗略(可参见建设行政主管部门设计的《前期物业服务合同》、《物业管理合同》示范文本),作为为业主服务、对业主负责、依赖物业服务收费而生存的物业服务企业,往往更加看重于“忠实”履行合同,这种行政责任与民事合同具体职责内容的不对应使得物业服务企业对自身的消防管理职责模糊、淡化。

  (三)法律责任追究和纠纷争议解决渠道不畅通。例如小区内建筑消防设施损坏、占用消防车通道、堵塞封闭楼梯、擅自改变建筑物使用性质等问题,从行政法律关系来说,违反了消防法律法规,应当追究行政责任。但很多行为确实不是物业服务企业直接所为,物业服务企业也进行了劝阻、制止,最多也就是管理责任,只处罚物业服务企业似乎不尽合理;而执法部门如果要对众多的业主或者物业使用者直接实施处罚又谈何容易。从民事关系上来说,行为人的行为侵犯了其他业主的相邻权、对他人的人身财产安全构成了潜在危险,权利人可以通过民事诉讼等方式寻求救济,但中国传统邻里关系和睦相处的观念和民事诉讼周期、成本和执行等因素,给问题的最终解决造成很多障碍。这是许多具体问题、具体隐患、具体纷争处理解决难的很重要的原因。

  (四)政府介入和干预方式简单而效率不高。政府的介入或干预是在市场运行不规范、权利主体自治意识不高的情况下一个重要手段,以保证制度的执行,维护公共利益。具体到消防行政管理领域,在消防安全责任制没有彻底落实、社会化消防工作网络没有完全形成的当今,社会和单位都依赖于公安机关消防机构的消防监督执法行为,而消防监督目标的重心、消防监督检查的方式和重点、消防警力的配置等因素使得消防机构无力、无法对物业小区实施太多的监督管理,即使检查发现问题也只能要求物业服务企业督促解决,更不能陷入房地产开发商、物业服务企业、业主、相邻关系人等相互间错综复杂的利益纠纷中,所以在具体问题的解决上政府及其职能部门的干预往往显得很表面化,甚至很被动,被管理的各方都不理解、不满意,具体隐患问题解决效率并不高。

  (五)物业消防维修费用使用不透明、不畅通。物业服务企业接受业主委托,对共用的消防设施设备进行维修、养护、运行和管理,其所需资金来源于物业服务费(但是当前消防设施的管理中还有定期检测、维护保养、城市远程消防监控系统的运行等支出都没有稳定的保障渠道);如果需要维修、更新和改造,则要动用专项维修资金,专项维修资金是业主共同交存、属业主共同所有,其使用决定权在业主,需要专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过,或者经由业主大会依法通过使用方案,再由政府建设(房地产)主管部门审核同意或向其备案后划转列支。这其中有两个关键点,一方面是必须明确物业消防服务日常维护职责和标准,以及需要动用专项维修资金的具体情形,这样才能够区分具体问题哪些是业主或部分业主自身原因造成的、哪些是物业服务企业管理不到位造成的、哪些是确实符合动用专项维修资金的条件(建设部、财政部令第165号《住宅专项维修资金管理办法》第二十五条就明确规定了不得从住宅专项资金中列支的四种情形),否则各方包括监管资金的政府职能部门认识不一,讨论或者审核不被通过;另一方面是程序上必须有双重大多数(两个三分之二)业主或业主大会讨论通过,这里面的难题一是没有组织者、二是多数不积极参与、三是众口难调形不成合意。这两个关键点在目前都没有成熟的机制、制度或者惯例,所以出现很多建筑消防设施彻底瘫痪、长期成摆设无法及时解决,根本原因是缺乏资金或者说有钱用不了。

 

 

(责任编辑:湖南物业网陈)
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