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物业管理企业苑区巡逻控制要点

时间:2019-03-14 10:22来源:www.0731wy.com 作者:湖南物业网 点击:
一、治安隐患排查 排除安全隐患,不单单是物管的工作与责任,物业管理巡逻人员应该把自己日常巡查工作结合起来,及时发现安全隐患,特别是治安、建筑物致损等隐患。治安隐患巡查包括:检查巡逻区域围栏及围墙是否缺口、建筑物有否破坏;安全监控系统是否存在

   一、治安隐患排查

  排除安全隐患,不单单是物管的工作与责任,物业管理巡逻人员应该把自己日常巡查工作结合起来,及时发现安全隐患,特别是治安、建筑物致损等隐患。治安隐患巡查包括:检查巡逻区域围栏及围墙是否缺口、建筑物有否破坏;安全监控系统是否存在问题;盘查在巡逻途中遇到的陌生者,并有礼貌的询问其意图及去向;检查停泊在巡逻区域内的车辆有无异常或阻碍交通,及时进行疏通;保护巡逻区域内重点目标、重点对象的绝对安全;检查、发现和堵塞安全防范方面的漏洞,防止各种治安灾害事故的发生;及时发现、报告、处理各种异常、可疑情况,防止各种犯罪事件和治安事件的发生;发现和制止各种违法犯罪行为;加强对各种刑事案件、治安案件和治安灾害事故的现场保护;物管部巡逻员要做到:耳朵多听有无异常的响动,眼睛多看有无异常的动静,鼻子多嗅有无异常的气味,当发现有室内冒烟并伴有焦糊味、歹徒撬门、可疑人在楼道、园区内徘徊,室内有水溢出门外等情况时立即采取行动并上报领班,这就要求巡逻员能快速平息巡逻中发现的突发性事件和各种意外事件,治安巡逻结束后, 应对巡逻情况进行详细记录,发现的安全隐患,必须详细记录在案,以备后查。

  二、公共设施设备安全完好状况巡查

  公共设施设备的维护是我们物业管理企业的核心内容,做为负责任的物业管理企业,每半年应当统计一次公共设施设备的完好率,制定切实可行的养护计划、跟踪、整改,应该重点部位设置警示标识、定期检查消除隐患、加强人员对设备运行管理、做好巡查与维修记录,提高风险防范能力。这就需要员工加强对物业管理知识、技能、物业管理法律、法规、物业风险防范、物业服务意识等方面知识的学习培训,以降低企业的运营风险。因为很多时候,巡逻员工作中的一个小疏忽往往会使物业服务企业面临赔偿风险,及时发现和消除各种隐患,巡逻时仔细检查房屋本体,公共设施是否完好无损,若有损坏或异常情况要书面向服务中心汇报,立即报告部门负责人,并及时处理并做好记录,例如注意车辆是否把公共设备设施损坏(墙砖脱落、路灯、草坪灯、信报箱、水井盖等;检查停放车辆的车况,发现车辆有撞击、划痕、漏水、漏油、未关好车门、窗等现象要及时通知车主,并在车况检查表上做好记录,检查非机动车辆是否停放在指定的位置,装修期间电动车、自行车不可停放在大堂、道路上等等。

  三、 清洁卫生状况巡查

  由于保洁打扫卫生受时间的制约,需在规定时间内完成作业,并制定相应周密的清洁计划,不能同时顾及苑区卫生,此时巡逻岗起到了关键的作用,在苑区巡查过程中,不断发现卫生质量的不足,及时、不断的反馈整改,有效加强保洁作业质量的监控,提高卫生打扫速度的水平显得至关重要,针对苑区保洁在岗监督、装修垃圾、生活垃圾清运及时度也起到很好的监管作用。

  四、违章装修巡查

  巡逻岗物管员须对装修单位及业主的《装修许可证》和《装修消防责任书》进行验证和张贴检查,巡查时间可根据苑区情况适当进行安排,每天巡查至少三次,并在《装修现场监控记录表》记录检查情况,须查看装修单位是否闭门装修,是否存在噪音施工现象,周一至周五装修作业时间(7:30一18:00),周六、周日全天候静音施工(7:30一18:00),节假日禁止入场施工;按要求进行巡逻签到,对违反管理规定,影响他人工作、休息的行为及时进行劝阻和制止。(特别是中午时段、晚上时段的噪音监管工作),检查施工人员有无有效出入A/B证件,对已过期的证件予以回收出入证丢失的须到服务中心进行补办;详细检查装修单位现场装修材料是否摆放规范,装修现场是否有电源乱拉乱接现象;施工人员是否在装修现场生火作饭;施工作业是否损伤承重墙;装修现场是否有施工人员留宿,督促无物业服务中心留宿证明的的施工人员离开装修现场;严格查看装修现场是否配备灭火器,现场是否动火作业,动火作业人员是否具备国家认可资格证明,有无到物业中心办理动火作业管理手续,

  对装修现场进行监管,对违章作业,超时装修,毁绿占道,未经批准占用公共部位等行为进行管理或制止。加强对装修户的管理,对于无证人员赶出园区。在装修巡查表中认真记录现场施工情况!

  五、项目空置房巡查管理

  服务中心需存放空置房清单,如空置房有变化服务中心需做好记录,物管员巡逻检查时需检查空置房门锁情况,检查窗户是否关好,房间内有无异声、异色、异响是否存在渗水、漏电现象,如有异常情况应立即向服务中心汇报,除工作需要外,空置房严禁有人进入,发现可疑人员,应及时汇报处理,特别在大风、雷雨、暴雨天气应快速检查空置房门窗关闭情况,确保排水畅通,检查无人的重点部位及空置房时,应检查门窗锁是否完好。

  六、巡逻岗(消防)火警、火灾隐患控制

  检查巡逻区域内是否存在易燃物体或容易引致火灾的物品,消防通道、防火门、灭火器存放位置前是否有阻碍物,检查垃圾等物品中是否有燃烧物质。当巡逻岗发现火情时,应立即就近取用灭火器灭火,同时立即向监控中心报警,物管巡逻岗向监控中心汇报现场情况时,注意讲明火警地点,燃烧物质,火势情况等情况,控制中心立即打“119”火警电话报警,启用报警设施,快速通知相关人员到现场施救,巡逻岗物管员充当义务消防队,按消防组织的分工任务进行灭火,在灭火现场应注意关闭电源总开关,断绝电源,关闭煤气阀门,灭火现场抢救及疏散被困火场人员,引导被困人员从消防通道有序撤离现场,扑救火灾时,为防止扩大人员伤亡事故,应组织医务人员及时对伤员进行护理,然后送医院救治,为保证扑救火灾疏散与抢救人员的工作有秩序地顺利进行,巡逻岗队员必须对事发现场内外采取安全警戒措施, 设置警戒区、警戒人员. 对事发现场外围进行警戒,消除路障,指挥一切无关车辆离开现场, 主要路口迎接消防队,引导消防队员快速到达灭火现场,火灾扑救完毕,保护好现场,协助消防队和辖区派出所做好现场勘察,作出火灾的结论后,由消防队和辖区派出所决定是否协助业主清理火灾现场。

  七、园林绿化维护状况巡查

  苑区园林绿化的水平已经成为商品房档次高低评比的重要标准之一,建设者的高价环境包装,使得居住区的园景绿化水平日新月异,但由于多方面的原因,在绿化设计和施工中总还存在一些不足或缺点,巡逻岗发现绿地干枯等情况及时报告绿化部门进行补种、或者出现喷头(水笼头)高高凸起,或将喷头(水笼头)设置在园林道路处,儿童嬉戏时,戳伤或摔倒,及时提出有效意见重新规划、发现绿化基础施工的土壤、泥浆随处可见,园景灯饰锈迹斑斑、模纹砖石缺角少棱,景观路面污痕遍地,严重影响绿化景观效果及时通知绿化部清洗美化,绿植未及时修剪遮挡监控设施设备、灯光照明、围墙脉冲电网、红外感应器等设备时,巡查过程中及时统计上报修剪。

  八、 利用巡查机会与业主住户沟通

  具有良好的亲和力和沟通能力是做好物业管理的一大优势,巡逻岗巡查遇到业主时应主动打招呼、问候、示礼;客服部可以把巡逻岗也纳入收费考核制度中来,建立内部激励机制,特别对业主反馈的问题,能马上帮业主解决,或联合其他部门现场解决,让业主看到我们的服务态度和对业主的重视程度,通过真情感动业主,这就需要加强物管部人员在岗培训,提高主动服务意识,使巡逻员的礼貌服务、敬业精神、团队精神明显提升,掌握物业管理服务最基本的语言、行为规范以及必备的物业管理、服务知识,在苑区巡查过程中,通过倾听业主合理化意见与建议,改进我们的工作,提高我们的服务水平,从而提升业主满意度,提高收费率。

  九、苑区巡查突遇(紧急事件)处置

  遇到苑区现行犯罪,应立即提出警告,并迅速将其擒获,应严密监视,认真观察,加强控制,防止犯罪发生,若犯罪嫌疑人不听制止,气焰嚣张,或有逃跑可能,则应立即发出救援信号,请就近保安人员或客户单位及公安“110”前来支援或处置,如犯罪嫌疑人已经逃跑,要尽快组织人员追拿,并报告客户单位及“110”,要注意记清犯罪嫌疑人的体貌特征,在巡逻区域内遇不法侵害和灾害事故,应立即拨打110报警,马上报告客户单位,同时向其他物管员发出请求支援信号,做好现场保护工作,禁止无关人员入内,维护好现场秩序,需要抢险救灾的,应积极参与抢救人员和财产,物管员在维护现场秩序时,要注意发现可疑人员,防止不法分子趁乱打劫,采取措施防止事态扩大。

  由于物管部巡逻情况复杂多变,任务、目标不确定,处理问题难度大、范围广、不确定因素多(突发事件)、流动性大等特点,这就要求我们巡逻员注重效果,防止走过场,敷衍了事,而是应当把它做为一个物业企业管理人所必须具备的职业习惯与职业素养,成为我们每天上班所开展的一项重要工作来进行,所以,为了更好的提高苑区的物业服务水平,就要求我们的物业企业管理人把物业管理的被动服务转化为主动服务,进行定期、不定期的苑区巡查,把苑区问题点排除在萌芽状态,保护目标始终置于物管员巡逻岗的有效控制之内,更好的发挥我们的眼睛功能,要经常分析研究一定时期内巡逻的重点及主要任务,及时调整巡逻力量与方法,做最安全苑区。

 

(责任编辑:湖南物业网陈)
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