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关于征求《湖南省物业管理条例(草案送审稿)》意见的公告

时间:2017-04-21 15:52来源:www.0731wy.com 作者:湖南物业网 点击:
关于征求《湖南省物业管理条例(草案送审稿)》意见的公告 为了贯彻科学立法、民主立法精神,增强立法透明度,提高立法质量,现将《湖南省物业管理条例(草案送审稿)》公布。欢迎社会各界人士于 2017 年 5 月 11 日前通过信函、电话、传真或者电子邮件方式

 

 

关于征求《湖南省物业管理条例(草案送审稿)》意见的公告

 

 

为了贯彻科学立法、民主立法精神,增强立法透明度,提高立法质量,现将《湖南省物业管理条例(草案送审稿)》公布。欢迎社会各界人士于2017511日前通过信函、电话、传真或者电子邮件方式向湖南省人民政府法制办公室提出宝贵意见。

联系人:省政府法制办社会立法处向利荣

电 话:0731-89990710

传 真:0731-89990730

地 址:长沙市湘府西路8

邮编:410004

邮 箱:1164841774@qq.com

 

                          湖南省人民政府法制办公室

            2017421

 

 

 

 

附件:

湖南省物业管理条例

(草案送审稿)

 

第一章  总则

 

第一条【立法目的】 为了规范物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,营造良好的生活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》等法律、行政法规,结合本省实际,制定本条例。

第二条【适用范围】本省行政区域内的物业管理活动及其监督管理适用本条例。

第三条【政府职责】

 县级以上人民政府应当将物业管理纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区治理体系,建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制。

第四条【部门职责】 省人民政府住房城乡建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。设区的市、自治州、县(市、区)人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域物业管理活动的监督管理工作。

    县级以上人民政府发展改革、城乡规划、城市管理、质量技术监督、公安、民政、财政、环境保护、经济和信息化、消防、人防、水务等部门和通信、邮政管理机构应当按照各自的职责,做好物业管理相关监督管理工作。

第五条【基层职责】  街道办事处、乡镇人民政府依法指导业主大会的成立和业主委员会的选举,督促业主大会和业主委员会依法履行职责,调解物业管理纠纷,协调物业管理与社区建设的关系。

居(村)民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理相关工作,负责业主大会筹备、召开的具体事务,负责业主大会、业主委员会工作的日常指导。

第六条【联席会议】  实行物业管理联席会议制度。

物业管理联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府召集,县级人民政府房地产行政主管部门、公安派出所、司法所、居(村)民委员会、物业服务企业等单位和业主委员会或者业主代表参加。

物业管理联席会议主要协调解决下列事项:

(一)业主委员会未依法履行职责的;

(二)业主委员会未依法换届的;

(三)物业服务企业未依法退出和办理交接手续的;

(四)物业服务过程中发生的重大矛盾纠纷;

(五)其他需要协调解决的物业管理事项。

第七条【行业自律】 物业服务行业组织应当加强行业自律,制定、公布物业服务规范和物业服务等级标准,规范物业服务经营行为,提高物业服务质量和水平。

第八条【信用管理】 建立全省统一的物业服务行业信用信息管理平台,依法加强物业服务企业信用信息的征集、披露和使用管理,形成有效的守信激励机制和失信惩戒机制,促进物业服务企业守法、诚信经营。

第九条【鼓励创新】鼓励物业服务企业采用互联网、物联网等信息化、智能化新技术,推进智慧小区、智慧社区建设,拓展养老服务、管家服务、托管服务等物业服务新领域以及道路养护、园林绿化等城市综合服务业务,增强服务能力,提高服务水平。

第二章  业主、业主大会和业主委员会

 

第十条【业主】  房屋所有权人为业主。

业主应当按照法律、法规、业主大会议事规则、管理规约或者临时管理规约等行使业主权利、履行业主义务。

第十一条【物业管理区域】  一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域的划分应当根据建设项目用地规划许可证确定的用地范围,以有利于实施物业管理为原则,综合考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素,由城市规划行政主管部门在审查建设项目规划设计方案时核定。

建设单位应当在申领商品房预售许可或者现房销售备案前,将物业管理区域划分资料报县级人民政府房地产行政主管部门和街道办事处或者乡镇人民政府备案,并在商品房买卖合同中明示。

规模较大的住宅小区,配套设施设备能够分割、独立使用的,可以划分或者调整为两个以上物业管理区域。地理上自然连接的两个以上规模较小的住宅小区,经各自的业主大会同意,可以合并为一个物业管理区域。

住宅小区内的非住宅物业应当与住宅物业划分为同一个物业管理区域。但是,具有独立共用设施设备,能够独立管理的商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇,可以单独划分为一个物业管理区域。

    第十二条【物业管理区域调整】  物业管理区域划定后确需分立或者合并的,应当遵守下列规定:

(一)形成调整方案,并对调整后的物业管理区域的道路、绿地、共用部位和共用设施设备使用、维护等作出规定;

(二)物业管理区域分立的,应当分别经拟新设立的各物业管理区域专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意;物业管理区域合并的,应当分别经原物业管理区域专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。

物业管理区域调整后,应当重新备案。

第十三条【业主大会一般规定】  物业管理区域内的全体业主组成业主大会,选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。业主大会、业主委员会代表和维护本物业管理区域全体业主在物业管理活动中的合法权益。

业主总人数不足二十人且经全体业主一致同意不成立业主大会的,由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

符合条件的业主大会可以申请登记成立社会团体。具体办法由省人民政府民政部门会同住房城乡建设行政主管部门制定。

第十四条【监督委员会】 业主大会可以设立业主监督委员会。业主监督委员会履行下列职责:

(一)监督业主委员会的工作,建议业主委员会自行纠正或者提请业主大会撤销业主委员会的不适当决定,对有本条例第二十七条第一款规定情形的业主委员会委员提出终止委员资格的建议;

(二)监督物业服务企业履行物业服务合同,建议业主委员会督促纠正物业服务企业不履行或者不适当履行物业服务合同的问题,可以委托评估机构对物业服务企业的服务进行评估,并将评估结果报县级人民政府房地产行政主管部门和街道办事处或者乡镇人民政府,同时在物业管理区域内公示;

(三)监督业主委员会财务和业主共有收益收支情况,可以委托审计机构进行定期或者不定期审计。

业主及其共同居住的直系亲属可以担任业主监督委员会委员。但是,业主委员会委员及其直系亲属不得担任业主监督委员会委员。

业主监督委员会的职责、议事规则、工作经费及选举规则、资格、人数、任期等事项由业主大会议事规则规定。

业主监督委员会成员应当列席业主委员会会议。

第十五条【业主大会成立条件】  具备下列条件之一的,应当召开首次业主大会会议,成立业主大会:

(一)交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上的;

(二)交付使用的户数达到总户数百分之五十以上的;

(三)交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之三十以上,且首期交付的物业专有部分交付使用时间满两年的。

第十六条【筹备申请】  符合成立业主大会条件的,建设单位应当向街道办事处或者乡镇人民政府提出筹备首次业主大会会议的申请;建设单位未申请的,业主可以申请。

街道办事处、乡镇人民政府应当在接到申请后三十日内组织成立首次业主大会会议筹备组。筹备组成立之日起七日内,建设单位应当向街道办事处或者乡镇人民政府报送物业管理区域划分资料、建筑物面积清册、业主名册、建筑规划总平面图、共用设施设备交接资料、物业服务用房配置确认资料等资料。

首次业主大会会议筹备经费由建设单位承担。

第十七条【筹备组组成】  业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处或者乡镇人民政府代表、居(村)民委员会代表组成。筹备组人数应当为七至十三人的单数,其中业主代表不得少于百分之六十。筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任。

 筹备组应当自成立之日起七日内将成员名单和工作职责在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不得少于七天。

第十八条【筹备组职责】  首次业主大会会议筹备组负责下列工作:

(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容;

(二)起草管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则;

(三)确认业主身份、人数及业主投票权数;

(四)组织业主推选业主委员会委员候选人;

(五)确定首次业主大会会议表决规则;

(六)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

筹备组应当在首次业主大会会议召开日十五日前,将前款规定内容在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不得少于七日。业主对公示内容有异议的,筹备组应当复核或者修改,并告知异议人。

筹备组应当自成立之日起三个月内组织召开首次业主大会会议。筹备组在业主委员会成立后自行解散。

第十九条【代行管理】  应当成立业主大会但不具备成立条件,或者具备成立条件但经县级人民政府房地产行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府指导仍不能成立的,由居()民委员会代行业主大会和业主委员会职责。

第二十条【业主大会职权】  业主大会决定下列事项:

(一)制定、修改业主大会议事规则;

(二)制定、修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;

(四)听取和审查业主委员会工作报告;

 (五)改变和撤销业主委员会不适当的决定;

(六)决定业主大会、业主委员会工作经费相关事项;

(七)确定物业服务内容、标准及物业服务收费方案;

(八)选聘、续聘和解聘物业服务企业;

(九)筹集和使用专项维修资金;

(十)改建、重建建筑物及其附属设施;

(十一)利用共有部位进行经营及经营收益的分配与使用;

(十二)法律、法规或者管理规约确定由业主共同决定的其他事项。

首次业主大会会议应当制定管理规约和业主大会议事规则,选举产生首届业主委员会,批准业主委员会工作规则。

第二十一条【业主大会会期】  业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。

有下列情形之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:

(一)业主委员会决定召开的;

(二)占总人数百分之二十以上的业主提议召开的;

(三)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

(四)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

业主委员会不按照规定组织召开业主大会会议的,街道办事处或者乡镇人民政府应当责令业主委员会限期组织召开;逾期仍不组织召开的,业主可以请求街道办事处或者乡镇人民政府组织召开。街道办事处或者乡镇人民政府应当在接到请求之日起三十日内组织召开。

物业使用人可以列席业主大会会议。

第二十二条业主大会表决业主大会决定第二十条第一款第九项、第十项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意;决定第二十条第一款规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上且占总人数二分之一以上的业主同意。

管理规约规定可以采用异议表决方式的,业主大会决定第二十条第一款第九项、第十项规定的事项,持不同意意见的业主占专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下,视为表决通过;决定第十九条第一款规定的其他事项,持不同意意见的业主占专有部分占建筑物总面积二分之一以下且占总人数二分之一以下的,视为表决通过。

业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送达每一位业主;无法送达的,应当在物业管理区域内显著位置公告。需要投票表决的,表决意见应由业主本人或者其委托的代理人签名;业主为无民事行为能力人或者限制民事行为人的,由其法定监护人行使表决权。表决可以采用互联网等信息技术手段。

第二十三条【业主委员会一般规定】  业主委员会由业主大会选举产生,由五至十一人单数组成,每届任期三至五年,业主委员会委员可以连选连任。具体人数、任期由业主大会议事规则确定。

业主有下列情形之一的,不得作为业主委员会委员候选人:

     (一)不具有完全民事行为能力的;

(二)本人或者配偶、直系亲属与本物业管理区域选聘的物业服务企业有利害关系的;

(三)有损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业使用性质等物业不当使用行为且不改正的;

(四)不交纳物业服务费、公共水电分摊费、汽车停放费和专项维修资金等相关费用且不改正的;

(五)有违反临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则或者其他不宜担任业主委员会委员情形的。

第二十四条【业主委员会备案】  业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,将业主大会会议决定、管理规约、业主大会议事规则、业主委员会成员名单等材料报县级人民政府房地产行政主管部门和街道办事处或者乡镇人民政府备案,并书面告知相关居(村)民委员会。

第二十五条【业主委员会职责】  业主委员会履行下列职责:

(一)执行业主大会的决定和决议;

(二)召集业主大会会议,报告业主委员会工作和物业管理实施情况,报告业主大会、业主委员会工作经费和业主共有收益的分配与使用情况;

(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(四)及时了解业主、物业使用人、物业服务企业的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(五)监督管理规约的实施;

(六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

(七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;

(八)调解物业使用、维护和管理等方面的纠纷;

(九)协助有关部门、街道办事处或者乡镇人民政府、居(村)民委员会做好物业管理区域城市管理、社会治安、社区建设等工作;

(十)业主大会赋予的其他职责。

第二十六条【业主委员会工作规则】  业主委员会会议应当有过半数委员出席,作出决定应当经全体成员过半数通过。

业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。

第二十七条【业主委员会委员资格终止】  业主委员会委员有下列情形之一的,业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权可以决定终止其委员资格:

(一)无故缺席业主委员会会议连续三次以上的;

(二)丧失履行职责能力的;

(三)被依法追究刑事责任的;

(四)利用业主委员会委员身份牟取不正当利益或者存在其他侵犯业主合法权益行为的;

(五)法律、法规、业主大会议事规则规定的其他情形。

业主委员会委员书面辞职,或者因物业转让、灭失等原因不再是业主的,其委员资格自行终止。

业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章及属于业主共同所有的其他财物移交业主委员会。拒不移交的,业主委员会、业主或者居(村)民委员会可以请求街道办事处或者乡镇人民政府督促移交,公安机关应当依法协助。

第二十八条【业主委员会信息公开职责】  业主委员会应当建立信息公开制度,在物业管理区域显著位置向业主公示下列信息,接受业主监督:

(一)管理规约、业主大会议事规则;

(二)业主大会和业主委员会决定;

(三)物业服务合同;

(四)占用业主共有的道路或者其他场地设置的机动车停车位处分情况;

(五)专项维修资金的筹集、使用情况;

(六)物业共有部位的经营收益及其使用、分配情况;

(七)业主大会和业主委员会的工作经费收支情况;

(八)其他应当向业主公开的情况和资料。

前款第五、六、七项规定的事项,业主委员会应当于每年3月底前公布上一年度的信息,其他信息应当及时公示。

第二十九条【业主委员会换届与移交】  业主委员会应当于任期届满三个月前召开业主大会会议进行换届选举;逾期未换届的,街道办事处或者乡镇人民政府应当责令其限期换届选举。

业主委员会应当自任期届满之日起十日内,将其保管的档案资料、印章及业主共同所有的其他财物移交新一届业主委员会。逾期不移交的,新一届业主委员会可以请求街道办事处或者乡镇人民政府督促移交,公安机关应当依法协助。

第三十条【工作经费与津贴】业主大会、业主委员会工作经费及业主委员会委员工作津贴可以由业主分摊,也可以从业主共有收益中列支。筹集、管理和使用的具体办法由业主大会确定。

业主监督委员会应当对前款规定的经费收支情况进行检查;发现问题的,应当要求业主委员会纠正。百分之二十以上的业主提议审计的,业主监督委员会应当委托审计机构审计。

 

第三章  前期物业管理

 

第三十一条【选聘前期物业服务企业】 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位应当依法选聘前期物业服务企业,签订前期物业服务合同,实施前期物业管理服务。

物业服务企业应当于前期物业服务合同签订之日起三十日内,将前期物业服务合同报送县级人民政府房地产行政主管部门。

第三十二条【物业承接查验的组织】  新建物业交付使用前,建设单位和前期物业服务企业应当依照本条例第三十三条规定共同进行物业承接现场查验。未经现场查验的,建设单位不得交付使用,物业服务企业不得承接。

物业承接现场查验,应当邀请业主代表、县级人民政府房地产行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府、居(村)民委员会参加,必要时可以聘请有关专业机构予以协助。

第三十三条【物业承接查验内容】 实施承接查验的物业,应当符合下列要求:

(一)水、电纳入城市管网,安装分户计量装置和控制装置,并对物业服务用房、物业共用部位、共用设施设备及本物业管理区域内的非住宅用户配置独立的水、电计量装置;

(二)管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域,完成住宅室内外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接,并按照规划要求安装分户计量装置和控制装置;

(三)电话、有线电视线和宽带数据传输通信线路及端口敷设到户,安全监控装置及其他安全防范设施设备按照规划设计要求配置到位;

    (四)按照规划要求完成消防和人民防空工程设施建设;

    (五)按照规划要求完成教育、邮政、文化、医疗卫生、体育、环境卫生等设施以及社区管理用房建设;

(六)按照规划要求完成小区道路建设,并与城市道路或者公路相连;

(七)按照规划要求完成绿化建设及车库、车位配置;

(八)建筑物及其配套设施标志标识完整、清晰;

(九)法律、法规、规章和前期物业服务合同规定的其他条件。

住宅物业,还应当符合第三方评估机构认定的住房品质评价认定等级。

第三十四条【物业承接查验处理】经现场查验,符合本条例第三十三条规定的,物业服务企业应当与建设单位签订物业承接协议;不符合本条例第三十三条规定的,应当制作书面整改计划,由建设单位依照计划要求整改,并于整改完毕后依照本条例第三十二条的规定组织复验。

物业承接协议作为前期物业服务合同的补充协议,与前期物业服务合同具有同等法律效力。

物业服务企业应当自物业承接协议签订之日起三日内,将承接查验情况和承接协议在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不得少于七日。

第三十五条【物业管理用房】  新建物业建设单位应当按照下列标准配置物业管理用房:

(一)建筑面积不少于建筑物总面积的千分之二,最少不少于五十平方米;

(二)地面以上具备水、电、采光、通风等正常使用功能的独立成套装修房屋;设置在无电梯的楼房的,所在楼层不得高于四楼、低于一楼。

设区的市、自治州人民政府房地产行政主管部门可以根据前款规定确定物业管理用房具体标准,报本级人民政府同意后实施。

物业管理用房的面积不计入分摊共用建筑面积,其所有权属于全体业主。建设单位移交物业服务用房,不得收取任何费用,并应当提供登记证明。

     第三十六条【其他配建要求】 建设单位应当按照规划要求及住房品质评价认定标准,配套建设业主基本公共活动用房和生活服务用房。业主基本公共活动用房和生活服务用房属于全体业主共有。

保障性住房小区、国有土地上房屋征收或者农村集体土地征收拆迁安置住房小区及有条件的其他项目,建设单位可以按照建筑物总面积的一定比例配套建设经营性用房。经营性用房产权属于全体业主共有,其收益用于物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和业主委员会工作经费

第三十七条【物业销售公示要求】建设单位销售物业时,应当在销售场所公示经批准的规划设计方案、物业管理区域划分资料、临时管理规约、物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备、前期物业服务合同等材料,并向物业买受人提供书面公示材料。

建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时,应当将前期物业服务合同和临时管理规约作为物业买卖合同的附件。

第三十八条【保修责任】  建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

建设单位在竣工验收备案前,应当按照物业建筑安装总造价的一定比例交存物业保修金,作为物业保修期内维修费用的保障。

第四章  物业管理服务

 

第三十九条【选聘物业】业主大会可以决定采用招标或者协议的方式选聘物业服务企业。

业主大会决定采用招标方式选聘物业服务企业的,由业主委员会依照招标投标法律、法规组织招标。

业主大会决定采用协议方式选聘物业服务企业的,业主委员会应当将两家以上备选的物业服务企业的基本情况、拟签订的物业服务合同的主要内容在物业管理区域内显著位置公示。根据多数业主意见对公示内容调整后,提请业主大会投票表决。

物业服务企业应当于物业服务合同签订之日起三十日内将物业服务合同报送县级人民政府房地产行政主管部门。

第四十条【物业服务企业权利】  物业服务企业在物业服务活动中享有下列权利:

(一)根据有关法律、法规规定和物业服务合同约定,对物业及物业管理区域内的环境、秩序进行管理;

(二)依照国家、省有关规定和物业服务合同约定收取物业服务费;

(三)劝阻、制止损害物业、妨碍物业管理区域秩序、损害其他业主利益的行为;

(四)法律、法规规定,物业服务合同约定,或者业主大会授予的其他权利。

第四十一条 【物业服务企业义务】 物业服务企业在物业服务活动中应当履行下列义务:

(一)按照物业服务合同、物业服务规范提供物业管理服务;

(二)向业主、物业使用人书面告知物业共用部位、共用设施设备的使用方法、维护要求及注意事项;

(三)落实安防人员、设施及安保措施,确保安防监控设施正常使用,按照法律、法规规定和物业服务合同约定做好物业管理区域内的安全防范工作;

(四)负责业主共有道路及其他公共场地的清扫保洁,负责物业管理区域内的垃圾清运,维护物业管理区域的环境卫生;

(五)按照物业服务合同约定对物业共用部位、共用设施设备进行养护、维修;

(六)做好物业养护、维修、更新及其费用收支的各项记录,妥善保管物业档案资料和有关财务账册,建立物业服务信息平台,为业主提供免费查询服务;

(七)实行二十四小时值班制,建立和完善物业服务工作应急预案,及时处理物业服务中的突发事件;

(八)听取业主委员会、业主、物业使用人的意见,改进和完善物业服务;

(九)劝阻、制止违反本条例第五十五规定的行为,劝阻、制止无效的,报告业主委员会、街道办事处或者乡镇人民政府、政府有关部门处理;

(十)保护业主、物业使用人信息安全,未经业主、物业使用人书面同意,不得擅自使用或者向他人提供业主、物业使用人的个人信息;

(十一)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

 第四十二条【物业服务项目经理人】  物业管理服务实行项目经理人制度。物业服务企业应当按照物业服务合同约定指派项目经理人。

项目经理人不能履行职责或者业主委员会、业主大会要求更换项目经理人的,物业服务企业应当及时更换。

第四十三条【物业服务委托】 物业服务企业应当根据物业服务合同的约定,在业主委员会的监督下,委托专门机构承担电梯、防雷装置、消防器材等设备的养护、检测、维修以及清扫保洁、园林绿化、工程施工等专项服务,但不得将物业管理区域内的全部物业服务一并委托或者转交给其他单位或者个人。

电梯、压力容器等特种设备和消防器材、设施应当委托具备专业资质的检测机构进行定期检验检测,委托具备专业资质的维护保养机构负责日常维护、保养。

第四十四条【专业经营单位】  供水、供电、供气、供热等专业经营单位应当按照最终用户计量器具显示的量值收取费用,不得转嫁户外管线或者其他设施的损耗和损失。

 专业经营单位委托物业服务企业代收费的,手续费由委托单位支付,物业服务企业不得向业主收取手续费等其他费用。

第四十五条 【物业服务收费】 物业服务费应当根据住房品质评价认定等级和物业服务等级,采取包干制或者酬金制方式计算收取,具体标准和方式由物业服务合同约定。实行酬金制收费方式的,物业服务企业应当按照规定建立物业服务各项资金收支台账,并接受业主委员会的核查。

物业服务合同期内不得擅自调整物业服务收费标准。特殊情况确需调整的,应当在物业管理区域内按幢公示拟调价方案、拟调价理由、成本变动情况等相关资料,并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意后,与业主委员会签订合同变更协议。

物业服务企业不得向业主收取任何未予标明和公示的费用。

第四十六条【业主缴费义务】  业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。产权转让的,业主应当结清物业服务费,并自转让合同签订之日起十五日内将转让事项告知物业服务企业。

业主欠交物业服务费的,物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显着位置公示等形式督促其交纳,业主委员会应当予以协助。

物业服务企业不得采取中断供水、供电、供气、供热、停运电梯等方式迫使业主缴纳物业服务费。

第四十七条【物业服务企业公示义务】  物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示下列信息:

(一)物业服务企业项目负责人的姓名、联系方式和物业服务投诉电话;

(二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式;

(三)电梯、消防、监控等设施设备的日常维护保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等;

(四)公共水电费用及其分摊情况;

(五)房屋修缮、装饰装修以及使用过程中的结构变动等安全事项;

(六)其他应当公示的信息。

物业服务费采用酬金制方式收取的,物业服务企业还应当定期如实公布物业服务各项成本费用、业主共有收益各项收支、公共水电费用分摊等情况。

业主对公示内容有异议的,物业服务企业应当作出具体说明。

第四十八条【物业服务合同解除、终止】  物业服务合同期限届满前九十日,业主委员会应当召集业主大会会议讨论决定物业服务企业聘用事宜。业主大会决定续聘的,应当由业主委员会与原物业服务企业重新签订物业服务合同;业主大会决定不续聘的,应当及时告知原物业服务企业。

一方提前解除物业服务合同的,提出解除合同一方应当于拟解除日的六十日前书面告知另一方,并在物业管理区域内显著位置公告。

第四十九条【物业服务企业退出与移交】原物业服务企业应当在物业服务合同期限届满或者解除之日起十五日内退出物业项目,但与业主委员会另有约定的除外。

原物业服务企业退出时,应当在业主委员会监督下,与新的物业服务企业办妥管理交接手续并移交下列资料和财物:

(一)物业承接查验资料;

(二)物业服务期间形成的物业及设施设备运行、保养、维修、改造、更新的有关资料和物业服务档案;

(三)物业服务用房、业主基本公共活动用房和生活服务用房、物业共用部位、共用设施设备;

(四)预收、代收的有关费用及相关账册、票据;

(五)法律、法规规定和物业服务合同约定应当移交的其他资料和财物。

原物业服务企业退出时,业主大会尚未选聘新的物业服务企业的,前款规定的资料和财物由业主委员会或者其他代管单位接收,业主大会选聘新的物业服务企业后,业主委员会或者代管单位应当移交给新的物业服务企业。

原物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域期间,应当维持正常的物业管理秩序,但物业服务合同另有约定的除外。物业服务企业未办妥交接手续的,不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。

第五十条【部门介入】  县级人民政府房地产行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府应当加强对物业管理交接工作的指导、协调和监督。

合同期满未被续聘或者合同解除的物业服务企业拒不撤出物业管理区域的,街道办事处或者乡镇人民政府应当责令其限期撤出,公安机关应当予以协助。

第五十一条【物业应急管理】 物业服务企业退出物业项目时,业主大会尚未选聘到新物业服务企业的,业主委员会可以申请街道办事处或者乡镇人民政府进行应急管理。街道办事处或者乡镇人民政府应当指导、督促居(村)民委员会组织不超过六个月的基本保洁、秩序维护等服务,费用由全体业主共同承担。

第五十二条【部门监管】  县级人民政府房地产行政主管部门应当加强对物业服务企业的监督管理建立物业服务第三方评估监理机制。物业服务评估监理机构从事物业服务评估监理活动,应当遵循独立、客观、公正的原则

第五十三条【业主自行管理】 经业主大会决定,可以以业主共有物业、共有场地、物业共用部位作为出资设立资产管理公司,代表全体业主对物业实施管理。业主资产管理公司不得对外经营其他业务。

规模较小的物业管理区域或者单体物业,经业主大会或者业主决定,可以选举业主代表对物业实施自行管理。

第五章  物业的使用与维护

 

第五十四条【物业使用维护义务】  业主、物业使用人应当遵守物业使用、维护法律、法规、规章和管理规约、业主大会决定,不得损害公共利益和他人合法权益。

第五十五条【禁止行为】  物业管理区域内禁止下列行为:

(一)擅自将住宅改变为经营性用房或者其他形式的擅自改变物业规划用途;

(二)擅自改变房屋外观或者违法搭建建筑物、构筑物;

(三)擅自变动房屋承重结构、主体结构;

(四)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层卧室、客厅、餐厅、书房、厨房之上;

(五)损坏或者擅自占用、改建物业共用部位,损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;

(六)违反规定堆放易燃、易爆、剧毒或者放射性物质,排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪音;

(七)违反规定停放车辆;

(八)占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防通道,或者实施影响车辆、行人正常通行的其他行为;

(九)违反规定饲养动物;

(十)侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施;

(十一)违反规定摆摊设点、占道经营;

(十二)法律、法规、规章和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。

发生前款所列行为,业主委员会、物业服务企业应当制止;制止无效的,应当及时报告有关行政主管部门处理。业主有权劝阻、制止和举报。

第五十六条【部门监管】  县级人民政府城乡规划、城市管理、住房城乡建设、公安、价格、环境保护、卫生计生、园林等部门,应当加强物业管理区域房屋使用、治安秩序、消防、物业服务收费、环境卫生、园林绿化等方面的监督管理,并在物业管理区域内显著位置公布联系方式。

前款规定的部门接到业主委员会、物业服务企业或者业主的投诉举报,应当及时进行调查、处理,并将调查、处理结果告知投诉举报人。

第五十七条【房屋装饰装修管理】  业主或者物业使用人装饰装修房屋,应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当告知房屋装饰装修的注意事项和禁止的行为。

物业服务企业应当加强房屋装饰装修现场巡查,发现违反规定的应当立即制止;制止无效的,及时报告业主委员会和有关政府部门。

第五十八条【物业外观要求】  业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩、外置式晾衣架等设施,应当遵守临时管理规约或者管理规约,保持物业的安全、整洁、美观。

第五十九条【物业出租】  物业出租,出租人应当在租赁合同签订后及时将承租人及其联系方式、租赁期限、物业服务费交纳的约定等情况书面告知业主委员会和物业服务企业。

第六十条【车位车库】 物业管理区域内规划设置的机动车停车位、车库应当首先满足业主需要。停车位、车库的归属,由建设单位与业主、物业使用人通过出售、附赠或者出租等方式确定。

占用业主共有的道路或者其他场地设置的机动车停车位,属于业主共有。

第六十一条【利用公共部位经营】业主大会成立前,占用业主共有的道路或者其他场地设置机动车停车位,以及利用共用部位、共用设施设备进行广告等经营活动的,由前期物业服务合同约定。物业服务企业应当将经营收益单独列账,百分之八十纳入专项维修资金,其余部分用于补贴物业服务费和管理开支。

业主大会成立后,占用业主共有的道路或者其他场地设置机动车停车位,以及利用共用部位、共用设施设备进行广告等经营活动的,应当经业主大会或者业主大会授权业主委员会决定并公示。利用共用部位、共用设施设备进行经营活动,还应当经有利害关系的业主同意。经营收益属于业主公共收益,主要用于补充专项维修资金、补贴物业服务费、列支业主委员会工作经费和业主委员会委员工作津贴以及管理开支等,具体比例由业主大会决定;没有决定的,百分之八十纳入专项维修资金。

第六十二条【维修资金交存】同一物业管理区域内,有两户以上业主的住宅物业和非住宅物业,业主应当交存专项维修资金。业主交存的专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位和共用设施设备的维修、更新、改造,不得挪作他用。

首期专项维修资金,由物业买受人在办理商品房预售合同备案前存入专项维修资金专户。房屋竣工后尚未售出和开发建设单位自留的物业,由开发建设单位在竣工验收备案前存入专项维修资金专户。

业主分户账面专项维修资金余额不足首期交存额百分之三十的,应当及时续交。

第六十三条【维修资金使用】专项维修资金划转业主大会管理的,业主大会应当依照有关法律、法规和国家、省的有关规定,加强专项维修资金的筹集和使用管理。

常规、可预见的小额维修,可以采取业主大会一次投票集中表决多个维修项目的方式安排专项维修资金的使用。数额较大且非紧急的维修项目,应当采取业主大会一次投票表决一个维修项目的方式决定专项维修资金的使用。发生危及或者可能危及人身财产安全的紧急情况,需要立即维修的,可以由业主委员会安排先维修,事后报告业主大会和向全体业主公示。

第六十四条【维修资金保值增值】 在保证专项维修资金正常使用的前提下,可以将专项维修资金用于购买国债。

利用专项维修资金购买国债,应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债,并持有到期。

利用业主交存的专项维修资金购买国债,应当经业主大会同意;未成立业主大会的,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意。    

第六十五条【用维修资金购买质量保险】经专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意,可以利用专项维修资金及其增值收益投保物业共用部位、共用设施设备质量保险。

第六十六条【维修更新配合义务】 进行物业共用部位、共用设施设备维修、更新,相邻业主、物业使用人应当予以配合。相邻业主、物业使用人阻挠维修、更新造成其他业主、物业使用人财产损失的,责任人应当负责修复或者赔偿。因维修、更新造成相邻业主、物业使用人物业自用部位、自用设施设备损坏或者其他财产损失的,责任人应当予以赔偿。

第六十七条【增设电梯】  使用住宅物业共有部位进行增设电梯等改造的,应当符合规划、土地、建设、环境保护、消防管理等法律、法规和技术规范,并经本幢或本单元专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意。

第六十八条【老旧小区物业改造】设区的市、自治州、县(市、区)人民政府应当采取措施,对配套设施不全、环境较差的老旧住宅小区进行改造整治。

老旧住宅小区内的道路、照明、绿地及文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备的改造建设资金,由政府承担;业主专有部分的设施设备改造支出,由业主承担。

 

第六章  法律责任

 

第六十九条【法律责任一】  违反本条例规定,有下列行为之一的,依照《物业管理条例》的规定予以处罚:

(一)建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的;

(二)建设单位、物业服务企业不移交有关资料的;

(三)建设单位不按照规定配置物业服务用房的;

(四)物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理事项一并委托或者转交给他人的。

第七十条【法律责任二】 违反本条例规定,建设单位有下列行为之一的,由县级人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上三万元以下的罚款:

(一)不向街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需文件资料的;

(二)不提供筹备首次业主大会会议经费的;

(三)未经承接查验将物业交付使用的;

(四)不在销售场所公示或者不向买受人提供有关材料的。

第七十一条【法律责任三】  违反本条例规定,物业服务企业有下列行为之一的,由县级人民政府房地产行政主管部门责令改正;逾期不改正的,处一万元以上三万元以下的罚款:

(一)未经承接查验承接物业的;

(二)不按照本条例第四十七条规定公示信息的;

(三)未经业主、物业使用人书面同意,擅自使用或者向他人提供业主、物业使用人个人信息的。

第七十二条【法律责任四】  业主、物业使用人违反本条例第五十五条规定的,由县级人民政府城市管理、城乡规划、住房城乡建设、公安、环境保护、园林等部门根据各自职责,依照有关法律、法规予以处罚;造成损失的,依法承担赔偿责任。

第七十三条【法律责任五】  违反本条例规定,业主委员会及其成员侵害业主利益的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第七十四条【法律责任六】  县级以上人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府及其工作人员在物业管理工作中利用职务之便收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,发现违法行为或者接到投诉举报不调查处理,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。

 

第七章  附则

第七十五条【投票权数认定一】业主专有部分面积和建筑物总面积业按照下列方法认定:

(一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算;

(二)建筑物总面积,按照前项的统计总和计算。

第七十六条【投票权数认定二】业主人数和总人数按照下列方法认定:

(一)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分计一人,但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算;

(二)总人数,按照前项的统计总和计算。

第七十七条【示范文本】  省人民政府住房城乡建设行政主管部门应当制定和公布前期物业服务合同、临时管理规约的示范文本。制定前期物业服务合同和临时管理规约示范文本,应当公布征求意见稿公开征求意见。

第七十八条【施行日期】  本条例自      日起施行。

 

(责任编辑:湖南物业网)
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