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物业保洁收费,太低了!远远落后于时代

时间:2021-03-12 10:13来源:www.0731wy.com 作者:湖南物业网 点击:
国内保洁计费标准已经远远落后于时代 国内保洁服务收费基本是以数人头模式进行,当然少有情况是按照面积收费,或是按照服务方案打包方式收费。数人头就是根据出勤人数乘以人头单价费用,给予保洁公司费用结算方式。这个数人头收费方式延续了将近20年,开始于

    国内保洁计费标准已经远远落后于时代
    国内保洁服务收费基本是以“数人头”模式进行,当然少有情况是按照面积收费,或是按照服务方案打包方式收费。“数人头”就是根据出勤人数乘以人头单价费用,给予保洁公司费用结算方式。这个“数人头”收费方式延续了将近20年,开始于房地产飞速发展时期。早期这个简单粗暴的计算方式,多以扩大人头数量获取最大利润为出发点,平均以建筑面积200平方米-500平方米一人开始收费,这样10万平方米办公大楼,可以设计人数为80人。以国优住宅为例,12万平方米的项目,设计岗位30人。随着时间的推移,保洁服务费没有增长,由于人头数不足,物业管理公司就减去人头费用,保洁费逐年降低。还有一种情况,保洁服务费就在总数不变的情况下,人头数逐渐减少,提高单价。
    有人说,提高生产力“机器替代人工”这个说法是不科学的。国内保洁服务收费,目前看还没有适宜的标准。因为保洁费目前通过采取招投标方式进行的,基本选择是最低价中标。少有服务方案综合评分中标。保洁公司为了中标,通常采取压价,做不下来,再议价,最后结果是不欢而散。这就是物业管理公司很头疼的事情。保洁服务费用收取的标准,需要物业企业和保洁公司坐下来商量研讨,或是通过商协会行业组织牵头,建立服务标准、技术规范标准、服务技术要求标准、管理规范标准、工时定额标准、设备工具产品标准等维度的基础建设。因为基础建设标准是大家共同遵守的,单纯设计工时定额收费标准不可取;通过增加一台设备减少人头的方式也是走不长远的。只有通过科学系统的定制化服务方案,才能把大楼保洁服务做好,才能真正实现保值增值,科学合理的降本增效。
    目前国内确定大楼保洁服务费用,50万元以上费用均采取招投标方式。确定人头数分为虚数和实数两种。虚数就是低于市场价格,甚至低于当地最低工资。举例说,大楼需要设定30个岗,但因为人头数单价低,便设计50个岗位,实际上岗人数25人。这样单价低,总价合适,感觉买的值。还有一种是实数报价。举例说,大楼设计应为30个岗位,人数单价持平市场价,人工费用+物料+税金+管理费+利润等。这种情况通常结果是低价中标。因为低价中标后,才了解中标单位的企业规则,本以为有利可图,但因为检查人头、品质检查和审计督察等多重检查督察,保洁公司不堪“重负”,导致最终因为成本增加,不得不中途放弃。最近两年这种情况非常多见,也是甲方最为头疼的事情。这些方法都不可取。
    我走访过北美、欧洲、日本、中国台湾、中国香港等同行,大部分是通过方案打包方式。也有人头计费,但与国内差别是人头计费合理,没有虚数报价这种方式。诚信环境不仅是要求保洁公司,物业管理公司也要诚信。
    日本大楼清扫行业是把保洁服务和清洁服务分开的。例如一个体育馆的大楼8,000平方米,设定保洁服务3个岗位,每天工作8小时,负责地面拖擦、一次性卫生清洁、将垃圾收集转移到指定位置等。玻璃清洁、地面清洗、打蜡、灯具清洁、地面光固化处理等工作安排外包清洁公司定期做,另计费用。
    欧美同行也有《设施维护清洁定额手册》,他们会通过现场的建筑面积、设施数量、清洁频率等因素,设计使用的机器设备、工具、药剂、人工费用等。工人分熟练工,小时工等。通过综合计算方式,给出方案和报价。这种做法,在国内有效仿者,通常折合人头费用是在8,000元左右。这个单价国内是不是很难接受?其实总价并不高,因为折合成人头数量不多,往往低于实数人头,大大提高效率,降低成本。国外的保洁收费模式是有标准的,大家达成共识,共同遵循。
    与国外相比保洁行业的差距所在
    我们与国外最大的差距是思维观念的差距,尤其是甲方的思维观念。因为物业管理方考虑物业管理整体,对于保洁服务基础性工作不够重视,不懂清洁服务专业,导致外行指挥内行。比如,纸篓套放垃圾袋动作,就有标准技术步骤;拖把选择和正确使用、尘推与平推的正确选择使用等。这些都是非常基础性的保洁服务,但很多管理方或是保洁公司管理者知之甚少。
    其次,技术管理差距。我们亟待解决的清洁服务技术和管理的技能,解决国内清洁技术管理与国际同行的差距。2008年我完成了《国家职业标准·保洁员》的制定,2010年主编完成《保洁员》国家职业标准教程,并获优秀技工教材证书,2010年9月出版,再版14次,也做基础性问题。2019年开始陆续出版清洁行业职业技能等级认定培训教材《清洁服务技术》,分为基础知识、初级、中级等,也在不断推进技术性工作。
    再次是标准应用差距。国内目前通常是甲方一个标准、乙方一个标准。能否甲乙方坐下来共同商讨一套可行的可用的应用标准?近两年,我们制定了8个团体标准,其中由协会和中环认证中心共同制定的有《绿色清洁服务评价标准》和《绿色产品评价:公共设施清洁剂》,为专门的绿色建筑配套服务标准。这也是填补了国内绿色建筑标准当中的一个空白。
    最后是人才缺乏的差距。由于工资不高,门槛较低,学习门路窄,导致人才匮乏。这需要些时间解决。因为国内都有最先进的设备、最先进的清扫机器人以及管理软件等,从清洁服务角度学习,培养一批专业人才,鼓励匠人精神。
    更合适的收费
    从卫生健康角度或是资产管理角度实现更合适收费,我简单谈三点建议。合理性的收费,需要清洁服务行业的基础性建设。这包括:
    一、商协会社团组织共同建立团体标准。通过建立标准,学习标准,使用标准,提高整体;通过标准,有章可循。诚信需要物业管理公司和保洁公司共同营造。有了收费标准、规范标准、技术要求标准等,才能降低成本,关注技能、效率、质量。跟进标准达标,以及市场吻合,收费也是合理的。
    二、大力开展职业技能培训。北京建筑设施服务企业协会2020年完成了国开大学学分银行《清洁服务技术和管理证书标准制定与运用》。这个培训考核认证有25个认证单元,两大类、三个级别,完全解决了清洁服务岗位的职业技能培训,并且符合国家职业教育法。学分银行的职业教育终身制作为我国职业技能培训特色,将改写清洁服务岗位没有职业标准、培训标准的历史。通过职业技能培训提高岗位能力,技能岗位因能力强提升费用也是合理的,可以要求高岗位能力,同时鼓励提高职业能力。
    三、通过测试每种设施清洁时间和污染程度、清洁复杂难度、频率、质量要求、使用人流量等,提出行业内相对合理的收费标准,企业共同参照执行。通常大型保洁公司体系较为完善,质量相对有保障,小型保洁公司靠技术和速度。物业管理公司根据自身发展情况,选择有特色的保洁公司进行服务。
    总之,希望关注质量和技术进步,不是关注人头。关注人头会使保洁服务持续退步。


(责任编辑:湖南物业网陈)
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