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[经理人] 朱保全:谈取消物业服务收费标准备案

时间:2019-08-05 10:17来源:www.0731wy.com 作者:湖南物业网 点击:
相对于青岛空置房物业费打6折,广东政府又一次在意识与行动上领先。日前,广东省发改委、住建厅发布了一条规范物业服务收费的通知。主要内容包括取消政府指导价范围内物业服务收费标准备案管理;室内装修垃圾清运费的收取从政府定价调整为实行市场调节价;装

      相对于青岛空置房物业费打6折,广东政府又一次在意识与行动上领先。日前,广东省发改委、住建厅发布了一条规范物业服务收费的通知。主要内容包括取消政府指导价范围内物业服务收费标准备案管理;室内装修垃圾清运费的收取从政府定价调整为实行市场调节价;装修保证金不列入政府定价;出入证押金也不再核定。政府在物业服务定价方面简政放权了不少。

  关于这条政策,我转发过朋友圈。从回复看很有趣,有人问“会涨价吗?”有人问“会降价吗?”,提问的朋友看似角度被动,但却透露出内心的一丝主动。

  关于物业费备案与政府指导价,大概的意思是物业企业不能自主定价,即便与业主协商一致,也要到政府部门备案,而这个备案在具体执行中就与审批无异了。除了部分城市可以通过专家评估价格外,多数城市都要按政府指导价格定价。过去十年房价涨了若干倍,而指导价几乎没有变化。

  物业服务具有准公共性,属于美国经济学家布坎南所言的“包含着某些公共性……但公共的范围是有限的”服务。物业服务的公共性,比如从私人角度在装修时把家里的外窗换了,但从公共性的角度你改变了建筑物的外立面是被禁止的。从“准”公共性角度,因为服务提供者不存在垄断性,也就是价格可以由市场决定。同时,如果业主们的意见可以通过业主大会等机制形成共识,这种准公共服务与受托方也就是物业服务提供者之间就转变为B2B关系,这就是完全市场关系。

  说到这里,“由开发商选择前期物业企业”是一直被诟病的话题(本文不赘述),一直被怀疑“穿一条裤子”,于是价格成为了一种保护性政策。

  另一方面,市场的结果告诉我们,据中消协统计,2018年全国消协组织共受理消费者投诉762,247件,在服务大类的投诉量中,房屋装修及物业服务的投诉是17352件,占比2.28%。这一数据在2017年是8647件,占比1.19%;在2016年是8496件,占比1.3%。这不是个小数量。

  从目前对物业行业管理的各种顶层设计来看,无论是国家发改委放开对住宅小区物业费、停车费的价格管制,还是国务院取消物业企业的资质审核,乃至将物业管理纳入到社区治理体系中,都是逐渐认同了物业服务属于私人性较强、垄断程度较低,并已经形成竞争的准公共服务,从而选择了让市场的归市场。此次,广东清理规范省内物业服务收费也是应国家发改委对清理规范政府定价经营服务性收费的要求,属于在物业服务的象限中率先落实。循着这个逻辑,室内装修垃圾清运、装修押金、出入证押金这些本身就不属于公共服务,公共性不强的项目,不需要政府定价及过多干预,当然在清理之类。

  社会在发展,公共产品和私人产品的边界、外部性、定价及供给方式都在发生深刻变化,比如出现了如滴滴、哈罗单车这样的提供共享产品的企业。诚然,对于垄断程度很强的部门,如供水、供电、煤气等行业,政府仍需要保留较多管制和监控,特别是收费体制和收费标准上,但其他很多已经形成竞争的领域就应该交还市场。

  “凡是市场能自主调节的就让市场来调节”,国家发改委〔2019〕798号文明确要求,缩减政府定价范围,对已经形成竞争的服务,一律实行市场调节价;对能够区分竞争性领域或环节的,竞争性领域或环节的收费标准一律实行市场调节;对市场竞争不充分,仍具有垄断性的经营服务性收费,实行政府定价(含政府指导价)。

  按这个精神,取消对物业服务领域的价格管制,或许步子还可以再迈大一些。相反,从法律角度的不动产所有人产权义务管理,从行政角度的受托人对不动产养护责任实施,是政府应该加大监管的方向。

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刘德科:一件好事!不交纳物业费将被记录到信用平台


  ·新闻事件·

  日前,杭州出台物业管理新规《杭州市加强住宅小区物业综合管理三年行动计划(2019-2021年)》:从2019年8月8日起,业主不交纳物业费将被记录到信用平台。

  日前,广东出台物业服务新规《广东省发改委住建厅关于进一步规范物业服务收费的通知》:自2019年8月1日起,取消物业费备案制,改为与业主协商制,即在政府指导价范围内与业主协商确定,不再报当地发改部门备案。

  ·德科观点·

  这两份文件,都是小小的进步。

  当前,物业服务企业由于服务边界不清晰,很容易引发业主不满;一些人的习惯是,一不满就拒交物业费。

  业主不交纳物业费,受损失的首先当然是物业公司,同时还有那些交了物业费的业主——相当于你交了费,来养那些不交费的邻居。所以,对于那些不交费的业主(无论基于什么理由),当然要有足够威慑力的惩戒措施。

 

 

(责任编辑:湖南物业网陈)
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