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陈伟:踏上物业管理良法善治的新征程

时间:2019-03-27 11:24来源:www.0731wy.com 作者:湖南物业网 点击:
时隔16年,河南省根据形势的变化和现实的需要,适时对《河南省物业管理条例》(以下简称《条例》)进行了修订。这次修法活动涉及范围之广、修改内容之多、触及矛盾之深、解决问题之实、创新力度之大、审改程序之严,都是前所未有的(八易其稿、三审通过),

     时隔16年,河南省根据形势的变化和现实的需要,适时对《河南省物业管理条例》(以下简称《条例》)进行了修订。这次修法活动涉及范围之广、修改内容之多、触及矛盾之深、解决问题之实、创新力度之大、审改程序之严,都是前所未有的(八易其稿、三审通过),在全国同类的立法案例中也是鲜见的。纵观整个立法过程和《条例》全文,我们可以看出,这是一次科学立法、民主立法、依法立法的典型范例。以人民群众对美好生活的向往为目标,以全面推进依法治国为方略,《条例》的修订和实施,正是践行了党的十九大提出的“以人民为中心”发展思想的具体行动。

 
    作为一个编外的参与者,我曾经协助河南省住房城乡建设厅在修订《条例》过程中提过一些建议,尽了一些绵薄之力,在感受立法者从善如流的胸怀的同时,更为河南省主持和参与此次修法工作的所有部门、所有领导和同志们的政治自觉、科学精神和务实作风所感动。应当说,《条例》凝聚了所有参与者的智慧和汗水,作为全国物业管理法律制度的一个重要组成部分,我们应当对《河南省物业管理条例》为新时代中国特色物业管理法制建设所作出的贡献表示感谢。
 
    初步学习修改后的《条例》,我个人认为,这是一部充满正能量和时代精神的物业管理良法。立法者按照改革的思路、运用市场的方法,遵循发展的规律,结合河南实际,进行了大量的尝试和创新,充分发挥了《条例》作为物业管理活动行政管理法的优势,最大限度地寻求物业管理活动各方参与主体利益的最大公约数,以实现物业管理相关群体利益的均衡和互惠为出发点,重新规划和设计了许多物业管理的基本制度和行为准则,令人耳目一新。我想用五个“导向”来概括学习《条例》的体会,与大家分享。
 
一、坚持实事求是导向。
 
    自《河南省物业管理条例》颁布至今,已有16个年头,其间物业管理的环境发生了重大的变化。修改《条例》正是对这些变化的尊重和回应,体现了实事求是、与时俱进的时代性特征。
 
    第一法律环境发生了变化,国家《物业管理条例》颁布,同时《物权法》出台,最高院关于物业管理的两个司法解释也已经颁布,《住宅专项维修资金管理办法》等一系列部门规章也相继出台。
 
    第二,政府职能发生了变化。在近几年国家推进服务型政府建设,加大“放管服”力度的大背景下,国务院相继取消了物业管理师和物业服务企业资质的行政许可。
 
    第三,物业管理内涵发生了变化。随着物权法赋予业主管理建筑物的多种选择权。目前业内对“物业管理”的定义还有很大的争议,物业管理法规是仅仅调整市场化的物业服务?还是应当涵盖所有的房屋管理类型?住建房管部门的职责是管市场还是管房屋?现有住建房管部门是否有能力监管所有建筑物等等?都值得深入探讨。
 
    第四,物业管理外延发生了变化。随着物业服务业逐渐发展成为现代服务业的重要组成部分,按照中共中央国务院《关于加强和完善城乡社区治理的意见》的精神,要发挥物业管理在促进国民经济增长和补齐城乡社区治理短板方面的积极作用。
 
二、坚持人民利益导向。
 
    《条例》紧紧围绕物业管理是重大民生工程的准确定位,坚决维护作为人民主体的业主的利益特别是业主的共同利益,着力解决物业管理中人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题。其人民性主要体现在以下几个方面:
 
    第一,《条例》第四十一条规定,住宅小区共用部位、共用设施设备的运行、维护、保洁、绿化等物业公共服务过程中的用水、用电、用气价格,按照当地居民使用价格的标准执行,这是一条真正让老百姓得到实惠的规定。
 
    第二,《条例》第六十条和第六十一条对开发商公示和处置车位车库作了具体明确的限制和约束,以确保实现《物权法》中提出的 “业主优先满足权”的要求;第六十二条对物业管理区域内公共车位的划定、停车、收费和收益分配等都作出了明确规范,要求充分体现多数业主的意志,而不是由开发商或者少数人决定小区停车利益的分配。
 
    第三,《条例》第三十九条明确具体地规定了物业服务企业的信息公开披露义务。该条规定表面上是对物业服务企业的约束,实质上体现的是对业主利益的保护,要求企业履行公开信息的义务,有利于消除业主和物业服务企业之间的信息不对称,有利于通过保障业主知情权的方式真正实现业主的监督权。以往,虽然我们一直声称要保障业主的监督权,但实际上业主的知情权是监督权的前提和基础,没有知情权就没有监督权。所以,《条例》第三十九条对业主知情权的保护,是值得肯定的创新。
 
    第四,《条例》第六章“物业的使用和维护”,表面上是对单个业主权利的限制和行为的约束,实质上是为了维护多数和全体业主的共同利益。例如,《条例》第五十五条规定物业使用和维护的基本规则,第五十六条规定业主的十八种禁止性行为,第五十七条规定业主养犬的限制性义务,都是针对单个或者少数业主的不当行为所作的法律约束,主要作用是协调单个业主利益和全体业主共同利益的关系。解决好单个业主和全体业主之间的利益冲突,有利于最大限度地保护全体业主的共同利益。而保护多数和全体业主的共同利益,是《条例》根本的立法宗旨。
 
三、坚持市场经济导向。
 
    市场化是物业管理的本质特征,建立公平公正的市场秩序是《条例》的出发点和归属。
 
    首先规范物业服务企业的权利和义务,将物业管理市场中的两个基本主体平等保护的现代立法理念;其次物业服务企业的选择方式,用招投标的方式选聘物业服务企业,这也是市场化 的基本导向;再次坚持市场竞争原则的基础上,规定物业服务收费;最后,明确业主按时交纳物业服务费用的义务,以及业主逾期不交费的违约责任,旨在督促业主承担作为市场主体的基本义务。
 
     只有建立完善公平、公正、公开的竞争秩序和等价、有偿的交易规则,才能发挥市场在配置物业管理资源中的决定性作用。
 
四、坚持政府监管导向。
 
     我国的物业管理依然处于初级阶段,物业服务产品的准公共性、业主自我管理能力的不足、物业管理市场的不成熟、旧有体制机制的障碍以及物业管理与社区管理的密切关系,都决定了政府在物业管理活动中的独特作用。
 
   《条例》对政府在物业管理中的监管职能进行了全方位的规划和安排,除了创造性地设立专章规定政府的监督管理职能以外,还在“法律责任”一章中对相关主体违反《条例》义务的违法行为规定了详细、具有可操作性的处罚规则(对违法行为处罚范围之广和处罚力度之大,在其他地方同类立法中也少见),这都有利于保证《条例》的严肃性、权威性和强制性。
 
    一方面,《条例》清晰明确了房地产行政主管部门(第六条)与街道办事处、乡镇人民政府(第七条)在物业管理中的相应职责,做到了各有侧重、各尽其能;另一方面,针对“进了小区门,便是物业事”的执法无法进社区的痼疾,《条例》第七十三条明确规定了住房城乡建设、规划、城管、工商、物价、公安、质监、财政、审计、环保、人防等十一个部门在物业管理区域内的监管职责,并规定了上述相关部门应当建立违法行为投诉登记和依法处理制度,解决了长期困扰物业管理区域内行政执法缺位的难题,有利于构建物业管理的综合治理体系。
 
五、坚持解决问题导向。
 
     总结河南物业管理经验,有针对性地解决物业管理工作中面临的现实问题,这是《条例》最为鲜明的特色。
 
     针对物业管理用房的规定过于原则、实际操作中难以落实的问题,《条例》对物业管理用房的配置比例、基本条件、事先公示和备案注明等内容作了具体明确的规定;
 
     第一,针对业主参与公共事务积极性不高的问题,《条例》规定了业主委员会成员的补贴制度,明确了业主委员会工作经费的来源;
 
    第二,针对供水、供电、供气、供热等专业经营单位转嫁维修养护责任的问题,《条例》明确规定了专业经营单位设施设备的技术标准、竣工验收、无偿移交以及维修责任等内容;
 
    第三,针对物业服务企业侵害业主权益的问题,《条例》明确规定物业服务企业不得擅自利用业主共用部分经营、不得泄露业主信息、不得骚扰恐吓业主等禁止性行为;
 
    第四,针对物业管理项目交接难的问题,《条例》明确规定了项目移交的义务、程序、内容、时限及责任;
 
    第五,针对电梯安全隐患和装修管理乱象,《条例》分别明确了电梯维保运行中相关主体的责任以及装修过程中业主的义务和物业服务企业的禁止性行为。
 
    第六特别需要指出的是,针对实践中普遍存在的业主不履行交费义务的问题,《条例》第八十八条规定,业主逾期不交费的,业主委员会和物业服务企业可以在物业管理区域内以公示方式督促业主按期缴纳。这一立法上的突破,有望为全国解决物业管理欠费难题提供成功的法律示范。
 
    毫无疑问,《条例》上述立法的亮点和突破,不仅可以为其他地方今后物业管理立法提供借鉴,也是今后完善国家物业管理法律制度的重要参考。
 
    我国物业管理至今已经走过了30多个年头,取得了一系列令人瞩目的成绩:
 
    一是行业发展初具规模。根据不完全统计,目前,全国实施物业管理的房屋面积大约200亿平方米,城镇物业管理覆盖率超过70%,物业服务产值超过了5000亿元,行业总资产超过了15000亿元,物业服务企业数量超过10万家,从业人员超过700万人,物业服务业已经成为现代服务业的重要组成部分。
 
    二是服务领域全面拓展。从商品房到保障性住房,从居住区到办公、工业、商业、学校、交通、文化、体育设施等公共建筑,从单一型物业到综合型物业,从后勤服务社会化到公共服务市场化,物业服务已经覆盖到不动产的所有领域。
 
    三是服务品质显著提高。从单项服务到综合管理,从规模化到标准化,从大众化到个性化,从自动化到信息化,从“互联网+”到资本市场,从本地化到国际化,物业服务的集约化和专业化程度不断提高;
 
     四是市场机制逐渐完善。当前物业管理的供给和需求基本平衡,招投标已经成为物业管理市场最主要的竞争方式,市场调节价已经成为物业服务的主流定价模式;
 
    五是管理体系基本形成。经过多年探索,我们已经基本建立了中国特色物业管理的监管体系,主要由三个方面构成:物业管理和社会管理相结合的物业服务监管体系,行业执法和司法裁判相衔接的物业管理司法体系以及四方参与和四方联动相协调的物业纠纷调处体系。
 
    六是物管观念深入人心。随着市场化的物业管理逐步为全社会所接受,物业管理在改善人居工作环境、维护社区和谐稳定、提高城市管理水平、解决城乡就业问题、促进国民经济增长和助力城乡社会治理等方面作用的日益显现,人民群众的满意度逐步提高。物业管理作为社会进步的标志,它的不可或缺性已经成为社会的共识。
 
    我们应当看到,所有这些成就的取得,都离不开物业管理的法治建设。以《物权法》为基础,以《物业管理条例》为核心,以部门规章为指导,以地方性法规为主体,目前全国已经有上百个省、自治区和城市进行了物业管理的专门立法,与物业管理相关的规范性文件数以千计,一个内容全面、结构合理、注重实效、科学规范的物业管理法规政策体系已经形成,这是构成我国物业管理大发展的制度基础。
 
    过去的三十多年特别是近十五年物业管理发展的历史证明:物业管理是市场经济的产物和组成部分,市场经济是法治经济,物业管理的市场化进程和法治化进程是同步进行的,它们之间是互为因果的必然关系,市场化和法治化是物业管理发展缺一不可的双引擎。
 
    在充分肯定法制对物业管理事业的积极作用的同时,我们也要理性看待法律效用的现实制约。我们还应该认识到,再完美的法律制度也必然受到时代的局限,我们应该认识到,物权基础的薄弱、公共意识的淡漠、契约精神的缺失、体制机制的障碍以及司法公正的专业等都将制约着物业管理法律制度作用的发挥。因此,我们应该少一份“法律万能论”的主观和轻信,应该多一份“法治渐进论”的客观和冷静。
 
    先贤孟子说:“徒法不足以自行”,桓宽则担忧: “世不患无法,而患无必行之法。”西哲霍布斯说:“法律只有得到绝大多数人遵守并得以惩罚少数人的时候,才能树立权威。”卢梭的话则更为直白:“一切伟大的法律不是刻在大理石或者铜板上,而是铭记在人民的心中”。历史事实告诉我们:法律制度的形成绝不意味着法律秩序的形成,法律的制定重要,法律的执行更重要。
 
    今天河南省住房城乡建设厅召开宣传贯彻《条例》的大会,省人大常委会、省政府的领导亲自到会指导,就是为了推进法律实施而开展的一项重要工作,目的就是要把《条例》从纸面上的法律,变成物业管理实践中的规则。通俗地说,我们不仅要把《条例》写在纸上、挂在墙上,更要记在心上、落实在行动上!
 
    党的十九大提出了“让全体人民住有所居”的奋斗目标,要实现居有所安、居有所乐、居有所值,物业管理将发挥不可替代的作用。物业管理的实践发展永无止境,物业管理的法制建设永无止境。良法是善治的基础,善治是良法的目标,良法善治是法制建设的理想境界。新时代对物业管理法制建设提出了新要求,让我们以“科学立法、严格执法、公正司法、全民守法”为根本遵循,一往无前地踏上物业管理良法善治的新征程,推动中国特色的物业管理进入新时代。
 
 
(责任编辑:湖南物业网陈)
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