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象山县人民政府办公室关于进一步加强住宅小区物业管理工作的实施

时间:2014-03-13 08:57来源:www.0731wy.com 作者:湖南物业网 点击:
各镇(乡)政府、街道办事处,县政府各部门: 为进一步加强住宅小区物业管理工作,改善人民群众的生活质量,根据《宁波市住宅小区物业管理条例》和《宁波市住宅小区物业管理条例实施意见》(甬政发[2010]53号)等有关规定,结合我县实际,提出如下实施意见:

 各镇(乡)政府、街道办事处,县政府各部门:

    为进一步加强住宅小区物业管理工作,改善人民群众的生活质量,根据《宁波市住宅小区物业管理条例》和《宁波市住宅小区物业管理条例实施意见》(甬政发[2010]53号)等有关规定,结合我县实际,提出如下实施意见:

    一、县、街道(镇乡)、社区的物业管理职能划分

    (一)县政府成立县物业管理工作领导小组,领导小组下设办公室,办公室设在县住建局。领导小组职责:研究起草物业管理发展的政策措施,协调解决物业管理中的重点、难点问题,建立由县住建局、法院、街道(镇乡)、社区等组成的物业管理纠纷快速处理机制,协调解决物业管理争议和纠纷。

    (二)街道办事处(镇乡人民政府)为物业管理的实施主体,物业管理覆盖面比较广的丹东、丹西街道和石浦镇要设立物业管理服务站,每个物业管理服务站配备两名专职物业管理工作人员,享受社区工作者有关待遇。街道办事处(镇乡人民政府)和物业管理服务站的职责:负责协调物业管理与社区建设的关系;负责指导业主大会、业主委员会筹建成立和换届工作,并监督、规范业主大会、业主委员会和业主开展正常的自治工作;要充分发挥其社区综合协调的优势,把物业管理与创建文明小区、安全小区等社区建设结合起来,共同创建和谐社区;参与物业招投标工作,参与物业管理小区日常考核和综合考评,监督物业企业的服务行为;参与住宅项目规划初步设计会审会议和项目交付使用联合检查,加强对开发企业的过程监督;负责实施老小区综合整治工作,推行老小区准物业管理模式,扩大物业管理的覆盖面;协调处理业主委员会与业主、业主与业主之间的矛盾和投诉。

    (三)社区居委会要积极发挥社区在物业管理中的作用,支持和指导业主大会、业主委员会筹建成立和换届工作,并督促、规范业主大会、业主委员会和业主开展正常的自治工作;参与对物业服务企业的监管工作,协调物业服务企业、业主委员会和业主之间的关系。

    二、相关行政职能部门的职责

    (一)县住建局(县物业办)是全县物业管理的主管部门,负责对各街道办事处、镇(乡)政府物业管理工作的业务指导,组织物业管理行业重大问题的调研及制定相关配套政策。县物业办负责对物业管理小区的日常检查、指导,牵头组织对物业管理小区的综合考评;建立健全物业管理服务投诉受理机制,建立物业服务企业不良行为记录档案,对服务不到位、收费及支出不规范的物业服务企业及时督促整改;指导属地街道办事处、镇(乡)政府做好首届业主大会和业委会的筹建工作;做好物业招投标、前期物业费收取及发放、物业用房落实,房屋保修金收取等法律规定的行业管理工作。县房管处负责查处物业管理区域内涉及房屋使用安全的装修行为。

    (二)县规划局负责审核物业管理用房、物业经营用房的配置情况;负责查处物业管理区域内破坏房屋外立面、违章搭建、改变房屋使用性质的行为;按市政府有关规定负责查处擅自开挖地坪降低地坪标高的行为。

    (三)县公安局(交警、消防)负责指导、支持业主大会、业主委员会和物业服务企业落实各项治安防范措施;指导物业服务企业、业主委员会划分停车位及制定在物业管理区域内合理的行车路线,并会同城管、规划等部门在物业管理区域外城市次干道上划分临时停车位,缓解小区停车难问题;对物业管理区域内堆放易燃易爆物品、强行停放大型客车、货车和油罐车(化学品车)的行为依法采取措施进行处理;负责查处物业管理区域内违法养犬的行为;定期对物业管理区域内消防设施和消防工作进行检查和指导,依法处理物业管理区域内破坏消防设施的行为。

    (四)县城管局负责查处物业管理区域内违反市政、绿化、市容管理等方面的违法行为;发挥住宅小区综合执法的牵头协调作用,行使各相关部门划给城管部门的执法职能。

    (五)县工商分局负责查处物业管理区域内虚假广告、无照经营和擅自变更经营(办公)场所的行为。对利用车棚(库)及违反《物权法》第七十七条规定将住宅作经营(办公)场所的一般不予核发营业执照。

    (六)县环保局负责处理物业管理区域内的油烟、废气和经营性噪声等超标行为。

    (七)县发改局(物价)负责核定普通住宅前期物业管理收费标准,制定住宅小区停车服务收费办法,查处物业服务企业乱收费行为。

    (八)其他职能部门根据各自职责配合做好物业管理工作。

    各职能部门要按照上述分工,认真履行职责,积极受理业主和单位的投诉和举报,及时依法进行调查处理。行政不作为的,业主和单位可向纪检部门进一步投诉,努力形成齐抓共管的工作局面。

    三、业主大会、业主委员会的运作

    (一)业主大会、业主委员会的运作必须严格按照《宁波市住宅小区物业管理条例》和《宁波市业主、业主大会、业主委员会指导规则》执行。

    (二)业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定须向属地街道办事处、镇(乡)政府备案;对那些违反法律法规或损害全体业主利益的决定,属地街道办事处、镇(乡)政府应当责令限期改正或撤销决定,并告知全体业主。

    (三)首届业主大会成立后,业主委员会应及时与物业公司重新签订服务合同或重新聘请物业公司,未签订合同或重新聘请物业公司的,前期服务合同继续有效;业主委员会决定本小区采取自治管理模式,该决定需经业主大会讨论通过,每年应向全体业主公布财务收支情况,并接受社区居委会的监督。

    (四)业主委员会可以在本小区经营用房收入中提取20%作为工作经费,用于办公、会议、考察、通讯等,业主委员会财务状况应向全体业主公布并接受监督。

    (五)业主委员会成立前或集体换届(辞职)期间,由社区居委会代为行使职责,监督物业企业的服务行为。

    四、物业服务企业的服务

    (一)物业服务企业应参与住宅项目交付使用联合检查,开发单位应在交付前把物业设施设备及工程资料等移交给物业企业,绿化建设单位应在交付前与物业企业签订保养期内的养护协议。

    (二)新交付小区在首届业主大会成立前、前期物业管理期间,物业服务企业应定期向所在社区居委会汇报物业服务总体情况、财务收支、存在问题和整改措施等工作,接受社区居委会的指导、检查和监督。

    (三)物业服务企业应履行物业服务委托合同,按照合同约定做好服务区域内公共部位、共用设施设备的管理、维护、保养,环境清理,绿化养护,公共秩序维护等工作。

    (四)物业服务企业对于物业管理区域内违反相关法律法规的行为,应当及时劝阻、制止,要求行为人及时改正;劝阻、制止无效或者行为人拒不改正的,应当及时告知相关行政部门,并提供相关证明材料,配合相关行政部门依法及时予以处理。

    (五)物业服务企业应当在每年3月底前在物业管理区域内的醒目位置公布上一年相关物业服务经费收支情况,具体内容为:

    1.实行物业服务酬金制收费方式的,应当公布物业服务各项资金的收支情况;

    2.实行物业服务包干制收费方式的,应当公布利用小区公共资源收取的各类经营收入、物业经营用房租金、停车费收入、共用部位、共用设施设备日常维护费、保修金、专项维修资金等收支情况。

    (六)引入市场竞争机制,严格执行《宁波市前期物业管理招标投标实施办法》。一年内物业服务企业在本县范围内所管理的项目获得县市以上优秀小区称号的,在招投标中予以加分;一年内物业服务企业有不良行为记录的,在招投标中予以扣分,一年内不良行为记录达到三次的企业,取消招投标资格。

    (七)规范物业服务企业退出行为,相关办法按照《宁波市物业项目服务退出管理暂行办法》执行。

    五、物业管理相关扶持政策

    (一)县财政建立物业专项资金,用于老小区改造、物业专项维修资金补贴、物业企业考核奖励、困难户补贴等。每年由县住建局会同街道办事处(镇乡政府)拟定预算方案并报县财政通过。

    (二)对物业管理覆盖面比较高的丹东、丹西街道和石浦镇等无物业管理小区或退管小区试行准物业管理模式,并选用二种方式:一种方式是街道办事处(镇乡政府)的物业管理服务站下设物业服务中心,实行企业化运作。对无物业管理小区和退管小区实施环境保洁、绿化养护、公共设施设备维护、治安巡逻等基础物业服务,收费标准可根据各小区实际情况由县住建局会同镇乡街道办事处协商确定;另一种方式是街道办事处、镇(乡)政府根据各小区的实际情况,确定服务内容,并测算管理成本,然后实行公开招投标。中标单位对该小区实行物业服务,收取一定服务费。街道办事处、镇(乡)政府对该物业公司实行考核。县住建局对上述两种方式进行业务指导并参与考核,根据考核结果给予适当补助。具体操作办法由镇乡街道办事处会同县住建局商定并报县政府通过。

    (三)继续实施老小区(根据象山实际,暂定为中心城区2003年之前交付的住宅小区,下同)改造工程。每年10月底前由县住建局和街道办事处共同确定第二年的改造项目和改造方案,改造资金70%由县财政在物业专项资金中列支,30%由街道办事处承担。改造工程由街道办事处具体负责实施,县政府对街道办事处的老小区改造工程进行目标考核。

    (四)设立老小区物业专项维修补贴资金。根据《宁波市物业专项维修资金管理办法》文件精神,县财政在物业专项资金中安排维修配套补贴资金,用于保修期满后的住宅小区公共设施设备维修、屋面墙面、下水道维修等。住宅小区进行物业维修的,由各小区的业委会和物业企业(无物业管理或未成立业委会的由社区负责)提出维修方案报街道办事处、镇(乡)政府审核,审核后再报县住建局。县住建局对维修项目进行统筹安排,核定后由业委会或物业公司筹集维修资金,财政补贴资金按50%标准予以配套(其中街道办事处、镇(乡)政府承担20%)。县住建局将配套资金拨付给街道办事处、镇(乡)政府,由业委会或物业公司负责实施维修项目,街道办事处、镇(乡)政府对维修项目实行监管。

    (五)推行住宅小区停车收费政策。县发改局(物价)抓紧出台《象山县住宅小区停车收费指导意见》,指导小区停车的收费工作。县交警部门应协助小区业委会在宽畅路面划定停车位。各业主委员会(社区居委会)可依据《指导意见》及本小区实际确定停车收费标准和资金用途。

    (六)对物业企业的扶持政策

    1.加大考核奖励力度。县财政在物业专项资金中安排奖励资金,实行“以奖代补”形式,加大对企业扶持力度。一是设立优秀奖,对年度考核前三位以及创建县级以上优秀示范小区的物业企业予以奖励;二是资质升位奖,鼓励企业引进人才、提升企业实力,企业资质晋升的予以奖励;三是老小区管理优胜奖,对年度考核前二位的老小区管理企业予以奖励,对连续5年管理同一老小区的予以适当奖励。以上具体奖励办法由县住建局另行制定。

    2.明确小区街面物业费收取标准。城管部门暂停收取住宅小区四周街面卫生费,统一由物业公司按小区物业收费标准收取,物业公司再按一定比例返回环卫处。具体办法由县住建局和城管执法局共同商量确定。

    3.加大学习培训力度。安排一定经费用于物业企业关键岗位和一线员工的技能培训和公司经理外出考察观摩,提高从业人员素质。学习推广外地好的经验和做法。

    (七)实施最低收入家庭物业服务补助政策。根据《宁波市住宅小区物业管理条例》规定,实施最低收入家庭物业费补助。持有民政部门核发的《最低生活保障金领取证》和总工会核发的《特困职工证》等最低收入家庭,实行先交原则,先由业主按照相关合同约定缴纳,之后每年12月底向户籍所在地街道办事处申请补助,资金由县财政在物业专项资金中列支。

 

象山县人民政府办公室

2012年9月10日

 

(责任编辑:湖南物业网田)
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