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最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解

时间:2015-09-22 16:47来源:未知 作者:湖南物业网田 点击:
中华人民共和国最高人民法院公告 法释 [2009]8 号解读 中华人民共和国最高人民法院公告 法释 [2009]8 号 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于 2009 年 4 月 20 日由最高人民法院审判委员会第 1466 次会议通过,现予公布

 

中华人民共和国最高人民法院公告

法释[2009]8号解读

中华人民共和国最高人民法院公告    

法释[2009]8

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于 2009420日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过,现予公布,自2009101施行。

○○九年五月十五日 

    为正确审理物业服务纠纷案件,依法保护当事人的合法权益,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定,结合民事审判实践,制定本解释。

  第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。

注解:根据《物业管理条例》的相关规定,在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位可以通过招投标或者经行政主管部门批准采用协议方式选聘物业服务企业,签订前期物业服务合同。只要前期物业服务合同合法有效,其对业主即应具有约束力。物权法第七十六条规定,选聘物业服务企业应当由业主共同决定。业主委员会根据《物业管理条例》的相关规定,与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,是业主自治权行使的结果,全体业主都应遵守。在实践中,有些业主以不是合同当事人为由,不愿接受物业服务合同的约束,拒绝履行相应义务并引发纠纷。业主虽然不是物业服务合同(包括前期物业服务合同)形式上的签订者,但其是物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者。从这个角度看,物业服务企业是和业主而不是与业主委员会建立的物业服务法律关系。据此,司法解释规定,业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。

  第二条 符合下列情形之一,业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的,人民法院应予支持:

  (一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同;

  (二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。

  前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。

  第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。

物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则,应当认定为物业服务合同的组成部分。

注解:实践中,很多物业服务合同约定内容并不十分详细,而对物业服务管理行为的规范很多是通过法律、法规规定或者相关行业规范来进行的。除此以外,物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则,往往对业主作出选聘决定具有重要作用。为更好维护业主权益,司法解释依据合同默示条款理论,合理扩充了物业服务企业应承担义务的依据范围,即不仅限于物业服务合同中的明示条款,法律、法规规定、相关行业规范,以及物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则也是确定物业服务企业应尽义务的依据。根据《物业管理条例》第2条规定,物业服务企业应当承担的义务主要是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,就其义务量而言,司法解释对物业服务企业应尽义务所做的规定并不会额外增加物业服务企业的义务。

  第四条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约,实施妨害物业服务与管理的行为,物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的,人民法院应予支持。

注解:物业服务企业有权就业主相关妨害物业服务秩序的行为提起诉讼。

物业服务企业与业主之间的委托关系具有一定的特殊性,其中很重要的一个方面就是全体业主将维护物业服务区域秩序的管理权交给物业服务企业。该权利行使的主要途径是对业主实施“人”的管理。业主实施妨害物业服务与管理的行为,既有可能是违反物业服务合同的违约行为,有时也可能是一种侵权行为。赋予物业服务企业以相应诉权,并未超出其对“人”管理权的行使边界,而且可以及时有效地制止不法行为。实际上在实践中,其他业主往往都是要求物业服务企业去制止妨害、侵害行为,而不愿自己亲力亲为。基于以上考虑,司法解释规定,业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约,实施妨害物业服务与管理的行为,物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的,人民法院应予支持。

  第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定,擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费,业主以违规收费为由提出抗辩的,人民法院应予支持。

  业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的,人民法院应予支持。

第六条 经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。

注解:业主委员会根据《物业管理条例》的规定,与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,是业主自治权行使的结果,全体业主都应遵守。实践中,在物业服务企业已经按照约定以及规定全面履行了相应义务的情况下,有的业主以未享受物业服务企业已经提供的服务(比如业主提出其因出国而未享受服务)或者无需接受相关物业服务(比如低楼层业主提出其从未乘坐电梯等)提出抗辩。选聘物业服务企业是业主共同作出的决定,只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务,则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。否则,物业服务关系的稳定性和确定性将会被彻底打破。除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者约定,业主以前述理由所提的抗辩属于权利滥用,有损业主自治机制和物业服务秩序,所以不应得到支持。

  第七条 业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费,物业服务企业请求业主承担连带责任的,人民法院应予支持。

  第八条 业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后,业主委员会请求解除物业服务合同的,人民法院应予支持。

物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的,人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。

《物权法》第七十六条 【第一款】 下列事项由业主共同决定:

【第四项】(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
  【第二款】决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

注解:物权法第七十六条规定,业主大会有权决定解聘物业服务企业。按照业主大会决定,业主委员会代表业主,应有请求解除物业服务合同的权利。业主委员会虽为物业服务合同的一方当事人,但其既不是欠费人又没有责任财产,所以如果确实存在拖欠物业费的情形,物业服务企业可以在合同解除后,向拖欠物业费的业主提起诉讼。对此,司法解释明确规定,如果物业服务企业在解除物业服务合同的诉讼中,提出要求业主委员会支付拖欠的物业费的请求,法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。

  第九条 物业服务合同的权利义务终止后,业主请求物业服务企业退还已经预收,但尚未提供物业服务期间的物业费的,人民法院应予支持。

  物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的,按照本解释第六条规定处理。

  第十条 物业服务合同的权利义务终止后,业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施,以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的,人民法院应予支持。

物业服务企业拒绝退出、移交,并以存在事实上的物业服务关系为由,请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的,人民法院不予支持。

注解:实践中,在物业服务合同权利义务终止后,因物业服务企业拒绝退出而引发的纠纷不在少数。司法解释明确规定,在物业服务合同权利义务终止后,物业服务企业应当退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施,以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金。如果物业服务企业拒绝退出,并以存在事实物业服务关系为由,请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的,法院不予支持。物业服务合同权利义务终止的情形,主要包括合同终止、解除、期限届满且未续期等。

第十一条 本解释涉及物业服务企业的规定,适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。

《物权法》第七十六条 【第一款】 下列事项由业主共同决定:

【第四项】(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

    《物权法》 第八十一条 【第一款】业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

【第二款】对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。

《物权法》第八十二条 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督。

第十二条 因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同,以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷,人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。

注解:实践中,物业服务纠纷常常会涉及到房屋的承租人、借用人等物业使用人。该物业使用人虽然不是业主,但其居住生活在物业服务区域内,也应当受到物业服务合同、法律、法规以及管理规约的约束。从这个意义上说,司法解释对物业服务纠纷的规定,应当同样适用于因非业主的物业使用人实施违反物业服务合同、法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷案件的处理。对此,司法解释明确作出了规定。

  第十三条 本解释自2009101日起施行。

 本解释施行前已经终审,本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件,不适用本解释。

注解:为了在司法解释正式施行之前,给各界预留一个宣传学习的时间,也为了最大限度通过自律、自纠的方式消化可能发生的纠纷案件,该司法解释将于2009101日起正式施行。

 

物业服务合同中的物业费请求权研究

——兼评法释[2009]8号中的相关规定

关键词: 物业费 物业费请求权 物业服务合同

内容提要: 物业费请求权是物业服务企业基于物业服务合同而对业主享有的合同债权请求权。物业服务合同的当事人是业主和物业服务企业,物业使用人和继受人原则上不能作为物业费请求权的相对人。书面催交物业费是物业服务企业向人民法院提起诉讼的前置程序。业主可以主张违约或违规收费、物业服务存在瑕疵、物业服务合同关系已经终止和诉讼时效经过的抗辩对抗物业服务企业支付物业费的请求。我国立法上对物业费请求权不能实现时的救济不足,应适当加重责任,丰富责任类型。

物业费的支付与收取,对于确保区分所有建筑物的功能,维持区分所有建筑物的管理运营得以顺利进行至关重要,从而不仅对于每一位业主的生活品质的提升不可或缺,而且在委托管理模式下对于物业服务企业的生存与发展影响巨大(根据中国物业管理协会2008年发布的《物业管理行业生存状况调查报告》, 40. 8%的物业服务企业仍处于亏损状态,19. 1%的企业经营状况持平48. 8%的物业服务企业认为其原因在于物业服务收费率低。),但是该问题在建筑物区分所有权法律制度中却是一个令人头疼的问题,大量的诉讼和物业投诉证明了这一点。2009101日起施行的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称法释[2009]8)13个条文中,有6个条文涉及到物业费问题(5条至第10),为司法实践中大量的物业费纠纷案件提供了切实可行的法律依据。但由于法释[2009]8号有关物业费的规定均以物业服务合同为前提,实际上就将业主自主管理模式之下的物业费问题排除在外(业主自主管理模式是由业主自行管理物业或彼此组成一个管理团队对物业进行管理活动,无需与物业服务企业签订物业服务合同。我国各地普遍存在业主大会成立难问题,例如北京市业主大会成立率只有20%左右,物业费纠纷案件主要集中在物业服务企业和业主之间,所以法释[2009]8号主要解决委托管理模式下的物业费问题。),本文以下也将研究限定于委托管理模式之下的物业费请求权问题。

一、物业费请求权的性质

物业费,又称物业服务费、物业管理费、管理费等,是业主为维护房屋共有部位以及共有配套设施正常使用和功能,以及维护物业管理区域环境卫生和秩序而分摊的费用。物业费的性质,一方面是属于为管理维护建筑物基地,共用部分———物的费用,及群居关系改善的人事费用,为区分所有建筑物共同团体利益所生必要必不可缺之费用[1]。另一方面,物业费也是物业服务企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主所收取的对价(参见《物业服务收费管理办法》第2条。)。

现代各国建筑物区分所有权法上,区分所有权人(业主)支付管理费是其作为管理团体成员的一项基本义务,而为各国区分所有权法及管理规约所一致规定[2]。业主承担该义务与业主基于专有部分所有权的共有持分权联系紧密。因此,从管理规约的角度而言,支付管理费是业主对业主大会的债务,其债权人是业主大会,相应地,物业费请求权即是业主大会基于管理规约对于业主享有的债权请求权。

随着社会专业化分工的不断加强,委托管理模式在区分所有权建筑物的管理中比例越来越高。而委托管理模式,不论是委托物业服务公司管理,还是委托其他管理人管理,都需要与其签订物业服务合同。因此,从物业服务合同的角度而言,物业费请求权是物业服务企业(或者其他管理人)基于物业服务合同而对于相对人所享有的债权请求权(法释[2009]8号第11条规定:本解释涉及物业服务企业的规定,适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。因此本文下面将仅对于物业服务企业物业费请求权问题进行分析,结论同样适用于其他管理人。)。

二、物业费请求权人和支付义务人

这个问题首先涉及到物业服务合同的当事人问题,因为物业服务合同的当事人一般情况下就是物业服务合同的权利主体,即物业费请求权人和支付义务人。其次,这个问题还涉及物业使用人和物业继受人是否为物业费支付义务人的问题。

 ()物业服务合同的当事人

对于物业服务合同的当事人,学说上颇有争议,主要集中于业主委员会能否作为物业服务合同的当事人问题上。这主要涉及业主委员会的法律地位问题。关于我国业主委员会的地位,我国《物权法》和法释[2009]8号第8条均未作出明确规定,《物业管理条例》第15条也仅规定了业主委员会是业主大会的执行机构及其法定职责,但是否具有独立人格并享有权利能力,条例并不明确。从法律解释上来说,似乎应当解释为未明确赋予业主大会和业主委员会法人人格。比较法上我国与德国法比较类似(法国法承认管理团体的法人地位,日本法依区分所有人人数不同,将管理团体区分为区分所有权人的团体”(无权利能力之社团)管理团体法人。参见陈华彬:《现代建筑物区分所有权制度研究》,法律出版社1997年版,第228-243页。),德国法也不承认管理团体具有权利能力和法人人格,因此,管理团体仅得以全体住宅所有权人名义对外实施行为(《德国住宅所有权法》第27条。),而不能以管理团体的名义对外实施行为。根据法释[2009]8号第8条之规定:业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后,业主委员会请求解除物业服务合同的,人民法院应予支持。物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的,人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。物业服务合同的当事人应当是业主和物业服务企业,而不是作为其代表人的业主委员会。

另外,在业主大会和业主委员会成立之前的很长一段时间,物业服务企业进行物业服务所依据的是前期物业合同。根据《物业管理条例》的相关规定,在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位可以通过招投标或者经行政主管部门批准采用协议方式选聘物业服务企业,签订前期物业服务合同。其性质为涉他合同中的为第三人利益的合同,是建设单位和物业服务企业之间订立的为业主利益的合同,因此,前期物业服务合同的效力及于当时尚未入住的业主。只要前期物业服务合同合法有效,其对业主即应具有约束力[3]

因此,业主虽然不是物业服务合同(包括前期物业服务合同)形式上的签订者,但其是物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者。从这个角度看,物业服务企业是和业主而不是与业主委员会建立的物业服务法律关系。法释[2009]8号第1条规定:建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。

 ()物业使用人问题

物业使用人包括物业的承租人、借用人以及其他物业使用人等。

物业使用人不是物业服务合同的当事人,因此物业服务合同原则上对于其没有约束力,即其不应当承担支付物业费的义务。原因在于房屋出租、借用与房屋转让不同。在房屋转让的情况下,由于业主的法律身份直接让渡给受让人,因此物业服务合同可以直接约束房屋的受让人,这属于合同权利义务的概括承受;而在房屋出租、借用的情况下,出租人、出借人的身份依然保留,出租人、出借人作为业主享有的完整物权以及由此派生出来的诸多业主权利并未当然移转给承租人、借用人,因此物业服务合同原则上不能直接约束房屋的承租人、借用人。

物业服务合同设定的可让渡义务虽然不能直接拘束物业使用人,但可以籍由租赁合同、借用合同等移转使用权的合同的转化程序,将物业服务合同设定的业主义务转移给物业使用人。换言之,租赁合同、借用合同等移转使用权的合同可以把物业服务合同为业主设定的某些具有可让渡性的义务转化为物业使用人的约定义务。在这种情况下,直接拘束物业使用人的法律文件不是物业服务合同,而是租赁合同、借用合同等移转使用权的合同。然而,虽然业主可以通过租赁合同、借用合同等移转使用权的合同把物业服务合同设定的物业费支付义务转嫁给物业使用人,但是物业使用人毕竟不是物业服务合同的当事人,其向物业服务公司支付物业费的行为源于双方之间的租赁合同、借用合同等移转使用权的合同。业主向物业服务企业交纳物业服务费用是物业服务合同为业主(而非物业使用人)设定的义务。因此,业主要承担连带责任。基于这一法律思维,法释[2009]8号第7条规定:业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费,物业服务企业请求业主承担连带责任的,人民法院应予支持。

当然,物业服务企业、业主与物业使用人可以签订三方协议,约定由物业使用人直接向物业服务企业缴纳物业费、进而免除物业使用人的缴费义务。此时物业使用人直接向物业服务企业支付物业费的义务产生于物业使用人的意思自治。此外,倘若三方协议并未明确约定免除物业使用人的缴费义务,在物业使用人拒绝或怠于向物业服务企业缴费的情况下,业主依然要承担连带责任。

()物业继受人问题

物业继受人包括物业的买受人、受赠人和物业的继承人。毫无疑问物业继受人当然要支付其继受以后所产生的物业费。但是其是否应当支付前业主积欠的物业费呢?这个问题要区分不同情况:

物业的买受人、受赠人是否继受出卖人积欠的物业费?该问题我国现行的《物权法》以及相关的法律法规、法释[2009]8号都没有规定。学说上有肯定说和否定说。本文同意王泽鉴教授的看法,采否定说[4]。物业买受人和受赠人所继受的,系依法律或规约所定的一切权利义务,例如规约所订缴交物业费的义务本身,但不应及于积欠的物业费,此属业主个人的债务,不随同区分所有权之移转而移转,而由继受人继受。

物业的继承人应否继受被继承人积欠的物业费?根据我国《继承法》的规定,继承遗产应当清偿被继承人依法应当偿还的债务,但是清偿债务以被继承人的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分,继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的,对被继承人依法应当偿还的债务可以不负偿还责任。

三、物业费请求权的行使方式和程序

《物业管理条例》第67条规定违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。该条规定将业主委员会的催告作为物业服务企业起诉的前置程序。其弊端在于如果业主委员会不督促业主限期交纳,根据第67条的规定,物业服务企业不能向人民法院起诉,这显然不合理。法释[2009]8号第6条规定经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。在物业费请求权的行使程序上,由业主委员会的催告改为物业服务企业书面催交,从而一定程度上完善了物业费请求权的行使程序。

实践中物业服务企业除了通过口头、书面催缴诉讼途径行使物业费请求权以外,一些物业服务企业会寻求私力救济,暴力威胁、电话骚扰甚至对业主停水断电、拒绝有关业主进入小区,侵犯了业主的合法权益。这些行为,根据我国现行法律规定,都是要承担侵权责任甚至刑事责任的。以停水断电为例,业主与社会公用部门之间就水、电、气、热供应存在合同关系,区分所有权人向这些部门缴纳相关使用费后,享有使用权利,考虑到日常生活之必要,即便是这些社会公用部门,在使用人滞纳费用时,也不能擅自掐断供应,以免给人民生活产生不良影响。物业服务企业就更无权因业主欠缴物业费而擅自停水、断电,所以物业服务企业对于因停水、停电等行为而给业主造成的损害应当承担损害赔偿责任。为避免损失的扩大,物业服务企业应依法定的方式和程序行使物业费请求权。

四、对物业费请求权的抗辩权

物业服务合同为双务合同,双务合同中当事人权利义务具有平衡性与复杂性,为了使业主等物业费支付义务人能够及时维护自我权益,法释[2009]8号还规定了对抗物业服务企业物业费请求权的抗辩权。

1.违约或者违规收费的抗辩

法释[2009]8号第5条规定了违约或者违规收费的抗辩:物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定,擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费,业主即可以主张违约或违规收费的抗辩,以对抗物业服务公司的物业费请求权。

 “擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费的认定,物业服务收费实行政府指导价的,按照有定价权限的人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素制定并定期公布的相应基准价及其浮动幅度确定,具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定;实行市场调节价的物业服务收费,由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。

2.物业服务存在瑕疵的抗辩

业主以物业服务没有达到法定或约定的标准,拒绝支付或者要求降低物业收费,是行使《合同法》第67条规定的先履行抗辩权的行为,属于合理抗辩。法释[2009]8号第6条规定物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。反对解释的话,即是物业服务企业未按照合同约定以及相关规定提供服务,业主可以主张未享受相关物业服务的抗辩。

物业服务存在瑕疵的认定,应以物业服务合同中约定为标准,同时根据最高法院物业服务纠纷案件司法解释第3条第2款之规定物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则,应当认定为物业服务合同的组成部分,因此物业服务企业违反其公开作出的服务承诺及制定的服务细则的,也属于物业服务存在瑕疵。

应当注意的是,如果以价格和服务质量不成比例为抗辩理由的,只要价格和服务质量是物业服务合同中双方意思表示一致的情况下决定的,那么这个抗辩理由不应成立。

3.物业服务合同关系已经终止的抗辩

物业费支付义务作为物业服务企业提供物业服务的对价,其存在的前提是有效的物业服务合同的存在。如果物业服务合同已经终止,那么合同约定的权利义务也归于消灭,物业服务公司可以不必在提供物业服务,业主也不必再支付物业费。如果物业服务企业在物业服务合同的权利义务终止后,拒绝退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金,仍然继续提供物业服务,并以此为由主张存在事实上的物业服务关系,要求业主支付物业费,业主即可依法释[2009]8号第10条第2款主张物业服务合同关系已经终止的抗辩。同时还可以要求物业服务企业承担侵权责任。

4.经过诉讼时效的抗辩

同其他合同债权请求权一样,物业费请求权也会因为诉讼时效的经过而丧失胜诉权。然而物业服务合同具有继续性、公益性的特征。物业服务企业提供的绿化、保洁、保安等物业服务具有明显的公共服务的特点,其针对的是全体业主而不是单个业主,一旦提供服务,全体业主都可以享受,而不局限于单个业主。由此,在业主欠费时,物业管理企业难以行使一般民事合同的履行抗辩权,停止向特定业主提供服务,而必须继续履行物业服务合同,以保证支付物业费的业主的利益。并且由于业主众多,居住分散,物业服务企业在主张权利方面处于不利地位。因此对于这种抗辩权的认定应当从严把握。在诉讼时效抗辩权的适用上,可将该请求支付物业费之债权区分为若干个个别债权,就每个个别债权分别适用诉讼时效,这样分别适用时效兼顾了债权人和债务人的利益平衡[5]

 以下抗辩事由不能成立:

1.以开发商遗留问题为由抗辩。开发商建设的房屋出现质量问题或者其承诺不到位时,业主不能依此为由对物业服务公司提出的物业费请求权进行抗辩,因为开发商与业主之间是房屋买卖合同关系,而物业服务企业与业主之间系物业服务合同关系,物业服务企业不需要为开发商买单,即便是该物业服务企业是开发商的子公司或者关系企业时,支付物业费的义务与开发商提供的房屋质量不合格也处于两个独立的法律关系当中,其应要求开发商承担相应的违约责任,却不能以此为由对抗物业服务企业的物业费请求权。

2.以并非物业服务合同当事人为由抗辩。根据法释[2009]8号第1条,虽然表面上看前期物业服务合同是由建设单位依法与物业服务企业签订,而物业服务合同是由业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订,业主不是形式上的签订者,但其是物业服务合同(包括前期物业服务合同)项下权利义务的一方实际享有者和承担者。业主委员会根据《物业管理条例》的相关规定,与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,是业主自治权行使的结果,全体业主都应遵守。

3.以未享受或者无需接受相关物业服务为由抗辩。根据法释[2009]8号第7条,业主不能仅以未享受相关物业服务如因出国而未享受服务,或者无需接受相关物业服务如低楼层业主提出其从未乘坐电梯等来抗辩。因为选聘物业服务企业是业主共同作出的决定,只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务,则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。否则,物业服务关系的稳定性和确定性将会被彻底打破。除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者约定,否则业主以前述理由所提的抗辩属于权利滥用,有损业主自治机制和物业服务秩序,不应得到支持。

4.以应当由或者先由物业使用人支付为抗辩理由。根据法释[2009]8号第7条,即使业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费,业主作为物业服务合同的当事人也要承担连带责任,物业服务企业可以选择向物业使用人或者业主行使物业费请求权。但并非任何情形下业主都不能以此为抗辩理由,法释[2009]8号疏漏了以下情形,即如果业主、物业使用人与物业服务企业之间有三方协议免除了业主的物业费支付义务而改由物业使用人履行,业主则可依该协议对抗物业服务企业的物业费请求权。

此外,实践中,有的业主以物业服务合同系格式合同,其签署物业服务合同时,并无选择的余地,无法选择物业服务价格,该协议不是其真实意思表示为由进行抗辩,都适用关于合同抗辩的一般规则即可。

五、物业费请求权的救济

()我国的立法现状

法释[2009]8号对此未作规定。我国《物权法》第83条将拒付物业费的行为规定为损害他人合法权益的行为,并规定业主大会和业主委员会有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人赔偿损失(《物权法》第83条规定了停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失四种责任形式,但是停止侵害、消除危险和排除妨害责任属于物权请求权的责任形式,不能适用于物业费请求权。),业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。根据我国《合同法》,业主拒绝支付或者迟延支付物业费要承担继续履行、赔偿损失、支付违约金等违约责任。201011起施行的住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第20条规定业主有拒付物业服务费,不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的,业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。该条文提出了对于业主不履行支付物业费义务行为的措施———限制该业主的共同管理权(该措施对于买房后长期不居住,忽视或忘记交物业费的业主似乎没有太大作用。)。可见我国目前立法缺乏针对物业服务公司物业费请求权的有效救济手段。

()其他国家或地区的立法例

1.德国。德国1951年制定了《住宅所有权及长期居住权法》(以下简称WEG),并于1973年经历两次修正[6]WEG21条第5项第4款规定,积存相当的维护准备金被视为是合乎住宅所有权人全体利益的通常管理事项。第28条第1项规定,要求管理人每年必须制作经营计划,且其经营计划必须包括住宅所有权人就第21条第5项第4款规定维修准备金之分担给付额。根据WEG28条的规定,每年由管理人做出费用结算,并经住宅所有权人多数做出决议。该费用之结算,即意味着住宅所有权人费用支付义务之届期。费用之催收,由共同体或经共同体授权或委托的管理人或某住宅所有权人进行。由管理人所制定之年度经济计划,规定以住房管理费用的形式,定期交纳预付费用,并建立公积金;对该计划之通过,亦以住宅所有权人多数决定形式进行决议[7]

2.法国。现行《法国住宅分层所有权法》主体由1965年修正1938年法部分与19673月的行政命令构成。法国1938年的《有关区分各阶层不动产共有之法律》(以下简称1938年法)6条规定,区分所有权人应负担共用部分之保存费、维持费及管理费。至于此类费用之分担,依区分所有权人所有部分面积及位置所折算之价格的比例予以确定,已支付此类费用之人对未支付之人的专有部分及共有部分的持分有优先受偿权[8]。其中第2839条规定有关管理人事项,包括了会计与预算、各项负担之强制征收及对未支付缴纳金利息之收取等内容[8]。依1965710关于确定建筑不动产共同所有权规则的第65-556号法律第42条之规定,收取费用的诉讼,时效期间为10[9]

3.新加坡。依新加坡现行区分所有权法,区分所有人在管理费分担金超过支付期日30日仍不支付的,将依管理团体所决定的利率加收利息。并且,管理团体将此作为债权,请求简易法院收取之。另外,区分所有人对应支付的管理费分担金迄至支付日期届满时仍不支付的,管理团体即向该区分所有人以书面送达支付请求书。此请求书提出后14日内,对应支付而未支付的管理费分担金或未支付利息的区分所有人,将以义务违反而被处以1万新加坡元以下的罚金,并且,根据管理费分担金或利息之未支付的天数,作出支付100新加坡元以下的罚金的有罪判决[10]

4.日本。在日本,滞纳管理费的数额一般并不巨大。对届期未缴纳管理费者,先后以口头、书面形式予以催促。对6个月和1年以上的滞纳,经过这些形式的催促而仍不能收回时,则采支付命令方式催促。如果被催促之人在支付命令发出2周时间后,提出异议陈述的,即进入诉讼程序。此后,该管理费的滞纳乃依诉讼方式加以解决[10]。日本新建筑物区分所有法第7条规定就维护、管理建筑物所需之经费,对他区分所有人之优先取偿权,第8条规定前条第一项所规定之债权,对债务人之区分所有人之特定继受人,亦得行使。(但该优先取偿权,其顺位上不及于抵押权,因此区分所有人于管理费用等不给付的场合时,区分所有人之区分所有权于拍卖时,抵押权等具有优先顺位的债权清偿而消灭。就其结果而言,优先取偿似乎不太具备机能性。陈俊樵:《区分所有建筑物管理问题之研究》,台湾中兴大学法律学研究所19987月博士论文,第235236页。

5.我国台湾地区。为解决此一问题,各区分所有管理规约上均设有若干详尽规定。其规定,各区分所有人须在规约所定的期间内支付管理费。无正当理由而迟延支付时,将被课以滞纳金。在1周以上迟延时,课以管理费10%的滞纳金;15日以上迟延时,课以管理费30%的滞纳金;在30日以上迟延时,除课以管理费50%的滞纳金外,若此时仍不支付管理费的,连续3个月或总的迟延日数达4个月时,管理委员会可以采取如切断电气和水源等其他适当的措施[10]

6.美国。美国联邦住宅局(FederalHouse Administration)1962年《公寓所有权创设模范法》(ModelStatute for theApartmentOwnership)24条规定公寓所有权人未支付共益费用时受让人或受让人之连带责任及个别责任。美国各州以此为依据而陆续制定了相应的规定(据此二手房的购买人有义务替欠费卖方补交欠缴的管理费,所以在二手房买卖之前,买方应向业主协会调查该业主是否存在欠费问题。周树基:《美国物业产权的物业管理》,北京大学出版社2005年版,第77页。)。为确保业主履行缴纳管理费的义务,各州的区分所有物业产权法规定,如果某业主欠缴管理费,从到期之日起,业主协会便可对欠费业主房屋单元设定不动产留置权。若欠费业主经过一再催缴,仍拒绝缴纳欠费,业主协会有权取消被留置品的回赎权,并可依法定程序,强制拍卖欠费业主的房屋单元,并从售房款中优先受偿。除了收回全部欠费之外,还包括利息、滞纳金及小区业主协会因追讨欠费所支付的诉讼费及合理的律师费[11]。美国夏威夷地区则以收取高利息或高滞纳金作为应对之策:依其规定,对超过支付日期10天仍不支付管理费者,迄至支付时止,加算年率12%的利息或延滞金,抑或二者同时加算。理事会在区分所有人不履行支付义务发生后90日内,对该区分所有人,应向其显示滞纳日数和滞纳额,并递交要求支付管理费的通知。此通知递交后,若10日内仍不支付延滞金,则理事会对该区分所有人的住居单元(专有部分),享有优先权。此优先权,由登记机关加以登记[10]。弗吉尼亚州、密西西比州、宾西法尼亚州、罗得岛州、阿拉斯加州、康涅狄格州、内华达州、科罗拉多州等授权管理公司对欠费的强制收缴权[12]

美国每个物业小区的管委会都根据业主协会章程的规定,制定本小区的欠费催缴程序、并经业主大会审议通过后执行。过去,某些小区的文件规定,可以通过中止欠费业主的投票权及使用小区的娱乐设施和停车位的权利,甚至通过停水停电的措施来追缴欠款,但现在这类惩罚性措施已被大多数州所禁止,以免对业主产生严重后果[11]。此外,业主协会还可直接向法院起诉,要求业主补交欠缴的管理费及滞纳金。各州法院一般均会支持业主协会,判决未缴纳管理费的业主必须无条件缴纳管理费。即物业小区业主缴纳管理费的义务具有类似于公民纳税义务般的无偿性和强制性,业主缴纳管理费的义务不以业主协会履行了相应的义务为前提。业主不能以业主协会没有履行相应的义务,或没有按规定提供某些服务,作为自己不缴纳管理费的抗辩理由[11]

()比较分析与建议

比较而言,新加坡、美国、法国的规定较德国、日本和我国台湾地区的规定更为严格。新加坡、美国、法国的规定较为严苛,而德国、日本、我国台湾地区的规定则相对缓和。因此日本有学者批判,对迟延、滞纳者的惩戒具有浓厚的温情主义色彩,不利于对此类行为之遏制。目前,日本学者乃积极主张应加强对区分所有人的滞纳、迟延行为的处罚力度[10]

可以看出,即便是被学者认为是具有浓厚温情主义色彩的日本,其对于违反支付物业费的行为规定的责任也较我国重,责任类型不仅局限于债权形式还扩展到物上负担,较我国丰富。这些国家和地区之所以都规定了较重的责任和较多的责任形式,主要是考虑到物业费是物业服务的重要资金,欠缺该物业服务费用,建筑物的日常维护就无法进行,甚至陷于瘫痪,业主的居住生态也将限于恶劣的境地。考虑物业服务是一项非常复杂的活动,带有强烈的公共性,不仅与我们每一个人的生活息息相关,而且还关系到社会的发展与稳定,我国应当适当加重违反物业费支付义务的业主之责任并丰富责任类型。

注释:

[1]陈俊樵.区分所有建筑物管理问题之研究[D].台湾中兴大学法律学研究所博士论文, 1998. 231.

[2]陈华彬.现代建筑物区分所有权制度研究[M].法律出版社, 1995. 284.

[3]杨立新.物权法[M].人民法院出版社, 2009. 375.

[4]王泽鉴.民法物权1通则所有权[M].中国政法大学出版社, 2001. 264.

[5]崔建远.继续性债权与诉讼时效[EB/OL].民商法律网.

[6]何明祯.建筑物区分所有之研究[D].政大法律所19837月硕士论文, 621-22;庄金昌.住宅分层所有权之比较研究[D].文化大学法律研究所, 19847月硕士论文, 21-22.

[7] []鲍尔/施蒂尔纳.张双根译.德国物权法上册[M].法律出版社, 2004. 643.

[8]黎淑慧.公寓法与社区发展[M]. (台北县)新文京开发出版股份有限公司, 2004. 28-30 28-32.

[9] []弗朗索瓦泰雷,菲利普泰勒尔.罗结珍译.法国财产法[M].中国法制出版社, 2008. 1145.

[10]陈华彬.建筑物区分所有权研究[M].法律出版社, 2007. 334 335 336 335-336 336.

[11]周树基.美国物业产权的物业管理[M].北京大学出版社, 2005. 77.

[12] []查尔斯•H•温茨巴奇,等.现代不动产[M].中国人民大学出版社, 2001. 203-204.

 

 

 

(责任编辑:湖南物业网田)
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